济南CBD五指山拿地历程：房企争霸谁主沉浮？

2018年1月10日，济南市规划局登出复地济南中央商务区的建设用地规划。济南中央商务区地块陆续进入集中建设时期。

济南中央商务区，即济南CBD，位于经十路城市发展主轴上，处于济南市东部新城核心区域，北至工业南路、南至经十路、西至华阳路、东至奥体西路，总面积约3.2平方公里的中央商务区。那中央商务区有几家开发商入驻呢。

绿地领先拿地 绿地IFC已开盘多次

2016年7月6日，济南CBD首次挂牌出让，从出让公告中可以看到，中央商务区的19宗土地打包一并出让，竞买人要求必须为2014-2015年美国财富杂志公布的世界500强企业，同时必须具有至少一个400米超高层的开发建设经验。最终这19宗地块不出意料的被绿地底价收入囊中。住宅楼面价6299元/平-6637元/平。

2016年11月29日绿地IFC中央公馆迎来首开，B12地块1#、2#、3#、4#、5#楼开盘，户型建面约85-160平米不等，均价在23000元/㎡（建面）左右。之后又多次开盘，因限价目前建面均价在24000元/平。

2017年3月 平安华润先后进驻济南CBD

2017年3月1日土拍，CBD有11宗土地捆绑出售，被平安以43.8亿元摘得，这里将建设360米超高层建筑。这11宗土地包含5宗纯商业用地和6宗住商混合用地。它们位于此前绿地拍得地块的南侧，A-1到A-5是商务金融地块，其中A-1地块要求北部建筑高度360米左右。挂牌文件要求竞买人须为世界500强，且持有“银行、证券、保险”三大金融牌照。

根据土拍要求，平安须承诺在本宗地内建设360米超高层建筑，应在2017年12月底之前开工，开工后四年内竣工。A-1地块360米高主塔楼要由平安自持并整体运营不低于20年，其余地块只允许另行成立一家全资子公司开发建设。楼面价如下。

平安拿下11宗地，其中，A2（02地块）/B1（06地块）/B2地块（07地块）与万科合作为万科大都会；A3（03地块）/B5（10地块）与仁恒合作为仁恒世纪广场与仁恒世纪花园；B4（09地块）/B6（11地块）为招商雍华府。还剩下2017-G001、G004、G005、G008四宗地块有待开发，据悉，平安还将再引进一家房企进行联合开发。

3月8日，济南中央商务区第三批土地迎来成交,华润置地以45.3亿元的底价打包拿下,总面积大约30万平方米，共14宗，包括6宗商业商务用地、5宗商住混合用地、3宗文体科教用地,起拍价45.3亿元。竞拍条件要求,拿地企业必须在2016年财富杂志世界500强排行榜中居前100名,而且要自持运营2座大型剧场,以及一座18000平方米的家庭娱乐中心。楼面价如下。

按照规划,华润需要建设一栋230米的超高层塔楼,这是CBD标志性建筑群“山”“泉”“湖”“河”“城”中的一座,此外,还要建设一座200米高的大厦。这两栋超高层建筑都要在2021年竣工并投入使用。

与此前绿地、平安在CBD拿地不同,这次华润摘得的土地中有一批科教文体用地,按照片区控规,2017-G027地块要建设一所24班的国际学校,开发企业要自行建设运营。而在此前,汉峪片区已经落户一家国际学校。济南第二所国际学校就落地CBD了。

2017年9月 复兴拿地进驻济南CBD

9月1日，位于济南CBD片区的9宗土地挂牌截止，因只有一位竞买人报价，最终地块以29.5亿的总价成交。据悉，拿地企业为复星旗下的公司联合体。

260米超高地块出让门槛最高，根据260米超高层捆绑地块竞买条件，土地竞得人要引进：

1、至少2家世界500强企业的区域总部；

2、至少5家取得“一行三会”所颁发的金融许可证的全国性金融机构的区域总部；

3、至少1家经国家科技部认定的创新型企业；

4、至少10个国家商务部认定的“中华老字号”品牌。

此外，还规定：

1、在A-1地块建设260米超高层建筑，须在2018年9月底前开工，2022年内竣工并投入使用；

2、主塔楼需由竞买人自持并整体运营不低于20年，其他地块只允许另行成立一家全资子公司开发建设；

3、须为2017年美国福布斯杂志公布的全球上市公司500强企业；须为银行、证券、保险三持牌机构；

4、保证金、出让款缴纳比例中外资占比不低于50%。

与之前CBD三座超高层的出让条件相比，条件可谓十分严苛。

就是文章一开始的建设用地规划。

2017年12月31日 CBD“五指山”尘埃落定

中央商务区330米超高层及配建项目地块共计8宗地捆绑出让，共计137540平米，包含5宗商业及3宗商业、居住混合用地，最终该组团以305634.08万元的价格底价成交，据悉摘牌方为中信泰富，商业、居住用地的平均楼面价约9618元/平米。此次中信摘牌，CBD片区“五指山”超高层组团地块最终尘埃落定。

根据规划要求，该组团上须建设 330 米超高层写字楼一座，且片区内不得建设公寓、商务办公地块地上建筑面积不低于5万平方米须由竞得人或其控股公司的关联公司自持并整体运营20年（从获取竣工备案证时间起算），同时对竞买人资格和引进企业做了严格限制。

从规划到拍地到建设，济南CBD的速度还是很快的。最后来看看五指山。