房地产步入“新常态”

中指院方面分析称，三大因素促就了本轮的房企规模发债潮。其中，政策放松是催生本轮发债热潮的重要推手。而公司债新规明确表示，满足一定条件的公司 债券可以进行质押式回购和竞价交易，新制度大大提高了公司债在二级市场的流动性及交易效率，使得债券市场在需求端得到保障。另一方面，宽松的市场环境激发 了房企债市融资需求。

穆迪11月27日发布报告指出，今年以来开发商国内发债规模大幅上升，从2014年全年的19亿美元攀升至2015年11月24日的318亿美元 (约2033亿元人民币)。该数据已是去年全年国内债的16.74倍。除了在开发和规模上加速，巨额融资还为房企们的多元化经营提供了充沛的资金。今年以 来，不时公告将投资文旅、物业、物流、电商、金融、证券、体育等等行业的房企不在少数，个别大型房企甚至已逐渐发展成为综合型国际企业。

去库存迎来窗口期

国家统计局发布最新数据显示，截至10月底，全国商品房待售面积6.86亿平方米，比9月末增加2122万平方米，再创历史新高。除此还有超过70 亿平方米的在建面积，第一太平戴维斯更预计，到2020年，中国还将新增300亿平方米各类物业。数据显示，我国房地产待售面积自2011年来一直在不断 增长，待售面积/年销售面积比例从2011年的25%持续上升到2015年10月的53%。

自去年9月30日房贷新政以来，宽松的货币环境延续，使得楼市需求逐步释放，2015年房地产市场库存整体呈上涨趋势。虽然今年以来房地产销售较明 显回暖，但回暖的市场成交并没有对楼市库存带来明显改善，国家统计局数据显示，1-10月份，商品住宅销售面积94898万平方米，同比增长7.2%，销 售金额增长14.9%，但房地产待售面积仍处于不断增长状态，投资额持续高于销售额，房地产供过于求的状况并没有因销售回升有所缓解。房地产库存的持续高 位直接影响到了房地产投资数据，1-10月，全国房地产开发投资78801亿元，同比名义增长2.0%，创历史新低。这已经是全国地产开发投资增速的 “20连跌”，受到房地产业下行影响，“三驾马车”之一的固定资产投资增速一路创出新低，连累GDP增速也出现下滑。

易居研究院最新跟踪的35城住宅库存报告显示，10月份，一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比(又称去化周期)分别为10.0、12.2和 18.9个月，这意味着二三线城市要一年以上的时间才能消化完这些库存。一线城市10月份市场总体活跃，已经连续10个月存销比低于12个月。总体而言， 房地产市场库存整体上在持续走高，但一二线城市和三四线城市却有明显的分化，一二线城市的库存压力明显小于三四线城市。

莱坊上海研究及咨询部主管杨悦晨表示，由于国内投资渠道有限，股市表现并不出色，对于有资产保值要求的人士而言，房地产仍然具有吸引力，特别是在具 有较好经济条件和稳定社会环境的一线城市，投资者仍然很看好其不动产市场。此外，中国城市化进程的基调不会变，城市化带来基建的提升、外来人口的引入等， 这些都对于楼市是很大的利好因素，房地产价值会不断的提高，对于投资者而言楼市投资价值依然存在。

声明：以上资讯中涉及到的面积均为建筑面积