济南楼盘开盘就“秒光”！里面到底有没有猫腻

济南跟其他热点城市一样，执行严格的楼市调控政策，但不少购房者却发现，大量楼盘不断出现开盘就卖光的情况，心里不免犯嘀咕，这到底是怎么回事?记者调查发现，由于市场供应大幅减少，楼盘有惜售情绪，因此导致短期内出现日光盘的非正常现象。不过，这一情况正在改变，随着信贷政策的进一步收紧，楼市前景不确定因素越来越多。

一年前济南某楼盘的抢购情形至今令人难忘。 

认筹半年没买上房

省城市民王先生已经在各大楼盘奔走了半年，毕业后留济工作的他，至今婚房还没着落。“我们认筹了四个楼盘，都是秒光。重点关注的几个项目，开盘时间一推再推，一晃都快到年底了。到底是怎么回事?”

去年房价涨得太猛了，我属于刚需，今年必须得买房。趁着政府限价应该是买房的好时机。

5月份，在华山片区看好了房子，开盘时三百多套房，愣是没选到。

6月份的时候在唐冶附近一个楼盘认筹了，但是选房的时候，还是人比房多，轮到我的时候，就没房了。

8月，又转向雪山片区一楼盘，无论如何也得抢一套。

没想到，人家全款优先，六成首付的候补，我这种三成首付的压根就轮不上。

经过几次认筹、退筹之后，前几天，小王又参加了新东站一楼盘的选房，手机操作，他早早就把多个目标房源放到了购物车里，没想到在关键的时候，系统居然登录不上去了。等恢复正常时，一套房源也没了。

“这里面到底有没有猫腻?

谁能给个明白话。”

王先生说，他还一直关注着天桥的一个楼盘，然而，这个楼盘开盘时间一推再推，迟迟没有动静。

推出新房源就被“秒杀”

25日，唐冶片区的鲁能泰山七号开卖三栋高层住宅楼，352套房源一下子全卖完，单价接近1.2万元。

24日，新东站片区的万科城市之光开盘，两栋楼170多套房源，当天全部售罄;同日，华山片区的中海项目也加推一批新房源，包括单价2万元以上的多层住宅和1.6万元的小高层，也是所剩无几。

23日，汉峪片区的绿城玉兰花园留园开卖40多套5层的低密度住宅，要求全款购买，单价2.6万元以上，仍然是一套没剩;白马山片区的世茂原山首府270多套精装住宅，单价大约1.35万元，全部卖光。

21日，工业北路的新城香溢澜庭推出140套房源，单价接近1.35万元，几乎全部售罄。

二环西路的财富壹号融悦项目15日推出256套房源，8日，融创在隔壁的项目加推512套新房，均价1.45万元/平方米，都是基本没剩。

下半年以来，东部唐冶片区的绿地城、龙湖春江悦茗等项目几乎每次推出新房源都是“秒杀”。

分析：

市场供应量锐减

很多购房者就纳闷，调控政策越来越严格，为什么这么多的楼盘还得抢呢?

市场供应量大幅减少是一大因素。

据山东世联统计，8月份，济南住宅市场供应量为9490套、113.44万平方米，同比减少46.2%和47.1%。其中新增供应5793套、64.48万平方米，同比减少31.5%和34.5%，环比增加28.9%和26.5%。8月份，住宅库存持续减少。

而整个上半年，济南住宅市场供应25902套、313.45万平方米，同比减少56.5%和54.4%。其中新增供应14269套、169.91万平方米，同比减少62.1%和59.7%。

这些数据未必全面，但基本能够反映一个事实：与去年同期相比，济南房地产市场的供应量大幅下滑。

附2017年10月济南楼市预计开盘项目——

供应量为什么下滑这么厉害?

济南房地产界一位资深人士指出，因为调控房地产市场，政府要从各个环节上打压、抑制楼市，具体包括从严预售审批，限制价格，控制网签。

交易量降下来了，房价炒作的空间也就大幅压缩。比如，新建商品住宅工程进度跟预售许可挂钩，主体建到12层以上才能申请预售，原来是建设到正负零就可以预售;再比如，土地溢价率超过100%，必须主体封顶才能销售;超过150%，必须现房销售。相当一批新盘势必要推迟上市。

另外一个客观因素，就是不少楼盘惜售情绪较浓。房企不愿牺牲利润出货。

济南一家房地产开发企业的负责人称：现在拿块土地太难了，成本越来越高。

很多断粮的开发商，因为拿不到地已经退出济南市场。所以，相当一部分房企得算好出货周期，控制好节奏。

还有一个重要原因，现在政府实行严格的限价政策，压缩了企业的利润率，开发商肯定谋求利润最大化，赚得少那就少卖一些。等到哪天政策一松绑，就能名正言顺涨价了。

走势

市场新增供应持续偏紧，整体市场一直处于低库存状态。未来东部的份额将进一步增加。市场购买力也并非无限大，有购房资格、有资金实力的买家在短期内不会层出不穷。

济南的日光盘正在减少。

单价亲民才容易被“抢”

唐冶、汉峪等片区为代表的东部城区热度较高。政府实行严格的限价措施，唐冶片区的高层住宅限价在1.2万元左右。

以没有任何附加条件的唐冶西路以东F地块(即2017-G059号地)为例，山钢地产拿地的成本价就超过了1.2万元/平方米。该地块与鲁能泰山七号相邻，那么开发出来的住宅价格显然低不了。现在购房者以1.2万元的价格买房，无疑看好其未来的升值潜力。
　　汉峪片区的新盘也是如此，毕竟新拍地的成本摆在那里。经过上一轮的涨价，济南单价低于1.5万元的新房已经普遍被购房者接受。因此，开盘就售罄的楼盘也有一个规律，即单价比较亲民。

日光盘现象正在减少

业内人士称，市场购买力也并非无限大，有购房资格、有资金实力的买家在短期内不会层出不穷。上周，济南城区约有9个楼盘开盘卖房，其中4个为基本售罄，其余去化率并不高。

23日，万科海右府首次开盘，两栋高层精装住宅，单价1.8万元，370套房源意外地没有售罄。万科当初拿这块地的时候，楼面地价已经逼近1万元，除两栋高层外，其余的均规划建设低密度住宅，还有别墅。

23日，小清河北岸的恒大滨河左岸推出200套房源，均价1.5万元，当天成交68套。同日，龙洞片区的绿地柏仕晶舍开卖4号、10号楼，10层左右的精装小高层，单价3万元，去化率不足六成。

21日，化纤厂片区的泰悦赫府二期(现改名为翡翠大观)开售，368套住宅，据悉当天仅成交40套。单价接近2.3万元，这个价格让很多购房者望而却步。

那么，济南楼市还会继续走牛吗?

众所周知，信贷政策是楼市的第二生命线。

目前，济南各大银行首套房的贷款利率已普遍上浮至10%，月初还基本维持在5%。非住宅(公寓、商铺、写字楼等)的商业贷款利率更高，部分中小银行已经上浮50%、60%。外地一些城市，首套住宅的按揭贷款利率有的上浮15%-20%，最高的达到了上浮30%!

即便如此，不少银行的可贷额度也非常紧张，许多楼盘四处奔波寻求合作银行。而就在去年，有的楼盘一共200多套房子，还一下子进来10家银行抢业务。

另外一个苗头不太妙，就是股市中的地产股开始下跌。

地产界资深人士认为，楼市每次变盘都是从地产股开始，因为资本的嗅觉最敏锐，这可能是一个信号，资本界或许对楼市的明天不看好。

但业内人士也指出，这只是宏观背景，具体到一个城市，受政策以及各种客观因素的影响较大，恐难准确预判行情。