别墅不再遥不可及！济南楼市将放量供应低密高端盘

在房价站到一个新高度之后，济南楼市产品正在发生一些显著变化，比如低密高端楼盘放量供应。记者注意到，目前济南房地产市场有大量的别墅、类别墅产品正在开发，并将在未来一段时间陆续入市。

“这是济南房地产产品丰富化的体现。与一线城市前些年曾经出现的情况类似，济南楼市的别墅、类别墅产品正从单纯豪宅向高端产品靠拢，别墅不再是遥不可及的豪宅，还有一些高端改善性产品。”合富辉煌山东分公司副总经理许传明向记者分析称。 

别墅、类别墅涌现

12日，济南市规划局对“孙村片区中烟南侧A-3地块项目建设工程规划许可”进行批前公示。公示信息显示，这是一个低密度住宅小区：项目占地面积61289.11平方米，规划地上建筑面积85804.6平方米，地上容积率为1.40，全部为4至7层产品，共有487户。这意味着它每户面积平均为176平方米，是一个大户型为主的楼盘。根据市场消息，该项目将是一个叠层别墅产品。

在此前不久，孙村片区中烟南侧A-4地块也进行了建设工程规划批前公示，它同样为一个低密度社区：项目土地面积60649平方米，地上建筑面积84656.6平方米，地上容积率1.40，共有587户。与A-3地块不同，开发商对A-4地块进行了容积率拆分，项目西侧布置了8栋高层和2栋中高层产品，东侧布置了大量4层产品。这些4层的产品将可能以联排别墅的形式对外销售，据市场消息，其将由中海进行操盘开发。

在孙村以西的唐冶片区，也有多个低密度楼盘正在开发。在飞跃大道以南、龙凤山路以东，有两个楼盘正在开发，分别为龙湖九里晴川和保利和唐悦色项目，它们的产品排布都分为高层和叠层别墅两类，且叠层别墅产品规模较大。在历城二中新校区以南，万科翡翠山语项目正在，项目包括高层住宅和别墅产品，其中部分产品已经开盘。在围子山西南侧，龙湖景粼原著项目也在开发，项目包括别墅产品、复式住宅等。

另外，在济南其他多个片区也有一些低密度的住宅小区正在开发。如，位于汉峪片区的济南院子，产品包括别墅和洋房产品；位于西客站片区的蓝城杨柳春风，有别墅、洋房、高层等多种产品；同样位于西客站片区的中建锦绣首府，也有别墅、洋房等；在济南老城内的郎茂山山腰，蓝光地产已经接手别墅楼盘“山顶道1号”项目，并将其更名为“雍锦半岛”重新上市。

从顶端到高端

对于济南低密高端住宅的大量涌现，许传明向记者分析称，济南的楼市产品正呈现丰富化特点。

“前些年，济南房地产市场发育尚不充分，别墅是豪宅产品的象征，它们的面积大部分都是260平方米以上，一般买房人都无力购买。但现如今，济南房地产市场的产品日益丰富，别墅、类别墅产品的套价差正在迅速拉大，市场上还有一些300平方米以上的大别墅，价格动辄1000万元以上，甚至大几千万元。也有一些200平方米以下的类别墅，产品总价可能只有四五百万元，它们的总价甚至可能只是与城市中心电梯洋房、高层中大面积段的产品总价相当，却实现了‘有天有地有院子’的别墅梦想，满足了一些高端需求者的改善性需求。”许传明说。

在别墅产品丰富化之后，客户的基数逐渐增大。“以前别墅属于顶端产品，客户都是城市塔尖群体，基数相对较小。而现在一些改善性需求，比如原来住着大三室两厅的市民，如果想进一步改善居住条件，也可能选择那些总价还不是很高的别墅、类别墅产品。在产品品类丰富之后，市场供应量多了，需求也增大了。”许传明分析称。

不过，也有业内人士担心市场供应是否会过量。“济南有些别墅、类别墅产品是‘逼出来’的。有些地块并不具备做低密度产品的条件，但因拿地成本过高，开发商不得不将土地吃干榨净，建起了很多别墅或类别墅产品。由于总体供应量比较大，买房人最后能不能接受还需要市场的检验。”济南东部某楼盘负责人向记者如是说。