延期600余天，济南“外海中央花园”烂尾部分9月底前复工

“再拖下去，真快撑不住了！”10日，济南外海中央花园业主李燕见到经济导报记者就抱头痛哭，已经“烂尾”近两年的二、三期项目，让她一度陷入无望。

不过，11日早上，李燕又主动打来电话，“今天相关部门通知说9月底复工，我们大家这次该相信吗？”

经济导报记者了解到，关于外海中央花园延期交房，1236户业主为此奔波近两年仍无进展，但11日早上出现了转机——槐荫区外海项目推进工作领导小组（下称“槐荫区推进小组”）和槐荫区信访工作联席会议办公室（下称“信访联办”）联合对业主发布公告，政府介入并主导外海项目复工直至交房。复工计划拟于9月5日前公布，计划9月底前复工。

如今回头再看，短则8个多月，长的达近两年，外海中央花园项目二、三期购房业主已等待了不少时间。济南市槐荫区的这样一个重点招商引资项目缘何延期交房长达600余天？“烂尾”风波终将如何化解？经济导报记者对此进行了调查。

“城市梦”还在路上

10日早上9点刚过，现年35岁的李燕带着8岁的孩子从位于槐荫区大杨庄的租赁房出发，来到位于经十路槐荫区政府对过的外海中央花园营销中心，两年来，她已无数次来到这里。

“带着希望一次次来，带着沮丧一次次走，全家人的希望都寄托在了这里。”李燕眼泛泪光。此时，众多业主已经在营销中心排起长队。槐荫区推进小组和信访联办张贴、落款为6日的一纸公告称，“外海处置工作组进一步加大工作力度，坚持两个重点贯穿一条主线做好工作。”其中一个重点是，积极推进破产重整的准备工作，另一个重点是，积极推进复工，并要求在9月5日前制定出复工计划。

自8日开始到16日，对项目业主购房情况进行必要的清查核实，业主携带身份证、商品房买卖合同原件、交款证明（发票或收据）原件等，根据登记时间安排表办理登记。

“8月10日，是延期交房的第641天。”延期的每一天，对李燕来说都刻骨铭心，她在日历本上标记上这一天，而每多一次记录，就距离她全家的“城市梦”远了一步。

攀谈中经济导报记者获悉，这次购房，是李燕替全家作出的决定，当时她觉得西子城市花园、蝶泉山庄两个项目都是外海置业开发的，对开发商充满信任。“房子面积在90多平方米，总价是71万元，缴纳了27万元的首付款。首付款是双方老人一起赞助的，这是两代人的血汗钱。”说到这里，李燕已经几度哽咽。

据了解，李燕是一家酒店的服务员，爱人没有固定工作，常年在济南打零工，如今一家三口租住了一套60多平方米的房子，每月租金1300多元。“条件更好的房子不敢租，负担太重。我们一边还银行利息，一边交房租，但新房子一直又拿不到手，因为这事家里人没少埋怨我。”李燕说，“压力真的太大了，坚持不下去的那种。”

李燕的遭遇，是在外海中央花园购房业主的缩影。在售楼中心，多名业主主动围过来，向经济导报记者讲述了自己大同小异的购房故事。

政府主导带来曙光

自延期交房开始，外海中央公园的业主群就不时出现不满情绪，比如业主们至今未拿到一分违约补偿等。

但是，11日早上，一则“关于推进解决外海项目问题的公告”打破了压抑的气氛，让不少业主重燃拿到房子的希望。根据多名受访业主给经济导报记者发来的这则公告，外海项目取得实质性进展：槐荫区法院于10日正式立案审查山东外海置业投资有限公司（下称“山东外海”）提起破产重整的申请，将于13日由主审法官将通知送达山东外海法人代表谭跃进，山东外海在收到通知7日内如无异议，将依法进行后续程序，为新投资主体顺利接盘奠定法律基础。

经过多方磋商协调，确定由政府介入并主导项目复工并直至交房。复工计划拟于9月5日前公布，计划9月底前复工。就复工问题，将与3家总承包单位洽谈，根据复工计划进度，制定配套资金拨付计划。

为解决适龄儿童入学和转学问题，适龄儿童家长12日上午到济微中学本部进行摸底登记。

“终于等到这一天，68次交涉没白忙活。”10日中午，一名不愿具名的外海中央花园业主代表李先生对经济导报记者说。

李先生是业主代表小组的核心成员之一，也是项目解决的见证者和关键人士。他回忆说，“68次交涉，我参与了40次。”就在当天，他还与槐荫区推进小组碰头，商讨下一步的行动方案。“这一次和别的‘挽救’行动的不同之处，在于政府的角色转换。之前我们的尝试是政府监管下的开发商‘自救’；这次‘踢开’开发商，政府扮演主角。”李先生透露。

外海“败走”背后

可查资料显示，外海的“地震”警报其实已经拉响，杭州市上城区法院7月23日的公告显示，已于6月29日裁定受理杭州外海集团有限公司破产清算一案，要求债权人在10月12日前申报债权并提交证明材料。

“城门失火殃及池鱼”，山东外海的大股东正是杭州外海集团（持股40%），工商信息显示，谭跃进是外海集团的董事长兼总经理。

李先生回忆，早在7月4日，谭跃进、槐荫区推进小组和业主代表三方正式进行过一次会面，签署了三方协议，谭跃进在协议中约定7月20日到账2亿元用于项目复工。这次会谈，让业主方和槐荫区推进小组都看到一丝希望，但其间杭州外海集团破产的消息传出来，21日，谭跃进明确表示，资金没法到位，“我们对谭跃进其人和山东外海彻底失去了信心。”李先生说。

产业多元，外海集团的投资板块延伸到商业地产、住宅、体育娱乐、休闲农庄等多个链条，缘何走向破产清算？外海中央花园项目处于经十路黄金地段，五证齐全，手续完备，在前两年住宅市场“一路高歌”的背景下，缘何会留下败笔？

11日上午，一名代理过山东外海多个融资借款纠纷的律师对经济导报记者分析：“总部的投资战略失误和后续管理跟不上，尤其是融资担保，拖累了山东外海项目。”

济南市中院去年9月份的一份金融借款合同纠纷民事判决书，让山东外海等11家关联公司与包括谭跃进在内的两名自然人的“借新还旧”浮出水面——2015年11月，11家关联公司和谭跃进等人从齐鲁银行济南朝山街支行借款2978万元，限期2015年11月30日至2016年10月29日，用于归还2014年欠款2978万元。

不只是从银行借贷，山东外海从民间机构融资也并不少见。

济南高新区法院的公开资料显示，济南外海房地产开发有限公司曾向济南市高新区汇中小额贷款股份有限公司借款2600万元，利息以2600万元为基数，自2017年4月16日起至2017年10月15日止，按照年利率24%计算；关联方山东外海、谭跃进、济南现代房地产开发有限公司自愿对上述款项支付承担连带清偿责任。

上述律师透露，“连带清偿，承担法律责任”，这是谭跃进操控下的外海系融资的惯用做法，每次融资，由于数额庞大，旗下10余家子公司共同担保，连带清偿。比如，2015年恒丰银行余杭支行与杭州外海商厦公司签订2500万元《流动资金借款合同》，还同时与杭州外海集团、辉宏置业、天工艺苑公司、谭跃进等签订《最高额保证合同》，约定上述公司和个人为本外币借款、拆借、贸易融资等提供最高额保证担保，保证方式为连带责任保证。

利用金融杠杆是房地产商的常见“打法”，谭跃进操控下的外海系为何“玩”不下去了？一名接近谭跃进的地产人士表示，杭州外海集团接盘过两个商业地产项目——杭州天工艺苑和广州美东百货。天工艺苑近期正寻求资产转让，报价8亿元，并附加6亿元的银行抵押贷款；广州美东百货去年3月份进入破产清算。“两个商业项目都曾是当地‘顶尖’的百货商场，但由于整体运营和业态搭配上掉队，都没及时实现转型发展。”上述地产人士分析说。

谁会接盘

李先生透露，谭跃进曾在会面时承诺，天工艺苑若转让可获得8亿到10亿元资金，会拿出资金完成山东外海的“自救”。而目前，随着外海系的破产清算，山东的业主们没理由继续耗下去，把希望寄托在槐荫区推进小组所引进的战略投资方上。

经济导报记者采访获悉，在这之前，槐荫区政府和谭跃进尝试了不少“接盘方”，比如内蒙古天房伟业房地产开发公司、山东建邦地产集团等，槐荫区政府多次“放话”复工，但这一过程中，或因融资借贷谈不拢，或因与山东外海3家总包、23家分包方的项目工程难以达成一致，复工一直难有实质性的突破。

11日上午，经济导报记者致电山东建邦地产集团的一名高层，求证山东建邦是否为新的战略投资方，这名高层并未予以否认，他表示，“这次区政府对推进解决外海项目的决心很大，等待区政府一并对外发布消息。”

前述接近谭跃进的地产人士分析说，如今，无论是采用借贷还是股权投资的方式，其实都能盘活山东外海项目，“比如，后期规划的四期和五期项目，使用面积在16万平方米，1.8的容积率，可以建设18层的高层住宅；并且根据规划，还有3栋商业项目待开发。”

“烂尾”的外海中央花园是否能在政府主导和战略投资方的努力之下迎来真正的“复盘”，相关各方拭目以待。