财政部长谈房地产税，透露三大关键信息

财政部部长肖捷日前在《党的十九大报告辅导读本》中撰文《加快建立现代财政制度》，回答了几个热点问题——房地产税和个人所得税如何改革？地方收入体系如何构建？ 其中房地产税方面的最新表述引人关注。政国策快速浏览，简单点评。

房地产税改革背景

报道原文：房地产税新动向！按评估值征收，地方制定具体方案

目前，国内现行开征的18种税中，涉及房地产行业的有11个，涵括房屋开发建设、销售、出租、保有、转让等环节。其中流转环节10个，保有环节只有房产税。

现实中，买套房，除了贷款利息，交点物业费（可能还拖欠），持有成本很低，很多人房子宁愿空置坐等升值，也不愿卖或出租。这种情况下，房地产税，可能就是用来专治这种毛病的。

国策君印象中，房地产税成为热点没有十年也有八年了，这只靴子悬在空中，过一段就闹点动静，已经成为楼市最著名的“狼来了”！

2015年8月，房地产税正式列入十二届全国人大常委会立法规划，意味着房地产税立法启动。这一次，财政部长撰文谈及这个话题，再次说明，房地产税虽然难产，但早晚还是要来的。

关于房地产税三大信号

目前楼市，政府、媒体、开发商、买房人，都有一肚子委屈，畸形市场对于经济社会的破坏力，大家应该有共识：有毛病！有病就得治，不管限购限贷、租售同权、租赁试点，还是房地产税，都是药方之一，长期服用是会有效果。从财政部长的论述中，透露出以下几个关键信息：

01

“立法先行、充分授权、分步推进”

先立法，再授权，逐步推广！意味着房地产税不再一刀切，全国一张图。因城施策，可以有自选动作！类似现在楼市调控，全国几十个城市限售，武汉依然只在长江新城区域试点，坚决不跟进。没毛病！

原因很简单，有些地方刚脱贫，天天吃肉还是奢侈行为，有些地方已经流行养生吃素了。城市发展阶段不一样，楼市极度不平衡。不能采取同样手段去管理。适当放权授权，让“听得见炮火的人”去决策。

上海北京武汉郑州发展差异

挑战在于，高铁与网络经济时代，资本、人口流动全国一盘棋，不同的税收政策，如何避免城市之间的不平等竞争和投资套利行为？

比如，两个相邻城市，基本情况差不多，其中一个房地产税极度宽松，另一个非常严格，这就要解决不动产全国联网、信贷税收政策的统一问题了。这个需要中央来平衡监督。

02

按照评估值征收房地产税

对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，这一点符合预期，没有意外。房子是损耗贬值的，主要是土地增值，现在二手房交易都是按照市场评估值征税。

按照以前的思路，房地产税会与家庭人口挂钩，比如人均40平米，设立免征起点，超过面积缴税，现在重庆上海的房产税试点就是这个原则。

但是考虑到实施难度与征收成本，如家庭人口精准核定、信息透明、征收过程公平公正等，有可能，直接根据官方登记的产权面积缴税，不同总价和面积段，设定不同的征收标准，类似个税。

在这方面有个反面案例，我们现有的房产税中，除了商业地产，用于出租的住宅，也是要交税的，但是，由于个人房东浩如烟海，一个个把他们找出来征收成本太高，基层税务机关一般是睁一只眼闭一只眼！

租房也是要缴税的

此外，征收房地产税必须要跨过道义拷问，民间把这当做剪羊毛行径：“以前买房被砍一刀我认了，现在住个房还要钝刀割肉”，岂有此理？

这个时候，一刀切的弊端就出来了。结合财政部长表述，今后可能会结合个人所得税改革，实现收入分配体系改进，才能稳定大家的情绪。

比如，应该以家庭为单位，租房、房贷支出，家里有赡养老人抚养子女的，都可以列入税前扣除项，减轻居民的税收支出，这才是政策的应有之义。

03

怎样才能“健全地方税体系”？

地方和中央，事权财权不匹配，由来已久。简单说，既要马儿跑得快，又想马儿不吃草。这样的矛盾，导致很多政策在基层落实不下去。因为地方没有动力去执行，另一方面脱离实际也没法执行。

房地产税的开征，应该会伴随房产税的综合改革措施，包括土地招拍挂制度调整，最简单的逻辑，房产增值主要是土地增值，土地出让相当于一次性收取50-70年租金，再征房地产税，有重复征收嫌疑。

前10个月全国土地出让金城市排行榜

但是，土地出让金是个敏感部位，谁都不敢轻易触碰。这里面沉淀着很多问题。看看上面这张图就明白。被批评多年的“土地财政”，现在越滚越大，演绎“存在即合理”的逻辑。恐怕这也是房地产税十多年未能破局的原因之一。

之前的营改增，把地方的营业税给整没了，好在增值税五五分成，保证地方有积极性配合。如果房地产税把土地出让金这块蛋糕给动了，取消合并一些房产税种，那么如何再平衡，让地方听话出活，这就考验中央智慧了。

房地产税会不会降低房价？

首先得说一下，上海、重庆两地前几年试点开征房产税，但收效甚微。很多人以此作为证据，说房地产税没有用。这有个误会。一是上海重庆的基本只针对大户型豪宅，税率很低，免征面积也很大。加上限购限贷政策，弱化了税收效应，不足以说明问题。我们今后采取的房地产税，出发点和结果肯定不同。

大概意思你要懂，只要房地产税开征，必然增加持有环节费用，高到一定程度，打破临界点，肯定管用。

比如你家二套房，价值500万，本来每年只要物业费5000块，待房地产税落实之后，每年多交3万块（高不高？），这个数目相对于房产增值似乎不算多，但，很多家庭固定资产大，手头现金并不多，一根稻草的效应不可忽视。

另外，今年诺贝尔经济学奖的行为经济学充分说明，心理作用、预期影响不容忽视，直接影响人的理性决策。对于囤房的人，房子继续空置显然不合适，那么就会寻求二手买卖，或者拿出去租，这样，市场供给增加，又可以缓解供需矛盾了。

因此，政国策之前文章《都说房住不炒，为何武汉豪宅满地跑？》提到，“在房地产长效机制形成的前夜，不少高净值人士开始对手中不动产优化组合，数量让位于质量，强调终极置业......”

至于房地产税落实，中长期内，对于城市不同环线价格的影响，大家可以看看国外城市的发展轨迹，总之一条，大中城市的核心区、有资源人口产业集聚的地方，向上的发展速度可能受到影响，但长期趋势不会变。

不管怎样讲，国人自古“不管寡而患不均”，房地产税，抑制投资投机肯定有效，特别是大量持有房产的行为，限售政策+房地产税，成本提高获利减少，玩家积极性就会下降了。算作正能量！

最后，房地产税如果采取因城施策原则，可能导致不同城市发展加速分化。

比如，地方政府更有动力造城，强化核心商圈，搞基建配套更积极，大力培育税收增长点。毕竟，在一个中心城市，几条地铁几个商业体就能迅速提升远城区的价值价格。

可能的结果，就是大城市扩大化、都市圈经济盛行，很多资源条件差的中小城市，面对虹吸效应，抵抗能力比较差！从目前的人口流动、资本集聚情况看，不少资本全力布局全国主流经济带、都市圈，比如长江经济带、武汉城市圈这两年都比较热！

当然，要精准评估税收影响，还要考虑很多变量，比如在武汉，看到一个最新数据：武汉市公安局介绍，自10月16日率先受理大学毕业生“零门槛”落户申请，截至10月31日，短短两周共受理落户申请34981件，其中核发准迁证30600张。“网上办”已审核通过和办结10749件，“窗口办”已办结19851件。

武汉市委组织部副部长、市招才局副局长孙志军透露，今年截至10月中旬，全市大学生落户65329人，比去年同期增长420.3%！提供更多有社区、有校园的租赁房给大学毕业生。占地面积1000亩长江青年城年内开工。（注：以上均为个人观点，不代表任何机构或者组织)