热点二线楼市已"跌跌不休":房价调整从点蔓延到区

从9月中旬开始，曾经市场萧条时才出现的“打折卖房”“买房送宝马”等大力度的营销手段再次重出江湖。到了国庆期间，全国大面积的降价铺开，万科、恒大等品牌开发商公开宣布降价。

在房企去化不佳、主动降价的背景下，本期封面报道特地选取了此前房价快速上涨的二线热点城市，包括曾经房价涨幅位居全国第一的中部城市郑州，曾经“冒雨排队买房”的东部城市杭州以及“房价四小龙”代表城市厦门和南京，以此来反映二线城市真实的市场状况。

8月房价首次全面停涨

市场信号从8月份出现转折。据国家统计局发布的数据，8月，15个一线和热点二线城市新房价格环比首次全面停涨，二三线城市新房价格环比涨幅均明显回落。

进入9月份，热点城市楼市降温进一步加剧，房价出现下降趋势。据住房大数据联合实验室、中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组142个城市大数据房价指数快报显示，与8月相比，2018年9月，一线城市、准一线城市及二线城市房价均有所下降。

其中，9月，一线城市房价环比下跌0.27%，准一线城市环比下跌0.345%，二线城市房价环比下跌0.506%，三四线城市房价环比微涨0.177%。

克而瑞研究中心提供的数据显示，9月份，包括上海、广州、深圳、重庆、武汉在内的29个重点城市成交量为2388万平方米，环比下降7%、同比持平，全然没有了往日销售火热的现象。

房价调整从“点”蔓延到区

10月份，虽然有黄金周，但是，成交依旧低迷。据克而瑞研究中心监测的商品住宅成交数据显示，国庆黄金周期间，31个重点监测城市成交量环比大降近七成，跌至历史低位，同比下滑27%；其中，重庆、青岛、南京等13城成交量同比腰斩，杭州、扬州、建阳同比跌幅超80%。

“多个城市的房地产市场出现冲高回落，房价调整开始从点蔓延到区域，热点城市房价逐渐下行，购买力很难再支撑市场继续走高。”中原地产分析师张大伟表示，热点城市进入“卖不完”的时代，包括北京、上海、杭州、南京、温州、宁波等城市，库存均出现环比上升，除少数热点刚需项目外，去化率快速下行。

从克而瑞中心监测的城市新开盘项目去化变化情况看，7月以来，一二线城市新开盘、加推项目开盘去化率总体呈稳步下滑趋势，十一黄金周总体去化率仅为54%。而曾经的热点城市福州、苏州、杭州项目去化表现低迷，单个项目的最高去化率基本都不高于50%。

郑州

超30个新盘下调售价

作为中部新兴的明星城市，房价涨幅一度跃居全国第一的郑州也打响了降价之战。

在二手房持续低迷之后，新盘也耐不住寂寞，纷纷降价促销。据不完全统计，郑州在售的新盘中，已经有超过30个新楼盘降价促销，这其中不乏融创、恒大、碧桂园等知名房企开发的楼盘。

郊区新盘集体降价

郑州新盘降价促销的动作最初由郊区板块开始蔓延开来。在售的楼盘中，位于平原新区、荥阳、白沙、绿博板块等郊区的多数新盘从8月底就开始了“集体降价”。以白沙板块为例，在2017年高位期时，毛坯高层1.1-1.4万元/平方米。如今，预售证备案价8900-11000元/平方米，相当于整体降价15%-20%。而平原新区近期开盘的新盘去化效果也不理想，平均去化率不足五成，降价幅度也逐渐拉大。去年炙手可热的绿博板块，不少楼盘也推出特价房、折扣房。

郊区新盘的降价也传导到市区核心板块，例如金水区、二七区、郑东新区的部分楼盘主动调价。其中，二七区的绿地城推出内部购房，精装价格由此前的单价13000元调为11300元；而金水区的融创某楼盘推出降价内购，每平方米降价2000-3000元。

郑州某品牌房企的营销负责人向记者表示：“目前来讲，郑州还是有市场的，只不过临近年底，开发商内部都在加强回款，冲目标。”

二手房降价更明显

相比于新房市场，二手房市场降价更为明显。

郑州市房管局发布数据显示，2018年9月份，郑州市二手房成交6247套，8月份成交量为6914套，环比下降约9%；2017年9月份，郑州市二手房成交6561套，今年比去年同期减少314套，降幅约4.37%。

累计数据统计显示，2018年1-9月，郑州市二手房共成交47160套，而2017年1-9月，郑州市二手房共成交54113套，2018年比2017年同期成交量减少近7000套，降幅约12.8%。

从二手房成交均价来看，9月，成交均价10703元/平方米；其中住宅二手房成交均价10697元/平方米。而对比去年同期，二手房成交均价10986元/平方米；其中，住宅二手房成交均价10990元/平方米。

新京报记者徐倩

杭州

偏远二手房降幅超30%

距离“凌晨排队、冒雨验资、万人登记”的疯狂买房场景仅仅过去5个月，杭州就出现了自此轮调控以来首个“降价维权”场面。

在国庆期间，杭州楼市刚刚经历了“黑色”一周。据克而瑞浙江区域提供的数据显示，今年国庆，杭州市区（包括富阳、临安）成交了321套新房，同比去年跌幅接近70%。

在成交量大幅下滑的同时，新楼盘纷纷降价，杭州市民还并未从疯狂上涨的楼市中反应过来。毕竟今年上半年，杭州楼市仍然高歌猛进，商品房成交均价同比去年上涨30%，涨势为近9年房价之最。部分新盘的降价或许正在预示着杭州楼市又将迎来新一轮的调整。

新盘“曲线”降价

近期，杭州大江东滨江新希望新城·未来海岸二期入市，部分一期业主认为自己的房子比同等档位的房子降了40万，要求“降价”赔偿，这也成为此轮调控后首个因降价引发维权的楼盘。

除了上述楼盘直接进行价格下调之外，更多的开发商选择采取曲线降价的方式，以老带新奖励、车位优惠、中介佣金返还购房者、毛坯改精装等多种方式变相降价。例如，杭州大江东宝龙广场新推出一批房源，单价下降2200元，产品由精装改为毛坯。

由于降价房源增加，杭州住宅成交均价也显著下跌。据克而瑞提供的数据显示，杭州新房成交均价连续两个月下跌。8月和9月杭州新房成交均价分别为24693元/平方米和23749元/平方米，同比分别下降1.66%和3.82%。

对于新盘降价的情况，杭州本地的开发商表示：“目前，在售楼盘主动降价的情况还比较少，只是个别现象，新房市场相比于之前没有那么火爆，但是也并未出现大面积降价情况，市场的走向还有待观察。”

机构统计近半数二手房降价

相比于新房，杭州二手房市场降温明显。据贝壳研究院数据显示，杭州继8月二手房成交量环比下滑33.4%创四年新低后，9月成交量环比下降10.6%。

根据透明售房研究院统计，杭州小区在售二手房近半数出现了降价情况，降价幅度不等。目前，个别小区例如下沙中庆金沙学府、萧山金马同盛、余杭星洲翠谷等楼盘环比降价幅度均超过了30%。

从地区分布来看，降价幅度比较大的多数位于下沙、萧山等较为偏远的地区；而从价格区间来看，2万元/平方米以下的二手房下跌比例达到49%；2万-3万元/平方米的二手房下跌比例为45%；3万-4万元/平方米价格区间的二手房下跌比例达到36%。

值得注意的是，此前，在杭州房价上涨期间，由于新盘限价的原因，杭州二手房价格持续上涨，形成新房、二手房倒挂的现象。从统计数据来看，在二手房降温之后，部分区域这种价格倒挂的现象有所减弱。

另一方面，由于开发商加快新盘的入市，新房供应量的增加也导致二手房的交易量缩减，交易周期拉长。

58安居客房产研究院首席分析师张波分析称：“杭州二手房房价已经步入下行通道，但是，目前来看，下跌的幅度非常有限，在新房限价之后，也会不断拉低二手房市场的购房者价格预期。”

厦门个别区域二手房总价降几十万

因鼓浪屿成为网红城市的厦门，最近一两年却因为房价频频登上头条，先是大涨，后是下跌。近日来，万科厦门某楼降价的消息引爆网络，并再次将厦门楼市推向风口浪尖，降价、泡沫破灭、抄底的声音不断。拨开迷雾见真相，厦门新房价格到底降了吗？二手房价格又跌了多少？

“烫手”的二手房“跌下神坛”

厦门房价下降始于二手房。记者在房天下、安居客等房产网站上看到，位于厦门思明区松柏的一套98平方米二手房，报价378万元，直降72万元，折合单价38571元/平方米。同样降价的还有厦门的海沧区、同安区、集美区二手房源，降价幅度在36万-112万元之间。

一位厦门当地某中介的销售人员告诉记者，这个房源是楼梯房，由于楼层较高（7层），户型一般，业主着急换房，降价幅度较高，如果诚心购买，价格还可以再议。据其透露，业主于两个月前挂出该房源，当时报价410万，而同类型房源在厦门房价历史高点时的挂牌价曾一度达到450万元。此外，据其透露，附近的屿后南里小区，一套67平米的房子，去年报价350万，今年以258万成交。

事实上，厦门二手房价下跌已经持续了一段时间。来自国家统计局的数据显示，自2017年4月份，厦门的二手住宅价格已经连续17个月下跌。记者查询安居客网站显示，思明区松柏二手房挂牌价自2017年6月份开始下跌，至今年9月份，平均每平方米下跌近7400元，湖里区的二手房挂牌价自2017年11月份每平方米下降近5000元，海沧区下降了6000元。

一位厦门当地的房地产人士表示，厦门二手房下降的逻辑是，先从去年几个炒得比较热的楼盘开始，降价较为厉害，基本是跌下神坛，然后是老旧小区，年代久远、楼层也不好，而岛内位置相对好的小区，价格坚挺，像五缘湾地区，是厦门房价最高的区域，均价在10万元/平方米左右。

“以价换量”的新房或增多

相比于二手房的深跌，厦门新房则“雷声大过雨点”。国庆前后，厦门万科白鹭郡大降价的信息刷屏网络，外加万科高喊“活下去”，一时间厦门成为舆论中心。

不过，据厦门当地多位新房销售人员透露，厦门万科白鹭郡的降价幅度并没有网传的那么多，降之前的价格包含了两个车位、装修、电梯等，这些加一块也超过100万了，降价之后，这些就不包含在内了。“除了个别房源，厦门一手房价基本没降。”

据克而瑞研究中心数据显示，9月厦门新建住宅成交均价为43544元/平方米，环比8月上涨了13.4%，相比7月份下降了27.8%。此外，1-9月份的成交均价为40456元/平方米，仍高于2017年35262元/平方米的成交均价。

无论是价格深跌的二手房，还是价格松动的新房，眼前的现实是厦门楼市正慢慢走下神坛。这个神奇的二线城市，有着三线的经济实力，房价却与一线城市比肩，岛内二手房价高点曾至11万元/平方米，是什么原因使厦门房价泡沫逐步走向破灭？

在58安居客房产研究院首席分析师张波看来，一系列严格的楼市调控下，厦门房价正在加速下降。从厦门二手房的历史数据来看，自2016年初开始房价由2.6万元/平方米快速攀升至4万以上，上涨迅速、幅度大，而目前的房价下调可以视为对于前期房价曾经过快上涨的一种矫正。

下行之下，有人悲观离场，有人坐等抄底。“周边已经有朋友筹钱准备投资入场了。”上述厦门房地产人士表示。

有人想要抄底的信号源之一就是，厦门放宽人才落户政策，这被部分人解读为“托底”楼市。不过，也有厦门当地人士表示：“虽然放宽了一点政策，但是厦门房价还会继续下行。”

张波认为，整体来看，目前厦门房价的调整周期还未结束，房价在四季度依然面临较大的下行压力。新房市场“以价换量”项目越来越多，二手房成交量缩减将成常态，部分板块房价会明显回调。

新京报记者段文平

天津

商品房成交价小幅下滑

5月，天津实施了“海河英才”行动计划，最低限制为全日制高校本科毕业生不超过40周岁就可以申请落户。在海河计划实施不足两个月时间里，已有6万人进入实质性办理程序。

尽管如此，天津楼市还是遭遇了过山车。综合华商报等媒体报道的数据显示，2018年前4个月房价同比跌幅高达15.94%，5、6月在整体同比上涨3%之后，7月房价整体同比跌幅在1%左右。

另据易居天津机构数据，8月份天津商品住宅成交均价16043元/平方米，环比微降0.21%，同比增长2.29%。

据当地业内人士介绍，随着政策的不断加码，天津市场观望态势明显，成交量趋于稳定，各开发商为抢占市场，不得不低价入市，整体成交价格出现小幅下滑。

“5月份，2.4万元/平方米单价的天津河东区顺达西里小区一处二手房住宅，最新成交价格是1.78万元/平米。路劲太阳城5月底单价2.96万元/平方米，后来2.7万元/平方米还送车位，现在说是2.4万元/平方米左右了。”来自江西的小利向记者介绍。

天津河东区一位中介人员告诉记者：“河东区顺达西里一套房子，在海河英才政策出台之前挂出的价格为总价225万，政策出来时候是涨到240万，最近又落到195万。貌似又低于‘海河英才’落户新政出台前的水平了。”

“近期天津楼市一直不按套路出牌。云里雾里的，看不清楼市究竟是个什么状态，”购房者小吴说，“近两个月天津新房市场开启了‘大促销’模式，很多‘放风’价比较高的项目，开盘时都出现了‘剧情逆转’。此外，很多项目也都给出了优惠，有的明降，有的暗降，变化比预想更快一些。比如，武清碧桂园莫奈的湖，去年年底，高层市场价少说也得1万元/平方米，现在售楼处报价9000元/平方米。”

降价还反映在土地市场，9月，天津市各类用地楼面均价为2480元/平方米，环比下降52.34%，同比下降39.24%。其中，住宅用地楼面均价为6522元/平方米，环比下降23.10%，同比下降32.46%。

新京报记者张建

南京

二手房最高降8.5%

按往年惯例，“金九银十”都是踩盘、买房的火热时期，但今年南京的楼市却有点儿“哑火”。虽然各大地产商抛出优惠橄榄枝，但不少楼盘访客数量、去化量不及以往。与此同时，在南京二手房市场中，房主对后市预期不强，主动降价售房的现象越来越多。

9月新房环比降3%

今年3季度，虽然不少房企率先进行多盘联动促销活动，但开盘成交量大不如前。

记者了解到，国庆节后首周，南京楼市共有15家楼盘在售，包括城东的熙悦、葛洲坝招商紫郡蘭园，仙林的万达茂，城南的都荟天地，都市圈的金都华府，河西江心洲的胜科星洲府等项目。不过，这15家楼盘中，只有6家楼盘售罄，有的楼盘甚至认购不足三成。

数据是最好的验证。南京网上房地产的数据统计，今年国庆七天长假，不含溧水区、高淳区，南京全市共成交商品住宅158套，是自2011年以来的新低。

另据贝壳研究院统计的数据显示，相较于去年而言，目前新房市场的成交较为冷淡：9月南京新房成交4974套，环比上升25.2%，同比则减少20%。市场的降温，房企以价换量的策略，也反馈至房价上。9月新房成交均价为23518元/平方米，环比下滑3%。

虽然成交火热程度不如去年，但近期新盘供应持续上涨。“今年前9月，南京有35个楼盘集中上市，只有8个楼盘去化较好，主要为一二手倒挂的限价红利盘，其余以产品改善型为主的高价项目，客户成交周期明显拉长。”当代置业（中国）有限公司执行董事兼总裁张鹏表示，9月以来，日光盘已不复存在，楼盘销售均不理想，热门区域最高去化八成。

中国指数研究院常务副院长黄瑜指出，与之前相比南京住宅成交量大幅下跌，购房者对市场预期度放低，开盘当天卖不动，甚至不需要摇号直接平推的楼盘也在逐渐增加，这表明南京楼市过热的状态有所趋缓，购房者越加趋于理性。

业内预计二手房价或降10%-15%

南京楼市的降温，也在二手房市场可见端倪。今年9月二手房成交量处于全年较低水平。

据贝壳研究院的统计显示，9月南京各区成交量全线下滑，二手房网签共5622套，环比下滑19.2%。在房价方面，9月南京二手房成交均价环比下滑0.6%至31061元/平方米。从区域来看，仅秦淮区成交均价上浮0.9%，其他各区成交均价全面下滑，其中玄武区跌幅最大，下滑8.5%。此外，9月下调价格的占比大幅上涨至76%，是自2017年以来调降占比最大的一个月。

“这轮南京二手房成交量的高点在2016年，2017年降温，2018年呈继续降温态势。”易居研究院副院长杨红旭指出，2016年3、4月份成交量最高，超17000套。2017年开始萎缩，今年二季度有所反弹，但8、9月份开始又出现下滑迹象。

杨红旭指出，南京二手房价较为坚挺，但8、9月份开始，亦有小幅下跌，“预计未来一年，二手房价格会下降10%-15%”。

天津

河东区一位中介人员表示：“河东区顺达西里一套房子，在海河英才计划出台之前挂出的价格为总价225万，政策出来时候是涨到240万，最近又落到195万。”

郑州

郊区新盘从8月底开始了“集体降价”，目前超30个新盘下调售价，以白沙板块为例，与2017年高位时相比，整体降价15%-20%。

杭州

新盘遭遇“曲线降价”，有楼盘单价下降2200元，产品由精装改为毛坯。近半数二手房降价，目前，下沙中庆金沙学府、萧山金马同盛、余杭星洲翠谷等楼盘环比降价幅度均超过了30%。

南京

新房以价换量，9月新房成交均价为23518元/平方米，环比下滑3%。9月二手房成交均价环比下滑0.6%至31061元/平方米。其中玄武区跌幅最大，下滑8.5%。

厦门

二手房价连续17个月下跌，思明区松柏二手房挂牌价从2017年6月至今年9月份，平均每平方米下跌近7400元，湖里区二手房挂牌价自2017年11月份每平方米下降近5000元，海沧区下降6000元。