改善型置业迎窗口期 小户型重回市场

已经下行近一年的楼市，在低谷盘整多时。在“房子是用来住的，不是用来炒的”原则指引下，多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度加快建立。一大批小户型正在路上，改善型或正在经历最后的置业窗口期。

小户型重回市场

从北京近一年来的土地供应结构来看，“7090”地块、限定未来售价、房企自持土地面积……一大批小户型、限价房、出租房，将从明年开始陆续进入北京楼市，在为刚需客群提供更多选择的同时，也压缩着改善型房源的数量和空间。

公开信息显示，从去年12月北京市拍出第一宗“限房价、竞地价”地块至今，北京土地市场上总共成交了45宗“限房价、竞地价”地块。而且，今年北京在多宗土地出让中实施“7090”政策，这意味着未来几年住房供应的户型面积受限。随着这些项目的逐渐入市，北京商品住宅将逐渐进入住宅限价时代。

中原地产的数据进一步显示，截至10月底，北京年内已经出让58宗住宅用地，累计地块的规划面积合计达到了715.6万平方米，相比2016年全年上涨210%。其中70年持有型出租房用地年内达到了85万平方米，共有产权房面积达到了177万平方米，占住宅土地总面积比例高达26%。商品房限价住宅面积为258万平方米。

可以预见的是，近两年来北京改善型楼盘大唱天下、占据楼市主力的格局将被改变，大批小户型刚需楼盘将重返市场。

改善型年底加紧推盘

“今年一季度就赶上了楼市调控，而后政策密集出台，房企销售的压力也越来越大。”有北京房企人士对记者表示。据了解，由于去年楼市销售火爆，多家房企在今年初制定任务额时将目标定得较高，年中楼市受挫后，房企的销售压力陡然增大。

年终业绩冲刺阶段，一些改善型楼盘纷纷加快推盘速度。自8万元的预售价格红线放开之后，城区高端住宅项目的入市积极性明显提升，纷纷进入取证排队等候通道，11月预计入市项目当中，就包括强佑·府学上院、华润·萬橡府、金隅金玉府、国锐·金嵿等多个改善型楼盘的身影。

2017年作为最近三年来，楼市调控政策最密集的时间段，部分城市出现了市场下行。从3月开始，北京楼市成交全面萎缩。今年前十月，新建住宅成交创造了北京新建商品住宅最近10年的历史最低值，同比跌幅达到了50.6%。二手房成交量跌幅同比也超过了50%。

行业专家认为，正是在这样的市场环境下，恰恰是购房窗口期出现之时，尤其是改善型需求，适宜购房的时间点将至。

从供应上看，未来五年，北京新供应各类住房将达到150万套以上。其中，租赁类住宅约占30%，产权类住房约占70%。在产权类住房中，三成是保障性住房，七成是商品住房。在商品住房中，中小户型及共有产权住房又占到70%。这样一来，改善型住房供应将少之又少。

值得关注的是，在“房住不炒”的原则指引下，自住需求总数依然庞大。从城市发展角度看，北京依然有大量的城市新增购房群体，改善型住房需求依然旺盛。