入住率攀升商业价值凸显 济南西客站片区迎来最佳投资期

生活在济南，总是被东部的繁华吸引，那在你的印象中，济南的西城又是什么样？两三年前，西客站还是冷冷清清的大马路，到处是施工工地，而如今住宅和写字楼的入住率越来越高，高峰期开始拥堵了，住宅和商业价值凸显，既有运用“五重园林景观”、“360度”全景定位等手法打造“大师级”社区园林龙湖名景台，也有宜家、麦德龙两个蓝盒子坐镇！这样的济南西城，你还认识吗？

住宅用地稀缺缺少新项目入市

西客站片区新房一房难求

西客站片区——规划范围东至二环西路,南至腊山分洪道,北至小清河,总用地面积为2651.52公顷,共划分为32个街区。其中建设用地为2192.56公顷,规划居住人口41.35万人。

经过这几年开发，西客站片区所剩土地已经不多。很多小区正在陆续入住，整个片区正在快速成熟。

从目前济南的整体库存看，市场需要更多的土地入市。西客站片区更是缺少新楼盘入市，随着整个片区入住率越来越高，无论从居住还是商业需求角度，都存在很大的缺口，鑫苑世家公馆、财富壹号等楼盘的开盘售罄就是很好的证明。“现阶段除了二手房之外，西客站片区新房一房难求。”某地产中介置业顾问表示。

济南高架桥环线形成

变相推动西部价值洼地

据记者了解，济南北园高架西延工程本月开工，建成后，可以从北园高架直接到西客站、京台高速。据悉，该工程长5.6公里,东起二环西匡山立交,西至西绕城高速以西的一条规划南北三号路。北园高架西延工程东起二环西路匡山立交,西至规划南北三号路,全长约5.6公里。其中东段即京沪高铁正线以东至二环西路的3.4km是高架快速路。高架桥双向六车道,宽度25.5m;地面辅路维持现状青岛路不变,双向八车道(含BRT车道),道路红线宽70m。西段京沪高铁正线以西至京台高速2.2km为地面快速路,道路红线宽70m,主路双向六车道;外侧辅路双向4车道。主线下穿相交南北向主干路(顺安路、南北一号路)。此次公示显示,西延不仅有高架形式,还有地面快速路,这与穿越京沪高铁有关。

随着济南高架桥环线形成，济南东西南北的通勤时间被缩短，变相的会推动一些价值洼地的房价与其他区域找平。

西客站商业餐饮娱乐配套

将迎来“被动式”大发展

在规划之初，西客站片区定位为齐鲁新门户,市级公共中心,是以高端商务、金融商业、文化会展为主导功能的复合型交通枢纽新区。按照规划,青岛路和二环西路将成为城市快速路,另外,规划还预留了轨道交通R1和R2线的控制线。

尽管目前宜家家居、迪卡侬、麦德龙、济南最大的会展中心、三馆虽然都在这里聚集，但是老百姓餐饮、娱乐休闲的地方暂时还是缺失，没有能够满足的配套。但是业内人士认为，随着整个西客站片区小区交房、居民入住、人口聚集，随着城市交通骨架逐步完善，西客站片区将形成被需求推进的发展，“未来西客站的生活配套建设从济南高新区的发展可见一斑。”资深房地产业业内人士表示。

供应稀缺未来可预期

公寓、商铺将成为西部投资首选

当所有的信息都指向这个片区，而片区供应又稀缺的时候，住宅、公寓产品和能够运营餐饮休闲娱乐业态商业集中区域的商铺将成为投资首选。

记者注意到，近期一些业内投资者把目光投向西客站片区的“龙湖新壹街”。作为名景台二期项目，这里的规划方案中有超市规划，能满足居民日常便捷生活需求；项目自有主题商业街为公寓提供了极其完善的配套资源。

济南的公寓几乎都是高层、一栋楼七八百户的产品，而“龙湖新壹街”全部为4-5层的建筑，每栋楼还不足150户，4.5米层高loft公寓：可自营可租赁，可居住可办公。总高4-5层、4.5米层高、公摊仅为25%、面积30平米，客户可根据自己需求，自行设计为挑空或双钥匙空间。在地块南侧为运动主题公园，西侧为腊山河景观带。双公园，造就济南唯一的花园式公寓，同事“龙湖新壹街”是济南唯一容积率仅为1.3的低密度公寓。

说到商业配套记者走访获悉，“龙湖新壹街”有两类底商，一类是主题商业街小铺，面向诸多社区及道路，未来人流量极大；另一类是临河风情街小铺，利用腊山河景观资源打造成济南唯一河畔休闲景观风情街。独立的商业街一层为燃气入户的纯一层底商，每套商铺/公寓面积都在30平米左右，公摊为2%。

“对于资金充足，又没有名额购买住宅的购房者自然会挑选这个片区内的商业入手。性价比高的公寓是首选的产品，在选择上可挑选一些公摊低、总价低、片区规划比较适宜居住的公寓购买；其次一些商业集中独立可做餐饮商铺也是不错的选择，但首先要保证周边没有类似业态，你所选择的商铺集中，方便统一运营管理。”业内投资者表示。