存量商品房收储，仍待加速

2024年5月17日，在国务院政策例行吹风上，央行明确设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国企收购已建成未出售商品房用作配售型或配租型保障性住房。6月20日，住建部召开全国视频会议，明确要求推动县级以上城市有力开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。自此以后，各地存量房收储推进工作明显加快。

据中房网不完全统计，2024年四季度以来，全国存量商品房收储工作更是落地开始加速，多地的收储工作初见成效。

收储工作在加快推进

总体来看，多地都在加快推进存量商品房收储工作。

12月22日，据中国人民银行重庆市分行消息，重庆年内运用央行再贷款政策，支持重庆嘉寓房屋租赁有限责任公司签约收购项目13个，已收购项目3个，其余10个项目正稳步推进，预计总投入35亿元，融资需求27亿元。

从人民银行湖北省分行获悉，截至12月19日，国家开发银行、中国银行湖北省分行、中国建设银行湖北省分行等金融机构分别为武汉市国有企业收购的多个项目提供贷款授信27.5亿元，发放贷款3.4亿元，预计可为武汉市提供配租型保障性住房2100余套。

12月10日，中国邮政储蓄银行湖南省分行为长沙市政府选定的收购主体发放1亿元住房租赁团体购房贷款，期限30年，支持其收购436套存量商品房用作配租型保障性住房。

截至12月初，四川省已有12个城市选定了收购主体，其中4城已发布房源征集公告。国开行、农发行、建设银行四川省分行等金融机构已向城市政府选定的收购主体授信76.9亿元，投放贷款58.2亿元，支持收购项目10个，涉及房源1.9万套（间）。

12月2日，据中国人民银行安徽省分行公布，目前安徽六安舒城县万达公寓项目、蒙城县濮水庄园项目已获得住房租赁团体购房贷款授信，包括685套小户型商住公寓和865套住宅被支持收购用作保障性租赁住房，累计获批额度5.35亿元，且已按进度有序放款。

11月末，合肥城建公告，全资子公司新站置业、控股子公司滨湖琥珀、全资孙公司工科置业分别与合美租赁、宾享家租赁、承悦租赁签订了《商品房买卖合同》，由三家租赁公司收购合肥城建旗下企业2318套商品房，合同金额合计33.32亿元。

此外，四季度以来，广西、吉林、浙江金华、河北保定等地收购存量房工作均已取得一定进展。

收储模式逐渐清晰

据相关统计，已有超过80个城市宣布支持国有平台企业等收购存量商品房，相关城市既有核心一二线城市，也有三四线城市，更不乏县级行政单位。其中，至少有36个城市已经发布征集房源公告。

整体来看，存量商品房收储目前以配租型保障性住房较为常见，配售型保障性住房由于落地操作相对复杂，目前取得规模性进展的代表是郑州，其在7月底和11月初，分别推出1999套和2325套配售型保障房房源。

从房源收购要求来看，大多城市要求为已建成未出售存量商品房，已取得竣工验收备案证明，可办理不动产权证书，满足金融机构贷款要求，权属清晰可交易。房源处于交通便利、配套设施较为齐全的区位。不过，杭州市临安区、江西省上饶市鄱阳县可接受一年内具备交付条件的新房；而湖北省黄石市阳新县、安徽省合肥市庐江县也同时支持收购二手商品住房。

房源面积方面，大部分地方要求收储房源的单套建筑面积小于120平方米，且优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目。其中，广州要求收储面积“小于90平方米”；深圳要求 “小于65平方米”，主要因为存量收购要满足当地对保障性住房的最低面积标准。收购后用于配租的普遍要求在65至70平方米以下，收购后用于配售的相对更为宽泛，区间在50至120平方米。

收购价格方面，多地明确收购价格为土地划拨成本+建安成本+不超过5%的利润，基本上以同地段保障性住房重置价格为参考上限。部分城市也有以同区位商品房5折左右进行配售的情况，如西安和福州。不过，杭州市临安区的收购价格则以不超过周边房源、车位的评估价作为本次收购的最高限价。

落地进程待加速

虽然存量商品房收储用作保障房目前已获初步成果，但在业内人士看来，各地对存量用地及商品房的收购因面临多重困难，相关落地工作并不容易，大部分城市“收储”仍处于前期摸排需求阶段，符合“收储”要求的项目数量有限，总体上略显进展偏慢。

数据显示，截至2024年9月末，央行推出的3000亿保障性住房再贷款已使用额度约162亿元，使用率仅约5.4%。从部分城市最新披露的信息来看，截至11月末，落地审批贷款金额约400-500亿元，保障性住房再贷款的使用额度不足二成。

58安居客研究院院长张波表示，由于“收储”并不是纯公益工作，地方至少需要达成项目的收支平衡。因此，地方既要考量保障所投资金足够安全，还要察看项目是否符合相应回报要求，同时还可能会评估资金所投项目在一定周期内的周转性如何。因此往往对房源的地理位置、户型、面积、价格等多方面有严格要求，而符合收购条件的项目却相对有限。

华泰证券研究所发布的研报称，推进偏慢主要在于实际“收储”操作过程中，地方政府会对商品房库存进行“再配置”（即配租、配售）和“再定价”，使得实际效果与市场预期的“去库存”有一定偏差，且考虑到部分约束或难以在短期内解决，全国大范围落地存量房收储的进度依然有待观察。相对而言，地方政府优先“收储”如城投平台等自身体系的存量房可能是其中阻力最小的一个方向。

但值得期待的是，存量房“收储”仍是稳住楼市的重要手段。中央经济工作会议提出，2025年要盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。预计随着政策的不断完善和落地城市的增多，“收储”工作将进一步加速推进。