4月份全国50城地价创新高 7个城市溢价率超过75%

5月12日易居研究院发布《全国50城土地市场成交报告》。报告认为，4月份50个城市土地市场呈现了三个明显的特点：交易面积属于历史低位、溢价率继续收窄、地价再创新高。而从城市结构来看，部分三线城市的土地交易规模相对较大、溢价率也明显超过50%。从这个角度看，后续对于热点三线城市的地价泡沫问题也需要积极进行关注。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从后续市场趋势看，预计5月份供地节奏会加快，房企拿地的机会将增加。从土地政策和供应结构上看，包括近期芜湖明确在新出让土地中安排装配式建筑试点项目建设、苏州首次供应自持型商品住宅用地等，都是接下来房企值得重点关注的内容。

总体弱于2010-2013年水平

4月份，易居研究院监测的50个典型城市土地成交面积为1096万平方米，环比减少25%，同比减少10%。此类土地包括招拍挂市场上的纯住宅、商住、商办和综合用地，但不包括工业用地和其他用地。环比数据表明，4月份土地成交有所降温，当然这和4月份供地规模弱于3月份有关。而从同比数据看，跌幅并不算太大。

观察历史数据，当前几个月的土地成交规模明显弱于2010-2013年的水平。4月份国土部发文明确了土地供应的分类调控思路，这对于热点城市来说是有积极影响的。预计接下来几个月，土地供应规模会加大，随之会带来土地成交的活跃。

1-4月份，50个城市土地成交面积为5887万平方米,同比增长30%，显著高于国家统计局公布的近期约6%的同比增幅，说明土地市场热度明显高于全国市场。对比50城和全国市场的累计成交同比增幅曲线，可以看出两条曲线走势一致，但节奏有先有后。在土地市场降温时，全国50城率先降温。而在土地市场升温时，全国50城先于全国市场而升温。

溢价率总体处于收窄态势

4月份，50个城市土地成交均价为6450元/平方米，环比增长28%，同比增长54%。观察历史数据，当前地价创下了2010年以来的最高水平。近期部分房企有较为强烈的补库存需求，此类房企纷纷进入热点三四线城市，导致部分住宅用地也出现了溢价率超过200%的现象。此类拿地态势往往推高了所在城市的地价。

4月份，50个城市土地成交溢价率为35%，环比减少17个百分点，同比减少27个百分点。观察历史数据，从2011年开始到2015年上半年，土地溢价率相对偏低。而到了2015年下半年，土地溢价率开始攀升，到了2016年9月份土地溢价率创新高，为88%。随后在对高杠杆资金管制的大背景下，土地市场相对降温，溢价率开始收窄。

4月份，50个城市土地溢价率排名中，嘉兴的溢价率最高，为199%。嘉兴房地产市场此前几个月交易相对活跃，而全面接轨上海示范区的概念也促使此类城市土地投资价值的上升。从具体地块看，包括嘉兴海盐的部分地块都面临了较为激烈的争夺。另外，除嘉兴以外，包括佛山、大连、青岛、温州、成都、镇江等城市的溢价率都超过了75%，土地市场被划入过热区间。

前4月武汉土地出让金规模最大

4月份，50个城市土地出让金为1646亿元，环比减少5%，同比增长42%。从历史数据看，土地出让金超过1500亿元基本属于偏高水平，因此当前也可以划入这个区间。4月份虽然交易面积不大，但由于地价处于历史高位，所以土地出让金也容易处于偏高位的水平。

今年前4个月，50个城市土地出让金排行中，武汉规模最大，为692亿元规模。同时，包括北京、合肥、广州、南京、郑州、天津、上海、杭州和温州的土地出让金规模也较大。从房企的角度看，充分说明其热衷于对此类城市的投资，所以购地资金的投入也会比较大。

这50个典型城市分别为：北京、上海、广州、深圳、长春、沈阳、大连、天津、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、合肥、郑州、武汉、长沙、南昌、重庆、成都、贵阳、昆明、南宁、海口、西安、兰州、廊坊、徐州、镇江、常州、无锡、南通、嘉兴、湖州、温州、芜湖、泉州、漳州、佛山、中山、珠海、东莞、惠州、清远、肇庆、三亚。其中一线城市4个、二线城市26个、三线城市20个。