从拿地到开盘 济南楼盘到底怎么定价？

土拍是一个项目开始的第一步，从土拍的楼面价基本就能预估到未来的售价，那在济南，从拿地到开盘，楼盘到底是怎么定价的？

首先得明确房价的构成

决定商品房价格因素很多，其中主要的是土地费用和拆迁安置费用、房屋开发费用、市政公用设施费用以及各种税费和开发商的利润。

一般来说，建房成本中土地费用约占20％，拆迁安置费用约占10％～20％，房屋建筑安装费用约占20％～30％，市政设施费用占10％左右，各项税费约占20％。在此基础上，还要加上20％左右的开发商利润，从而构成商品房的售价。总体来说，房价大致可分为四大部分：

1、土价成本：包括土地出让金以及相关费用，如郊区的耕地补偿、劳动力安置、城区的拆迁周转费等；

2、建筑安装费：如设计、招标、监理、材料施工等。广义地可包括前期工程费、基础设施费（七通一平费），甚至大市政费、四源费、用电权费等也可折算在建安装费里；

3、开发商经营费用：包括管理费、销售经营费及融资利息等；

4、开发商经营利润。

其次得明确开发商定价的原则

1、成本加成法（开发成本加利润分摊到单位建筑面积上确定价格）

开发商开发物业当然不能忽略其基本成本，建造之前的成本预算在很大程度上影响终销售价格。建造成本含土地使用费、公共设施配套费、建筑材料和人工费以及多种相关税费等，这些均为硬性成本，不太可能避免，开发商一般在成本的基础上加以适当的利润来确定房价。

2、市场比较法（以周边市场同类型物业作参考，定出一个合适价格）

这是市场上使用多也符合市场行为规则的定价方法。反过来，也为购房者判断房价高低提供了一种方法。总体市场影响区域市场，通过自身物业的相关指标（如绿化、小区配套、朝向、房型设计等），与周边相关物业指标进行对比，得出双方在物业的优劣比较，再相应定出一个价格。因此，同一区域物业的价格都会在一个相差不多的范围内。区域价格影响着个案的价格，个案的价格差异往往反映了个案空间的特殊性。

最后，以济南为例，从拿地楼面价到预计售价，加多少合适。

以翡丽公馆为例，2016年12月，济南工业北组团地块被世茂、保利、新城三家地产公司以18.2057亿元的价格竞得，组团内地块溢价166%，楼面价最高为10024元/平米。其中，商业地块楼面价为4978元/平米，住宅楼面价分别为10024元/平米和9959元/平米。2017年7月份，三家开发商公布项目案名为翡丽公馆。目前，该组团地块中的其中一宗住宅地块已经于10月份下旬开始销售，首开去化率90%，均价在18000元/平米左右。

翡丽公馆首次开盘九成的去化率，虽然与同期开盘的绿地城、万科龙湖城市之光等其他楼盘动辄100%的去化率相比稍微有些许差距，但在工业北路同期在售楼盘价格在13000元/平米的竞争情形下，也算较为理想。

从拿地到开盘，中间差价多少也与拿地配建要求有关，2018年1月29日，备受瞩目的刘智远片区地块迎来成交。最终刘智远片区9宗土地以833191万元的起始价成交，摘牌企业为银丰。楼面价6428元/平-7312元/平。这个楼面价在历下区来说可以说是非常低了，但是要求有些高。

根据出让条件，这里要引入一所集医疗、科研及干细胞移植技术研究的三级综合医院；除此之外，开发商还要无偿代建刘智远片区的安置房，最造价约17亿元；负责建设和管理运营刘智远村生活保障房工程，投资约30亿；将配建4所学校，包括两所幼儿园、两所中小学，总价2.36亿元。两个地块因为高压线迁改入地，交付时间在成交后的四个月。这些成本最终会在房价上反应，刘智远开盘价格多少拭目以待。