济南：限售2年 至少5年才能去找“接盘侠”！

9月22日晚上至23日，石家庄、贵阳、长沙、南宁、重庆、南昌等8个城市密集出台政策，加强房地产市场调控。有业内人士称，第二轮调控开始了，仔细梳理这些城市的新招，限售几乎成了“标配”。而济南作为热点城市，早在今年4月19日就已规定新网签的房子，取得不动产权证两年内禁售。业内人士指出，相信还有更多的楼市调控政策在储备中，坐等政策松绑的，目前来看基本上没戏。

或有更多城市加入限售

刚在历城区一楼盘买了新房的济南市民薛先生看到这则新闻，整个周末就没过安稳。

“房子买了快一个月了，现在还没网签上，谁知道下一步会出什么新的政策？”他坦言，现在真不是买房的好机会，认筹的时候置业顾问说，首套房贷款执行基准利率，等他选完房交完首付，银行已经调整成上浮5%，过了几个星期，合作的银行通知只能上浮10%了。眼看着利息一步一个台阶，贷款100多万，多掏十几万的利息。即便如此，网签时间仍然是没有准信。“虽然我不怕限售，但摸不准再出一个什么别的政策，不网签，房贷没放款，这心里就不踏实。”薛先生说。

记者梳理发现，这一波出台房地产调控政策的城市，基本上是全国15个热点城市之外的二线城市。业内人士分析认为，此轮调控具有精准性，“哪里房价上涨明显，调控就指向哪里”。济南房地产界的一位资深人士认为，限售的杀伤力远低于信贷收紧。这一波二线城市密集出招，节奏统一，步调整齐。可以预计的是，接下来，会有更多的城市加入限售阵营。特别是三季度房价环比涨幅排在前列的城市，继续补刀的可能性最大。

5年才能去找“接盘侠”

不过，济南作为全国15个热点城市，早已将限售的政策放出。早在今年4月19日，济南市政府办公厅就在下发的《关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》中提出，限购区域内自2017年4月20日起购买的住房，须取得不动产权证满2年后方可上市交易。也就是说，早在半年前新买的房子，就已经要等到下证2年之后才能转卖。

一些市民认为，两年也无所谓，等两年再出手就是了。事实上并非如此，众所周知，新建商品房都是预售，从签订购房合同到交房，平均时间大约为两年，交房之后一般约定365个工作日内办理不动产权证。这么一算，从买房到拿证，至少得三年，再加上限售的两年，五年才能去找“接盘侠”。

坐等政策松绑基本没戏

在很多城市，限购限价演变成诸多市场乱象，比如捂盘惜售、全款购房优先等。众多开发商盼着政策放松。济南地产界的资深人士称：“目前看不到任何放松的迹象，相反，不断补刀，大杀招：房贷政策史无前例的持续收紧。从前几轮的调控来看，政策松绑起码要等房价稳定了，甚至是稳中有跌了，市场冷静下来了。再者，经济需要房地产来拉动了。”

武汉市房管局23日出台新政策，各楼盘卖房时，不得以要求购房人一次性付款，或采取一次性付款优先选房等方式，拒绝购房人正常使用住房公积金个人贷款购房。在取得《商品房预售许可证》前，不得自行或委托第三方企业，以认筹、预订、吸纳会员、购买基金或者理财产品等方式向购房人收取购房定金、预订款等费用。违规将责令整改，否则暂停网签和预售资金拨付。业内人士指出，武汉成为第一个对“全款优先”下手的城市，有钱也得排队。在此之前，北京、深圳等地已经在严查“个人消费贷款违规流向房地产”。相信还有更多的楼市调控政策在储备中，坐等政策松绑的，目前来看基本上没戏。

新闻解析

集体限售释放出啥信号

济南市地产圈的一位资深人士指出，限售这一措施首先就是锁定流动性，从期房到下证，再等上两年的禁售期，这就意味着四五年不能卖。对于炒房者来说，即便是六成首付，大笔的资金被固定死了，没法来回倒，四处兴风作浪，抬高房价。

“限售都是限增量部分，也就是政策出台之前买的房子不再限售范围之内。不过，对于二线城市来说，新房市场远远大于二手房市场，也就是增量市场很庞大，济南的新房、二手房交易量比例大概是7:3。”可以肯定的是，限售的这批房子解禁之后，市场上势必一下子增加大量的卖盘，就跟股票的限售股解禁一样。另外，政府正在加大土地供应，过两三年新房的供应量会大幅增加。解禁的时候，开发商并非没房可卖，相反也有大批货源要出。到时楼市会怎么走有待观察。对于自住的刚需族来说，限售毫无影响，但对投资客特别是那些想着“趁现在政府限价，捡个便宜占一套”的购房者来说，会不会被套牢？所以，限售的主要目的是打击、遏制炒房。

“向市场传递了明确的信号，表明楼市调控在一段长时间内不会放松，有助于引导市场预期。”链家研究院院长杨现领说。克尔瑞研究中心分析师杨科伟认为，限售政策对需求端最大的影响就是改变此前“急买急卖”的短期持有心理，通过降低交易频次，消除短期获利心理，以抑制投资投机性需求，符合中央“房住不炒”的精神。