新东站土拍在即 高价地翡丽公馆卖的怎么样？

12月1日，也就是明天，济南新东站片区土拍大战即将上演，该片区受房企关注度较高，不排除出现“片区新地王”的可能。在人们关注新地块土拍的同时，去年该片区土拍的高价地卖的怎么样?近日，记者前往新东站片区进行踩盘发现，同样的地段，拿地成本较低的天鸿万象新天、新城香溢澜庭等项目炙手可热，而拿地成本较高的翡丽公馆去化速度相比则要慢得多。

高地价带来高房价，翡丽公馆成片区高房价“带头楼盘”

去年12月，济南工业北组团地块被世茂、保利、新城三家地产公司以18.2057亿元的价格竞得，组团内地块溢价166%，楼面价最高为10024元/平米。其中，商业地块楼面价为4978元/平米，住宅楼面价分别为10024元/平米和9959元/平米。今年7月份，三家开发商公布项目案名为翡丽公馆。目前，该组团地块中的其中一宗住宅地块已经于10月份下旬开始销售，首开去化率90%，均价在18000元/平米左右。

翡丽公馆首次开盘九成的去化率，虽然与同期开盘的绿地城、万科龙湖城市之光等其他楼盘动辄100%的去化率相比稍微有些许差距，但在工业北路同期在售楼盘价格在13000元/平米的竞争情形下，也算较为理想。

一个不争的事实是，随着翡丽公馆的开盘，工业北路的房价将会被带动升高了。

位于翡丽公馆东侧的天鸿万象新天项目最近一次开盘是在今年8月份，由于政府限价，当时的价格约13000元/平米，目前已经没有房源在售。不过，据透露，明年，预计该项目将开发精装修产品，价格也将随之提高。

与翡丽公馆相隔不远的新城·香溢澜庭最近一次开盘是在11月5日，受制于限价政策，成交均价不足13000元/平米。后期该项目的产品是不是还能以13000元的价格成交，也是未知数。据可靠消息，明年开始，该项目也将开始加推精装房源，预计价格在16000元/平米以上。

翡丽公馆置业顾问告诉大众网记者，下周，2号楼将进行开盘，预计价格在21000元/平米左右，比首次开盘价格有所提高。

同样是精装产品，与翡丽公馆仅有一路之隔的恒大城三期价格约18000元/平米。翡丽公馆的房价越来越高，能否被市场接受和认可，还有待开盘数据的验证。

高地价拿地的翡丽公馆以精装修来紧贴区域“限价”，寻求利润空间，似乎可以被理解。而早已低价拿地的天鸿万象新天、新城香溢澜庭等项目如果明年真的以精装修产品来规避限价，寻求更高利润，翡丽公馆的价格“示范”作用或不可排除。

购房者承受能力有限，高价地块的销售周期或拉长

翡丽公馆置业顾问告诉记者，下周2号楼加推之后，年前不会再加推新品，一来今年的任务已经完成，二来明年可以以更高的价格出售。项目的另外一宗住宅地块尚未具体设计规划出来，但预计也将是高端产品，价格也会更高。

在新东站片区，购房者能够接受的住宅价格是多少?

记者调查发现，在新东站片区，如果价格相差达到5000元/平米，销售情况就会截然不同。该区域13000元/平米的价格基本都会开盘告罄，18000元/平米的价格，去化速度就会降低许多。从10月22日开盘至今，即使CALL客电话不断，还有链家等销售渠道辅助，翡丽公馆也一直有房源可售，而不像同区域其他楼盘开盘时的一房难求。

近两个月以来，济南楼盘开盘售罄的比例明显降低。

有业内认为，一方面是近两年的楼市火爆状态已经将购买力消化的差不多了;另一方面，房价越来越高，已经开始超过购房者的承受能力。

从昔日“地王”项目的市场表现来看，其入市后的高售价要接受市场考验，推销产品要更加花费心思，要做得比同区域其他项目更有特色才有出路。而且，毕竟高端需求有限，销售压力也较大，高地价项目的销售周期或拉长也就显得正常了。

新东站片区未来前景看好

粗略统计，新东站片区的居住用地可达1.5万亩。因为该区域控规还在编制阶段，尚未形成具体的供地计划。目前，新东站片区整体配套还不够成熟，房地产项目主要以刚需产品为主，缺乏精品项目。

可以确定的是，新东站片区的未来市场发展前景还是被看好的。

坐拥济南东部重要的交通枢纽，站区集石济、济青、城际铁路、轨道等多种交通于一体,交通便利;济钢、山塑、球墨铸铁厂等新东站片区的老工业企业已经基本停产或者搬迁;新东站片区将建设占地千亩的白泉湿地公园，同时还将建设白泉-华山景观廊道……

在近日召开的济南新东站片区规划建设座谈会上，不少开发企业表达了对于区域的信心和投资的愿望。

相信随着越来越多开发商的入驻，片区未来将会有更好的产品呈现。

相关阅读：去年50宗地王项目仅7个开盘，仅4个实现了"保本"销售

2016年，国内楼市火爆地王频出，全年产生300多宗单价、总价地王，如今这些地王现状如何?热门城市50个典型地王项目统计数据显示，目前50个地王项目只有7个已开盘，有29个已开工未开盘，仍有14个尚未开工。

业内人士认为，限价是地王项目入市放缓的主要原因。而已开盘的7个地王项目定价普遍紧贴区域“限价”，盈利空间有限，仅有4个项目实现了“保本”销售，并且多数项目去化表现平平。通常刚需盘10—12个月、高端盘1年—1年半的开盘周期都是正常范围，而有关政策规定，拿地超过两年未动工就算违规，确实有些地王项目已经接近违规了。

尚未开工的14宗“地王”中，仅有4宗出让时便涉及动迁、安居保障房建设等较为繁杂的手续，相较于平整地块而言开发周期较长，而多数未开工地块主要源于开发商对政府政策的观望态度所致。因为这些地王项目所在城市是今年政府“控房价”的重点区域，区域“限价”甚至直逼地王项目拿地楼面价，当前入市必然亏本。

对于29宗已开工未开盘项目多数选择延迟入市的原因，业内认为，除了政府区域“限价”政策对房企即将入市的地王项目冲击不小外，部分地王项目“面粉贵于面包”本身溢价空间有限，以及融资门槛提升、限购限贷等调控政策影响房企资金回笼速度等也是延缓入市的原因。