旭辉银盛泰变动风云：青岛最大民营房企167万平土储转托旭辉

1月12日，近来首破千亿的旭辉集团赶了个早，和青岛银盛泰集团做了一笔交易。

当天清晨七点过五分，旭辉控股(集团)有限公司便公布，全资附属公司旭辉集团股份有限公司与青岛银盛泰集团有限公司，以及银盛泰两位实益拥有人姜萍、任军订立合作协议。

旭辉正式建议收购银盛泰旗下青岛银盛泰房地产有限公司(以下简称“青岛银盛泰”)共50%股本权益，另外50%权益仍由青岛银盛泰集团、担保人及其联系人拥有，以共同开发房地产项目。

根据合作协议，旭辉就收购青岛银盛泰50%股本权益的应付总代价将为人民币15.20亿元，其中人民币5亿元将注入青岛银盛泰，余下人民币10.20亿元将支付予担保人。

交易完成后，青岛银盛泰将更名为“青岛银盛泰旭辉房地产有限公司”。其注册实缴资本将增至人民币2.5亿元，并将由旭辉中国、旭辉旗下宁波隆煊、银盛泰旗下宁波圣琰、银盛泰集团及姜萍分别实益拥有10%、40%、10%、34%及6%权益。

纵观通篇公告，虽然强调旭辉和银盛泰这次联手是合作共同开发项目，就实情来说，旭辉实则是处于较有主导权的位置。

其中完成交易后，青岛银盛泰的董事会将由五名董事组成，其中三名将由旭辉提名，两名将由青岛银盛泰集团及担保人提名。

董事会主席将由银盛泰集团及担保人所提名的一名董事担任。但旭辉已表明，预计青岛银盛泰的财务表现将合并于本公司的综合财务报表。

就此次股权合作一事，截止发稿止，青岛银盛泰并未作出直接回应。该公司相关人士表示，合作系“1+1>2”，未来青岛银盛泰是“联合团队”作业。

追溯过往，旭辉与银盛泰的合作早已有迹可循。此前三个月亦即2017年10月19日，双方便签署了《全面战略合作协议》，据悉旭辉董事长林中特地飞赴青岛出席签约仪式，重视程度可见一番。

当时双方已就股权合作、成立合作平台公司一事达成共识，并同意银盛泰董事长出任平台公司董事长。在合作范围方面，协议约定在山东省内(除青岛地区以外的)包括济南、淄博、临沂、潍坊、烟台、威海等多个城市的深度合作。

而在1月12日的最新公告中，“除青岛地区以外的地区”的特殊性条款，并未被旭辉提及。

相反，旭辉在公告中谈及15.20亿元收购青岛银盛泰50%时，强调青岛银盛泰拥有土地储备约167万平方米，以及“位于山东省(包括青岛市及济南市)的住宅及商业项目”。目前尚无证据表明，旭辉与银盛泰的合作范围是否已出现调整。

合作伊始之所以强调青岛不含其中，主要因为这座城市之于银盛泰的重要性。

青岛银盛泰注册于1998年6月26日，较银盛泰集团成立时间还早6年。从青岛起步，商人任军一步步将版图扩大至济南、临沂等山东城市，销售业绩也长期盘踞青岛及山东前十。有资料称，银盛泰目前山东最大的民营地产公司。

银盛泰目前在大本营青岛大致拥有书香嘉苑、博观星海、博观一品、旭辉银盛泰星悦城、万科桃花源等项目，涉及合作方包括旭辉、万科;其中博观星海项目总建筑体量多达120万平方米，计划打造青岛西标杆项目。

土地储备丰富，或是任军早前不希望纳入与旭辉合作的重要原因。但从实际情况看，银盛泰近年发展由于内外部因素发展缓慢，这也被外界视为最终引入旭辉的导火索。

作为山东最大民营地产企业，银盛泰早在2014年起便提出，希冀2017年实现销售过百亿，并在香港上市。截止2017年底，第三方数据显示该公司销售规模仍在50亿上下，上市也遥遥无期。

雪上加霜的是，2016年上半年，银盛泰董事长任军被传失联，公司称其“正配合政府正常工作协查”。尽管银盛泰强调任军仍参与公司重大事项决策，各项工作正常运转，但这仍一定程度上对公司造成影响。

同时据旭辉最新公告披露，截止2016年及2017年三季度末，青岛银盛泰资产总值分别为104.97亿元、88.76亿元亿元，未经审核资产净值仅为为8.78亿元、5.8亿元，显示负债规模巨大。2016年，该公司净亏损6280万元。

对于合作的另一方而言，旭辉在销售突破千亿后，获取青岛银盛泰上百万平的土地开发规模，为日后扩张进一步补充货值。

值得一提的是，与银盛泰合作，是旭辉第一次试水收购公司股权，合作成立新平台公司，这或为未来新的拓展方式开先河。

旭辉一直是通过合作进行拓展。2017年9月至今，旭辉已经和中城联合投资集团、恒基中国、泰禾集团三家公司达成不同程度的合作。

对未来青岛银盛泰的发展，旭辉方面则回应称，将一方面深耕济南与青岛两大中心城市;另一方面优先进入临沂、烟台、淄博、济宁、潍坊等次中心城市，作提前布局;环济南，环青岛的城市也在考虑行列。

目前，青岛银盛泰作为银盛泰和旭辉的平台公司，已在济南、青岛、临沂拿下多宗土地。

其中，2017年12月29日，青岛市胶州8宗商住地块集中拍卖。兰州路南侧5宗地块，土地面积共20.92万平方米打包出让。经过46轮加价，最终被青岛银盛泰收入囊中，成交总价10.35亿元。

另外，双方首个合作项目旭辉银盛泰·星悦城已首度开盘，并宣布售罄。

旭辉与银盛泰在济南的合作几何？

目前，旭辉与银盛泰在济南的合作项目是旭辉银盛泰金域蓝山，正在销售中，已经在2017年8月份改由旭辉操盘销售，余量已不多。

2017年7月份，旭辉拿下了位于长岭山片区一宗司法拍卖土地，楼面价15291元/平，预计入市价格将达20000+。

此外，2017年2月份，济南市规划局网站“建设项目批前公示”一栏下挂出了阳光舜城F地块房地产开发项目的规划情况，其中建设单位为山东丽丰置业有限公司。据查，山东丽丰置业为济南万杰置业有限公司的全资子公司，而济南万杰置业则是由山东艮源集团两位高管和青岛银盛泰房地产有限公司共同出资成立。据了解，银盛泰和亘源集团确实在南城阳光舜城南侧合作开发了一个项目，其产品类型将为银盛泰的博观系，初定案名为银盛泰博观山悦花园。银盛泰的“博观系”产品被定位为地处自然景观与城市核心的高端住区，主要瞄准改善型客群。通过建设项目批前公示我们可以了解到，该项目分为两期开发，共9栋楼，4栋层高大约在18层左右，其余6栋为楼层较少的小高层产品。未来，旭辉或将参与到该项目中来。