不动产登记:房屋没“确认书”无法办理登记

    按照省政府办公厅《关于推进市县不动产登记职责和机构整合的意见》，月底前，全省各地不动产登记机构将全部完成组建，人员编制调整配备到位，确保12月底前市县两级不动产统一登记工作全面运转，颁发统一证书。
    近日，省住房和城乡建设厅下发《关于贯彻鲁政办字〔2015〕188号文件切实做好房屋交易和产权管理与不动产登记职责划分及衔接工作的通知》（以下简称通知），进一步明确房屋交易和产权管理职责，并明确指出，涉及房屋方面的不动产登记，应以房管部门出具的《房屋交易和产权确认书》（以下简称“确认书”）为前提。这意味着没有“确认书”，任何单位和个人将无法办理新“房本”。
    房管部门13项职责“一个都不能少”
    按照国家推进不动产统一登记的相关政策要求，不动产登记职能划归国土部门统一管理。
    在各类不动产中，房屋是企业和群众唯一拥有所有权的，涉及面最广，与经济活动和群众切身利益关系也最为密切。而在各类不动产登记中，房屋登记占比超过95%，登记工作量最大、业务最复杂。
    房产登记是对房屋交易结果和产权归属、变化的行政确认，其前提和基础是房屋交易和产权管理。因此，做好对房屋转让、抵押、租赁等交易活动以及房屋面积、价格、产权档案等的管理工作，是实施不动产登记制度最基础的环节。
    记者了解到，长期以来，为方便企业和群众办事，全省各地均实行房屋权属交易登记一体化，将交易、产权管理与登记融合起来，形成内部运转、严谨规范的业务流程，并将登记作为交易监管、产权确认的最终关口和收费环节。包括济南在内的不少地方，还实行交易、登记机构合署或合并办公，一个单位一批人马几块牌子。
    房屋交易、产权管理与登记职责的相互交织，导致各地在推进市县不动产登记职责与机构整合过程中产生了不少模糊认识。归结起来，就是各地归属住建系统、原来负责房屋交易、产权管理与登记职责的房管部门，在不动产登记新形势下应当承担哪些职能，没有明确下来。
    今年7月，国土部、住建部联合发布的《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》明确指出：“各级房产管理部门要强化房屋转让、抵押、租赁、面积管理、房屋交易档案、房屋中介、个人住房信息系统建设等工作，特别是要做好商品房预售许可、房屋买卖合同网签备案、房屋交易资金监管、楼盘表的建立、购房资格审核、房源验核、存量房与政策性住房上市交易管理，以及房屋抵押政策制定及监督执行等交易监管具体工作，实现关联业务有序衔接。”
    9月底住建部印发的《房屋交易与产权管理工作导则》，明确要求突出以楼盘表为基础的数据组织和管理模式，将商品房销售、存量房转让、房屋抵押三类交易信息以交易告知单方式提供给不动产登记机构，要求加强房屋面积管理、档案管理和信息平台建设，推进房屋交易和产权管理规范化。
    省政府办公厅10月份发布的上述意见，更加清晰地确定了市县房管部门的职责：“负责贯彻落实房屋交易政策，制定房屋交易规章制度并监督执行，指导监督房屋产权管理等工作；负责做好本级房屋交易和产权管理相关工作；协同国土资源主管部门做好房屋登记工作；负责建设和完善个人住房信息系统，配合推进不动产登记信息化建设”。
    省住建厅下发的通知，进一步将房管部门在不动产登记中的职责明确为对房屋转让、抵押、租赁等交易活动以及房屋面积、价格、产权档案等的管理，具体包括13项。省住建厅有关负责人表示，这13项职责，属于各地房管部门，“一个都不能少”。
房管系统管理职责
    1.楼盘表管理
    2.新建商品房销售管理，包含商品房预售许可、商品房项目现售备案、购房资格审核与房源信息核验、商品房买卖合同网签备案、商品房预售资金监管等
    3.存量房（二手房）转让管理，包含购房资格审核与房源信息核验、存量房（二手房）转让合同网签、存量房（二手房）交易资金监管等
    4.房屋抵押管理
    5.房屋租赁管理
    6.房屋面积管理
    7.房屋价值确认和交易价格评估管理
    8.房屋交易与产权档案管理
    9.房屋交易与产权管理信息平台建设
    10.房屋交易与产权服务窗口建设
    11.政策性住房产权与上市交易管理
    12.其他房屋交易与产权管理工作
    13.受组织部门委托从事的领导干部个人有关事项报告房产信息查核工作
    登记房屋类不动产须先有“确认书”
    根据《山东省城市房地产交易管理条例》第三十五条交易当事人凭交易手续证明及其他有关证件依法登记的规定，房屋交易当事人应以《房屋交易和产权确认书》为交易手续证明，办理房屋登记。
    这意味着在今后的不动产登记中，办理房屋登记前，当事人同样需要先拿到“确认书”，才能进入后续的登记程序。省住建厅的通知为此提出，各地可根据工作实际，将上述程序嵌入不动产登记程序，并要求各地房管部门在11月30日前，将“确认书”全部纳入业务流程，在登簿、发证环节前出具，为与不动产登记有序衔接做好准备。
    记者注意到，由房管部门出具的“确认书”，包含初始、转让、抵押三类，当事人要拿到房管部门的“确认书”，需要经过四道程序。
    拿“确认书”的四道程序
    房屋交易当事人到房管部门申请确认房屋产权和交易结果。
    房管部门受理确认申请。
    房管部门依照相关法律法规，根据楼盘表信息，对房屋产权归属、交易过程及结果进行审核。
    对符合条件的，房管部门出具“确认书”，并将确认信息实时共享给不动产登记经办机构。
    在出具“确认书”之前，房管部门还将要求申请人依法依规缴纳物业质量保证金、住宅专项维修资金和房产交易手续费，并将缴纳上述费用作为出具“确认书”的前置条件。具体收费环节，可由各地结合本地实际情况确定。
     省住建厅有关负责人表示，四道程序中，房管部门最后出具的“确认书”就是《山东省城市房地产交易条例》中的“交易手续证明”，就是《房屋交易与产权管理工作导则》中的“交易告知单”。“确认书”既是对房屋交易和产权管理结果的书证，也是办理房屋登记的依据和凭证，是与不动产登记衔接的唯一节点，是信息实时互通共享的载体。以“确认书”为依据进行不动产登簿、发证，流程最顺畅、成本最低，是快速实现“不动产统一登记工作全面运转，颁发统一的不动产权证书”的最佳途径。
除了普通房屋，房改房、拆迁安置房、经济适用房、公共租赁房等政策性住房，以及住宅小区内的会所、幼儿园、中小学、共用车库和车位、物业服务用房、社区管理用房等，也将由各市县房管部门依法依规界定产权归属，出具相关意见，才能办理不动产登记手续，避免将难题留给不动产登记环节。
    房屋交易和产权确认书（转让）
    ××市（县、区）房交转字第号
    根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国物权法》、《山东省城市房地产交易管理条例》等法律法规和《房屋交易与产权管理工作导则》，为保障交易安全，维护房屋权利人的合法权益，经审查核实，准予交易。
    转让方
    受让方
    房屋坐落
    交易时间不动产证明号
    其他状况
    房屋状况总层数 层次
    建筑
    面积
    房屋性质规划用途
    建成
    年代
    建筑结构备注土地状况土地证号 土地使用权取得方式 土地使用年限附记
    房屋交易权属管理机构（章）年 月 日注 意 事 项
    一、本确认书是交易当事人申请房屋转移登记的唯一合法证明。
    二、房屋所有权人、利害关系人可到房产管理部门依法查询。
    三、除房产管理部门外，其他单位或个人不得在本确认书上注记事项或加盖印章。
    四、本确认书应妥善保管，如有遗失、损毁的，可申请补发。
    ■相关链接
    房屋登记占比超过95%
    省住建厅的统计显示，目前全省共有事业单位性质的房产交易登记机构176家、工作人员1.2万人，其中合同制人员4000多人。每年全省办理的房屋初始、转移、抵押、变更、注销等各类登记约400万件，占所有不动产登记工作量的95%以上。
    截至今年6月底，全省累计确权登记各类房屋2336万套、34.3亿平方米。通过房屋交易、产权管理与登记，全省每年完成房屋转让、抵押、租赁等交易额约1.4万亿元，直接和间接拉动建筑、建材、金融、物流、家具、家电、中介等行业实现年产值约1.6万亿元，缴纳房地产税收约1000亿元。同时，通过在交易和登记环节把关，全省每年收取物业质量保修金、住宅专项维修资金约100亿元，有效解决了房屋维修资金来源问题，从长远上维护了房屋质量和使用安全。
    ■新闻延伸
    登记窗口放在哪儿 房产交易大厅最合适
    不动产登记职能划归国土，房屋交易及产权管理仍在房管部门，这是否意味着当事人从房管部门拿到“确认书”后，还得跑一趟国土部门下属的不动产登记机构，才能领到不动产登记证？省住建厅的通知指出，各地已有房产交易大厅的，要为不动产登记经办机构主动增设服务窗口，为其工作人员提供必要的办公场所，以便保证交易和产权确认、登记业务连续办理，为企业和群众提供“一站式”服务。
    记者了解到，在此前实行房屋权属交易登记一体化过程中，包括济南在内的许多地方都有规模不一的房产交易大厅，在设施配置、运营管理等方面相比其他场所具有较为明显的优势，直接将不动产登记窗口设在房产交易大厅内，无疑是最合适的。
    据有关人士猜测，济南不动产登记业务办理窗口设在何处虽尚未正式公布，但考虑到交易安全、业务衔接、群众办事便利等多方面因素，最有可能的地方仍是位于经七路88号的市房产交易大厅。
    老百姓不用担心的是，无论是利用房产交易大厅还是共用其他服务场所，相关部门都会按要求公示房屋交易和产权管理业务办理流程，为企业和群众办事提供方便。
    省住建厅还明确提出，要进一步完善个人住房信息系统，突出完善房屋交易和产权管理信息平台。在不动产交易、登记业务办理过程中，房管部门与相关部门将密切配合，实现相关信息的实时互通共享，互相认可并充分利用对方已审核认可且能共享的资料和信息，确保连续、安全、便捷办理相关业务，不人为增加申请人负担。