高铁＂1小时交通圈＂如何影响山东热点城市房地产市场?

在高铁不断颠覆着城市间的时空关系的今天，区域联动日益频繁，城市的兴衰也将在高铁汽笛声划过之际见分晓。借力高铁，一座座城市也正在崛起。

时空距离的拉近，改变的不仅是人们的出行方式，还将开启山东半岛交通新格局。轨道交通的不断完善对途经城市房地产价值的影响使得其房地产市场呈现出一定的分布规律，借助对这一规律的研究，探讨铁路建设对未来房地产市场的走势。

山东省重点规划铁路

“十三五”期间，高铁网络将进一步延伸，山东将规划新建、续建高铁里程1449公里。力争到2020年末，基本形成以济南、青岛为中心的“1、2、3小时”高速铁路交通圈，在山东省内实现“市市通高铁、县县通高速”的大交通圈。到2030年，全省建成“三环四横六纵”高铁网络。“三环”，即省会环、半岛环和省际环;“四横”，即北部沿海通道、济青通道、鲁中通道和鲁南通道;“六纵”，即京九通道、京沪通道、京沪二通道、滨临通道、济南至曲阜旅游城际通道和东部沿海通道。

正在修建线路：

1、济青高铁：济青高铁正线全长307.8公里，设计时速350公里每小时，是我国第一条由地方投资控股建设的高速铁路，是山东快速铁路网的“脊梁骨”。济青高铁西连济南枢纽，与京沪高速和石济、石太等客运专线相连，可形成山东半岛到京津冀、东北方向和山东半岛区中原城市群、长三角的快速客运通道;东接青岛枢纽。根据规划，济青高铁自新建济南东站引出，经章丘、邹平、淄博、临淄、青州、潍坊、高密、胶州，在青岛与青荣城际铁路，青连铁路连接。预计2018年5月底完成铺轨，而后联调联试，2018年底正式通车后，济南到青岛一个多小时。

2、鲁南高铁：目前，日照至曲阜段正紧张施工，曲阜至菏泽段也将开工，全线将于2019年底通车。这条高铁线从日照经过临沂，在曲阜与京沪高铁交汇后，向西直达菏泽。这条高铁建成通车后，日照、临沂、菏泽将结束不通高铁的历史。

3、青连铁路：也是合青高铁第一段。青连铁路正线全长194.5公里，其中山东省境内186.6公里。线路北起青岛北站，途经青岛市、日照市，南至江苏省连云港市境内赣榆北站。正线设红岛、洋河口、黄岛、董家口、两城、奎山、岚山西7个车站。2014年开工建设，开通运营指日可待。

即将开工线路：

①济莱城际：2020年通车后两地20分钟直达。根据此前环评公示，全线共设6站：济南东客站、港沟站、章丘南站、雪野站、莱芜站、钢城东站。

②潍莱高铁：潍坊至莱西。全线共设车站4座：潍坊北站、昌邑南站、平度北站、莱西北站。预计2020年末竣工，届时，从平度乘高铁到潍坊只需约17分钟，到济南只需约50分钟，到青岛也不过四五十分钟。

③潍烟高铁：有望明年动工。途经潍坊、青岛、烟台。全线设置莱州南、招远北、龙口市、蓬莱市、蓬莱机场、福山南6个车站。

未来要修线路：

“京沪二通道”：在山东省内将经过滨州、东营穿潍坊到日照，虽然不再经过济南，但可在潍坊与济青高铁相连，未来将结束滨州、东营不通高铁的历史。

重点城市房地产分析

济南

1、 城市经济、人口及轨道交通概况

2017年，济南市GDP突破7000亿元，增长8%以上，主要经济指标增幅领跑全省，达到2000年以来最好水平，每年净流入的人口，2020年济南城区人口达500万迈入特大城市行列。

随着济青高铁、济郑高铁、济滨高铁和济莱高铁项目顺利推进;济南至莱芜城际、济南至滨州城际前期工作正在加紧推进。2017年底22城高铁车站首次与济南联通，充分考虑山东半岛去往中西部地区中小城市群众出行需求，同时济南与莱芜、滨州、聊城、临沂和青岛的“1小时交通圈”也在逐渐形成。

限购限价限售限地价，楼市逐步进入“四限”时代

提高首付比例，首付比例提高至60%，非本市户籍家庭首套房贷款比例提高至60%信贷收紧;

整改整顿依法严厉查处捂盘惜售、炒作房价、制造和散布虚假消息、发布虚假房源及价格信息、欺骗消费者交易等违法违规行为;

限售，须取得不动产权证满2年后方可上市交易。

限地价，引导企业理性竞价;

维护住房公积金购房贷款权益，房地产企业不得拒绝公积金贷款。

2、 近几年房地产市场分析

2017年济南商品住宅共成交712.31万平方米/5.8万套，同比分别下降52.77%/54.12%，降幅较大，全年成交回落。

2017年济南市(不含县级市)共推出住宅用地推出487.3万平方米，同比下降14.1%;住宅用地成交437.8万平方米，同比下降15.7%。土地市场整体供应及成交规模均下降，住宅用地供求下降。

青岛

1、.城市经济、人口及轨道交通概况

2017年，青岛市GDP突破11000亿元，按可比价格计算，增长7.5%，经济运行稳中有进，向好势头不断巩固，人口净流入城市，2020年青岛城区人口达500万迈入特

大城市行列。

青岛作为一个端头城市，铁路运输由“来而不往”变身重要枢纽。济青高铁、潍莱高铁的开通打通了青岛的任督二脉，2018年青岛将加快推进济青高速改扩建、龙口至莱西、潍城至日照、泰安至东阿、高青至广饶、枣木高速延长线6个、总里程682公里在建高速公路项目建设，确保潍城至日照、龙口至莱西两个项目年内通车，实现京台高速德州至齐河、泰安至枣庄两个改扩建项目开工建设，济青高铁年底通车，鲁南高铁、潍莱高铁、济莱高铁等高铁项目计划完成投资220亿元。未来潍坊、济南、淄博和日照进入青岛“1小时交圈”，威海和连云港进入“1.5小时交通圈” 。

2、 2017年房产相关政策

青岛楼市政策调整密集出台且不断升级， 3月重启限购令，抑制投资影响刚需购房者，5月加强商品房预售方案管理。6月青岛多家银行取消房贷折扣。8月青岛购租并举政策出台，细化开发商自持商品房租赁。9月青岛限购升级，购房资格查验趋紧。12月青岛试水构建住房租赁体系，建综合租赁服务平台，青岛三部门联合发文，不得拒绝公积金贷款购房等调控政策陆续出台，引导房地产市场稳定发展

3、近几年房地产市场分析

2017年青岛商品住宅共成交1677.34万平米/15.4万套，同比分别下降14.53%/16.95%。2017年全年成交回落，3月为成交高点，限购后成交下滑。

2017年青岛市共推住宅用地推出1456.1万平方米，同比上涨1.5%;住宅用地成交1262万平方米，同比上涨6.9%。土地市场整体供应及成交规模下降，住宅用地供求小幅

上涨。

烟台

1、 城市经济、人口及轨道交通概况

2017年，烟台市GDP 7550亿，增速6.5%遇近年来新低。常住人口701万，人口净流入城市，规划2020年市域总人口为790万人，城镇人口553万人，城镇化水平70%。

随着环渤海潍烟高铁正式开工，莱-海-荣高铁项目可行性研究报告评审会议在荣成顺利召开，天津至烟台快速铁路，列入《环渤海地区合作发展纲要》，预计设计时速250公里。烟台到济南、淄博、潍坊等地将更方便。

潍烟高铁位于山东省东北部沿海一带，途经潍坊、青岛、烟台，是环渤海高铁和山东省“三横五纵”，快速铁路网中“北部一横”重要组成部分。

规划线路为：

一号通道西进接入京沪东线，出行服务方向为山东省内潍坊北部、东营、滨州、德州等鲁西北地区以及我国京津冀、西北地区、东北地区。

二号通道南下至平度接入青岛地铁M14号线(平度北站)和潍莱高铁(平度北站)，出行服务方向为山东半岛中南部(青岛地区)、山东中西部以及我国西部地区、南方地区，建成后烟台达到山东省快速铁路网规划2小时圈。

2、2017年房产相关政策

新房产契税政策：个人购买普通住房，且该住房为家庭唯一住房的，所购普通商品住宅户型面积在90平方米(含90平方米)以下的，契税按照1%执行;户型面积在90平方米到144平方米(含144平方米)的，税率减半征收，即实际税率为2%;所购住宅户型面积在144平方米以上的，契税税率按照4%征收。

5月烟台市在芝罘区、莱山区试行共有产权住房制度。届时，烟台将成为省内率先试水共有产权保障房的地级市。

首套房首付升至三成，烟台房贷政策出现收紧。

6月全市新建棚改项目要100%实行货币化安置，停止新建实物安置房。

8月实施分城施策的土地调控、实施预售审批限价政策、严格网签合同备案撤销管理、严格规范市场销售(明码标价)、调整住房公积金贷款政策、强化二手房交易监管、探索建立“租购同权”制度等

3、近几年房地产市场分析

2017年烟台商品住宅共成交778.7万平米/7.2万套。

2017年烟台市共推住宅用地1667.47万平方米;住宅用地成交1537.17万平方米。前几年，烟台土地市场较为平稳，2017年市场逐渐火热。

总结