老楼装电梯常卡在100%同意，专家建议给底层业主补贴

随着济南市既有建筑加装电梯事业的推进,越来越多的老旧小区业主都期盼着过上出入乘电梯的便捷生活。但现实中却有众多小区的加装电梯项目因高层与低层之间的利益博弈,而卡在“100%同意”的民意关。

欢喜:

吸引来好多取经者

多的时候十几拨

“比我们预想得好太多,通透敞亮而且噪音很小。”25日上午,家住经十一路某单位宿舍的宋先生来到英雄山路201号院4号楼,亲自体验了这栋楼刚加装不久的电梯后,心里悬着的那块石头总算落了地。“直观感受过,才知道采光、噪音等担心都是多余的,回去之后就是我们业主间商量安装费用分摊比例的问题。”

英雄山路201号院4号楼两个单元的加装电梯全景。

“少的时候五六拨人,多的时候能有十几拨。”4号楼业主代表王其章介绍:自打去年12月4号楼加装电梯项目一开工,便吸引了全济南的关注,每天都有宋先生这样的市民前来“取经”。“最普遍的情况是:高低层业主之间因电梯噪音、采光等问题,达不成一致意见,只好都来亲身感受一下。”

“4号楼起了带头作用。”负责4号楼加装电梯项目的山东泉顺达装配式建筑有限公司经理段连存介绍,随着4号楼电梯加装工作的开展,该小区内其他单元楼的业主纷纷活动起来,目前该小区内另外11个单元的加装电梯项目已经开工。

4号楼加装电梯内部宽敞明亮。

目前,济南市内五个试点区共计有353个单元居民有加装电梯意愿并已初步协商一致,130个单元正在办理规划审查和施工备案手续；57个单元已经开工建设,其中经质监部门验收备案投入使用的有11部电梯。尽管进展喜人,但济南市房管部门相关负责人也透露:“因增设电梯后,楼上、楼下业主固有的收益不均,导致了业主之间矛盾突出,虽然我们加强了街道办事处的组织协调工作,但是仍有部分项目因此告吹。”

济南市市中区七里山中路的亚圣园小区便是如此。小区建成距今已有18年,居民老龄化日益严重,如今近七成的业主为60岁以上的老年人,不少老人出行都得乘坐轮椅。小区业委会曾一度设计出电梯加装方案,但最终因为一楼业主的反对而搁浅。

至于反对原因,除了担心电梯影响采光、有噪音污染,还有一个重要原因是——担心房屋贬值。“一楼业主说,一旦加装电梯,高层都会升值,自家就相对贬值。”亚圣园一位业主说。

尴尬:

十多年邻里关系被冲淡

楼上楼下躲着走

类似的情况在济南不少老旧小区发生着。“现在低层业主看见我们,都躲着走。”家住千佛山东路一小区的王女士称,加装电梯一事让原本满是祥和气氛的单位小区变得暗流涌动,“多年的老朋友,甚至避而不见。”

“都说远亲不如近邻,可加装电梯这事,把多年的邻里关系都冲淡了。”65岁的张丽在燕子山西路某单位宿舍住了十多年,楼上楼下都是同事加邻居,亲如一家。然而这种关系,却因她所在单元楼加装电梯的事,面临空前考验。根据加装方案,电梯井道将紧贴原有建筑,井道轿厢紧挨着一楼窗口。

因采光、噪音等问题,家住一楼的张丽迟迟不愿在安装意向书上签字。“如果安装,卧室窗台外面就是电梯井,影响采光也影响睡眠,过得憋屈；如果因为我们一户反对,搅黄了邻居的电梯,心里也不是滋味。”张丽对此很犯愁。

据悉,目前济南市老楼加装电梯成功的项目大都发生在单位集体宿舍楼——楼上楼下既是邻居也是同事,有事好商量。英雄山路201号院、闵子骞路14号1号楼2单元、青后小区便是典型例子。“从业主签字、交费,到备齐全部手续,10天之内就全办齐了。”王其章表示,对于电梯加装项目,4号楼的全部业主尤其是一楼二楼业主,特别理解支持。

“邻里关系已经成为阻碍加装项目的首要障碍。”负责闵子骞路14号1号楼2单元的电梯加装项目的山东重华机电公司经理陈连亮认为,2单元电梯加装项目进展之所以领先济南其他小区,离不开该单元楼内和谐的邻里关系。

如今,已有数十个小区业主代表向陈连亮咨询加装电梯事宜,其本人也多次参加过不少小区召开的加装电梯业主大会。“一楼不同意装,也不签字,第一步‘业主协商、签订协议’申请流程就过不去。”陈连亮称,不同居民的利益如何协调、沟通,让不少小区犯难。

无奈:

纠纷关键在利益分配

解决还得靠邻居协商

针对低层业主民意关难过的现实情况,济南房地产专家、电梯专家牟青国认为:加装电梯不可避免地会对低层业主产生采光、噪音等问题,“有一定协商难度的老旧小区,或许可以采用给低层业主补贴的方法来进行协商谈判。”

牟青国认为,虽然安装电梯后,高层房屋会升值,但是具体升值多少还有待于市场观察。“毕竟不是新建的高层住宅楼,具体升值多少没有定论；加装电梯后,一楼房屋可能相对贬值,但一楼依然具有出行方便等优点,并不存在实际贬值。求同存异,联合制定合情合理的补偿方案。”

“纠纷的关键,在于利益的重新分配。买房时,低楼层的房子比高楼层的贵；加装电梯之后,高层房价比低层的贵。对于低层业主来说,他们买房的成本高,而现实的收益低,必定难以接受。”

山东大学法律专家、北京大成律师事务所(济南分部)律师李友震称,高低层业主之间的类似经济纠纷属于民事领域,按照我国宪法精神,应尽量由利益相关方自行协商,政府可以规定协商规则,并进行必要的指导,但不应过深地参与其中。

李友震举例称,2012年,广州市出台了《广州市既有住宅增设电梯试行办法》,对破解旧楼加装电梯的困局起到了推动作用。然而令人始料未及的是,《试行办法》推行后,因旧楼加装电梯而起的邻里纠纷、官司层出不穷。仅以高校教师为诉讼主体状告市规划局的官司就超过十起。

“法院大多数情况下会支持低层业主的诉求,在没有达成赔偿协议的情况下,旧楼维持原状、不加装电梯。”李友震称,出于维护社会稳定的考虑,没有人利益受损总比有人得益、有人吃亏的情况好,所以不加装电梯合情合理。

“要解决这个问题,光靠法律不行,只靠政府也不行,除了多谈几次没有别的办法。邻里关系闹僵了,再住下去谁也没有好心情。不如尽量友好协商,和平解决。”李友震建议公众对于旧楼加装电梯应有理性认识,尽量达成共识。

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资金难筹措比例难划分不少城市推广租赁式电梯

济南大多数老旧小区加装电梯项目难产,除了低层户主不同意,加装电梯资金难筹措也是面临的最现实难题。如果按照一部电梯至少50万元的造价计算,三楼业主最少也需交费3万多元,高层业主动辄十多万元,业主自筹往往困难重重。

“业主的费用分摊比例一直困扰着我们。”文化东路某单位宿舍王女士称,小区业主尽管对加装电梯一事达成一致,但因为费用分摊比例而一再延期。“有的主张按楼层数来确定比例,有的则主张均摊。说来说去,还是因为钱的事。”

为此,不少城市开始探索租赁式电梯模式,如今北京、福州等城市已经慢慢推广开来。与以往单位拨款、居民自筹不同的是,租赁式电梯最大的亮点就是不需要居民一次性付清电梯全款,只要按月付费即可。所付费用既包括了电梯的造价,也将维护保养和电费计算在内。

2017年6月,北京海淀区大柳树5号院的两部电梯加装成功,这是北京首家租赁式电梯试点小区。此前2年间,因业主难以筹措资金,5号院1单元和6单元的电梯加装项目一拖再拖。

据悉,该小区几部电梯的前期设计安装费用(每台约60万元)皆由建设方垫付,计划通过20年的租赁服务,回收投资成本并收取日常维保、运营费用。该单元共6层18户,收费基数预计为15户,平均每月每户收费额为190元,其中二层住户为72元/户月,顶层住户为328元/户月,一次趸交五年的费用,用户可刷卡乘坐电梯。

此外,福州、广州等城市也在大力推广租赁式电梯。福州快科电梯工业有限公司便是福州一家主要从事租赁式电梯行业的厂家。据该公司工作人员介绍:该电梯是专门针对投放租赁业务模式量身定制的专用产品,实行免费投放,免费维保,租赁使用。租赁使用微梯的用户需要按期交纳租赁费,付费后才能使用,“用户不使用微梯就不用交费。”

山东大学社会学专家王忠武认为:适老型电梯从一次性买断,到分年度租用,思路变革有了突破,不必再受制于资金阻碍。“这个模式最大的示范意义,就是它变化了权属重点。运用现代产权和资本运作理念,变传统模式中的不可能为可能。”