地方专项债加速“输血”房地产

今年以来地方新增专项债正加速投向房地产。

数据显示，今年4月全国地方政府新增发行的1763亿元专项债中，明确主要投向房地产规模为336亿元，环比3月份增加了30%。

其中，土储类新增专项债同样快速审批。4月土储类专项债规模达到210亿元，累计发行517亿元。

目前来看，土储类专项债主要集中于少数省市，且土地回收方面仍较为缓慢，已发布专项债明细清单中的项目大多数土储类项目仍是一级土地开发。

今年年初，财政部明确扩大专项债使用范围，允许用于房地产两个领域，地方可根据需要，统筹安排用于土地储备和收购存量商品房用作保障性住房，政策的效果将在2025年逐步释放，预计接下来各地将进一步加快政策落地。

2025年4月，中央政策面多次发声要求加力稳市场，加快构建房地产发展新模式，有关房地产领域的专项债加速推进。

据CRIC整理发现，今年4月全国地方政府新增发行的1763亿元专项债中，投向房地产相关领域合计717亿元，占比40%，较上月提升8个百分点。其中，明确主要投向房地产规模为336亿元，环比3月份增加了30%。

从累计数据来看，1-4月新增专项债累计发行1.1万亿，其中3891亿投向房地产相关领域，占比35%，明确主要投向房地产的额度为1646亿元，占比15%。

实际上，从单月来看全国新增专项债环比有所减少，在这一背景下，明确投向房地产的部分却仍在环比增长30%有个很重要的原因，即土储类专项债显著增加。据CRIC整理，4月土储类专项债规模达到210亿元，达到今年第二高。

在专项债支持配合下，存量收储将加速落地，并为其他政策落地成功做出表率。

实际上，自2024年11月自然资源部《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》（下称《通知》）发布以来，地方政府积极推进。

据CRIC整理，今年以来投向房地产相关领域的专项债最多的是广东，今年2月广东便打响了利用专项债收购存量土地的“第一枪”，1-4月广东投向房地产相关领域的专项债已达到1618亿元。此外山东也在积极推进，1-4月投向房地产相关领域的专项债仅次于广东，为1381亿元。一线城市中，北京以572亿元排在第5，上海以227亿元排在第17。 

聚焦4月，湖南、山东和厦门明显发力，三个省市发行房地产类专项债合计531亿元，占房地产类新增专项债74%。但三地各有优先级，比如湖南发行大额土储专项债，同时以基建+保障房项目平衡民生需求，山东则加力推进棚改，而厦门城中村改造优先级更高。

值得注意的是，4月明确主要投向房地产领域的336亿元专项债中，有62%用于土地储备。1-4月土储类专项债发行517亿元，占比为31%。

进一步从专项债文件公布的相关明细项目列表来看，仅3宗地块明确为土地回收类项目，均位于衡阳市，涉及专项债额度共计4.65亿元。

厦门亦是如此，从明细项目列表来看均为一级开发。

相较于目前各地已经发布的超2000亿元的土地回购清单而言，目前专项债清单中涉及土地回购的部分并不多，土地回收方面仍较为缓慢。

实际上，存量土地回购是行业止跌回稳的核心引擎。

CRIC数据显示，截至2023年底，总土地储备面积TOP10合计总土储面积约85591万平方米。若这些土储面积能够被盘活，即使仅盘活三分之一，也能对整体市场产生巨大影响。

在专项债支持配合下，存量收购土地真正有效落地还面临一些痛点待解决。比如是否有足够的资金支撑房企来解押土地、如何更加合理确定收购价格，另外运用专项债收储存量闲置土地再次出让原则上不用于商品房建设也将影响政府参与积极性。

通过地方政府专项债支持地方收储存量住房、回购闲置土地和城中村改造的货币化安置，是房地产行业“去库存”和完善住房保障体系的重要举措，也是实现“促进房地产市场止跌回稳”，构建房地产发展新模式的重要政策工具。

尽管存量土地回购的落地仍较为缓慢，但可以确定的是，收储政策有望在部分房地产市场和地方财政相对较好的城市快速落地，促进房地产潜在库存更快回到合理水平。