地铁申建门槛提高两倍 开发商炒作地铁房恐难如愿

时隔15年后，国务院提高了申报建设地铁和轻轨的相关经济指标。

7月13日，国务院发布《关于进一步加强城市轨道交通规划建设管理的意见》（以下简称《意见》），提高了申报建设地铁和轻轨的相关经济指标。其中，申报建设地铁的城市一般公共财政预算收入、地区生产总值分别由100亿元、1000亿元调整为300亿元、3000亿元。

这一改变意味着一些无法达到要求的城市将无缘地铁。而此前43个已获地铁建设批复的城市中，乌鲁木齐、兰州、呼和浩特等城市也不达标准。

从近年来地铁的发展情况来看，向二三线城市的延伸趋势明显。除了解决城市交通拥堵外，背后也存在拉动地方GDP、提高城市身价等考量。其中，特别是地产商往往借“地铁概念”炒作房价，带来了房价的快速增长。在业内看来，用地铁提升城市身价的观点必须扭转。

部分城市丧失申报资格

全国有43个城市的轨道交通建设规划获得批复，目前绝大部分的一二线城市均已囊括其中，包括徐州、南通、芜湖、绍兴、洛阳等城市也已经入列。这一系列迹象说明，城市轨道交通建设正在向二三线城市蔓延。

不过，据目前的新规，这43个城市中，兰州、乌鲁木齐、呼和浩特等省会城市因经济指标不达标，不再具备承建地铁的条件。据《意见》中常住人口必须达到“300万”的要求，洛阳、南通、福州以及包头等城市也丧失了申报资格。

此外，《每日经济新闻》记者梳理2017各地方公布的GDP与财政收入情况发现，一些地方的地铁梦或许要推迟。

例如，湖北省近期发布了《湖北省综合交通铁路民航城市轨道油气管道部分三年攻坚工作方案（2018~2020年）》。其中，涉及到加快推进宜昌轨道交通规划报批工作，提出2019年开工建设宜昌轨道2号线一期项目。宜昌轨道交通1号线一期，全为地下线，设地下车站14座。

不过，从目前的最新申报建设地铁要求来看，宜昌未能达标。《每日经济新闻》记者注意到，宜昌2017年GDP总量为3857亿元，但财政收入却为242.1亿元，不符合300亿元要求。

北京交通大学教授赵坚对《每日经济新闻》记者表示，过去偏低的要求已经不符合我国实际情况。首先，修地铁非常贵，不仅建设成本非常高、运营成本也非常高，对地方财力本身有较高要求。其次，地铁只建几十公里到一百公里意义不大，因为距离太短无法带来大客流量。此外，地铁等轨道交通要成网，才能最大限度发挥作用，只建那么短的距离不能形成交通网络，意义不大。

此次《意见》也对客运强度和客流规模作出要求。明确拟建地铁、轻轨线路初期客运强度分别不低于每日每公里0.7万人次、0.4万人次，远期客流规模分别达到单向高峰小时3万人次以上、1万人次以上。

有开发商借“地铁概念”炒房价

对于为何众多城市对修建地铁趋之若鹜，赵坚表示，地铁确实能够改善城市交通状况，但一些城市修建地铁却是出于拉动投资、拉动GDP，以及提升城市形象的考虑，忽视了地方实际财政能力。

值得注意的是，地铁带来了周边交通的便利，也推动房价上涨。易居研究院智库中心研究总监严跃进对《每日经济新闻》表示，地铁等轨道交通的建设能够带来交通出行的便利，并且轨道交通站点也能带来周边形成新的商圈，这都会促进当地房地产市场的发展。

据报道，2006年年底，广州地铁3号线开通至番禺段，自此，番禺的房价快速攀升。2006年，番禺的一手房价为4996元/平方米，2007年飙升至7134元/平方米，一年涨幅超过四成。

交通便利度的提升带动房价上涨本无可厚非，但需要注意的是，有些城市往往地铁尚未修建，一些地产商已炒起了“地铁概念”房，加剧地铁周围房价的上涨。“住在地铁旁”、“距离地铁××米”也是一些开发商吸引购房而推出的广告策略，地铁所承载的意义远远超出了交通本身

严跃进表示，“地铁概念”成为一些地产商炒作的卖点，比对“高铁概念”炒作的还要多。比如有些城市地铁规划还未落地，但一些地产商已经开始提前炒作“地铁概念”，带动地价、房价提前上涨，后期也会出现地铁真正开通了以后，价格涨得少的情况。

“在规划尚未落地，就开始炒作概念，实际上许多地方能够造地铁，有些站点能否开通都不确定。”他说。

此外，为炒作地铁概念，也存在地产商“造谣”的现象。一位地产行业人士对《每日经济新闻》记者表示，在尚未有官方正式文件的时候，有些开发商就已经从一些流传出的不确定的文件开始炒作“地铁概念”、甚至无中生有造谣，这样的行为不利于房地产市场健康发展。

上述地产行业人士表示，此次城市地铁申报条件审批门槛提高，一些开发商所涉及到该城市前期规划会受到一些影响，这对想要依靠“地铁”概念抢占市场的开发商是一个警醒。

此次《意见》还明确，坚持多规衔接，加强城市轨道交通规划与城市规划、综合交通体系规划等的相互协调，集约节约做好沿线土地、空间等统筹利用，发挥轨道交通对城市交通运输发展的支撑引导作用。