住房租赁新老问题交织 呼唤有效监管

违规打隔断，装修污染超标，租房“被贷款”……近期，长租公寓问题有所浮现。为何一些长租公寓陷入“成长的烦恼”？住房租赁市场究竟该如何满足“住有所居”？记者独家专访了中国房地产协会副会长冯俊，探讨租赁住房的有效监管与治本之策。

质疑怎么看？

推动租金上涨的，主要还是租赁市场的供不应求

哄抬租金，囤房炒作……这是近段时间长租公寓受到的一些质疑。以北京市为例，根据北京市统计局数据，2018年8月北京市租赁房房租环比上涨0.3%，同比上涨2.9%，前1—8月，同比增加3.1%。

那么，推动房租上涨的“祸首”是长租公寓吗？

“租金整体涨幅中，受长租公寓中介推动的部分不会很大。”冯俊表示，近几年租金一直在稳步上涨，尤其7、8、9月是毕业季，也是北京租赁市场的传统旺季。至于中介抢房源、囤积租赁房现象，冯俊认为，抢房源现象或许存在，但是中介囤房的可能性不大。因为空置率是长租公寓非常重要的盈利指标，对机构来说囤积一个月的成本远比租金上涨带来的利润高得多。

长租机构对租赁市场更大的影响，不是推动租金涨价，而在于对中低收入者租赁需求的“挤出”。冯俊介绍，根据克而瑞与链家的联合调查，在北京、上海这样的一线城市，如果将租赁市场按月租金划分一下，在超过6000元这一档，租赁住房的供应是需求的一倍多，明显供大于求；在3000—6000元这一档，供应是需求的70%；在3000元以下这一档，供应只能满足不到一半的需求。而自如、蛋壳等分散式长租公寓并不增加租赁供给，只是将存量租赁房集中起来、统一装修后再次出租，通过集中房源提升了供应效率，通过装修、提供增值服务优化了住房品质，拉高了租金。换句话说，就是将低档住宅租赁产品提升为了中高档。

“在没有增加整体供给的情况下，分散式长租公寓增加了高收入群体的租赁供给，也就相当于挤出了中低收入群体的租赁供给。”冯俊分析。

“无论是租金持续上涨的现象，还是大家对长租公寓的持续关注，都体现了租赁市场供不应求的矛盾。”冯俊说，“在供不应求的矛盾中，主要矛盾又是较低收入人群的住房供给远远不足，这才是当下最急需解决的租赁问题。”

症结在哪里？

新老问题交织，长租公寓的监管需更加明确

“租赁合同莫名其妙签成了贷款合同”“租约到期后就是不退押金”“长租公寓气味大、甲醛超标”……租金的讨论之外，一些不规范甚至违法的经营行为，是长租公寓更引人关注的方面。记者调查发现，长租公寓在一些业务领域仍处于监管盲区。

据介绍，长租公寓盈利点主要有四个：一是租金差，长租机构在收房和租房之间有个价差，比如付给房东3000元月租金，最终以5000元的价格租给租户，2000元就是租金差。二是提供增值服务所得，即提供家政、购物等增值服务的收益。三是空置期差，长租公寓与业主约定空置期长，实际的空置期短，空置期差内就可以净赚房租。四是金融市场所得，比如风投资金以及租房贷收益。一些长租公寓负责人告诉记者，租金差、空置期差和增值服务所得减去装修改造和空置期等成本后，收益其实非常微薄。因此很多长租机构都瞄准了金融收益，租金贷成为常用操作方法。

租金贷的收益来自于期限差。租赁者申请全年租金额度的贷款，贷款平台一次性将一年房租支付给长租机构。而长租机构拿到全年租金后，却是按季或按月支付给房东，其中的期限差就产生了资金沉淀。一些长租机构利用沉淀资金进一步扩张拿房。目前，多家涉及租房信贷业务的银行选择主动停止了相关业务。北京市也叫停了租金贷，对违规者从重处罚，联合惩戒。然而，从制度上讲，对于长租公寓沉淀资金的使用和去向，仍属于监管空白。

此外，还有装修甲醛超标、讨要押金难、合同陷阱等问题，也暴露了长租公寓市场监管的欠缺。长租公寓的监管主体以及监管规则都需要进一步明确。

可能很少有人注意到，大多数长租公寓企业并不是房地产企业，而是互联网企业、高科技企业。

比如自如对自己的定位是一家O2O互联网公司，蛋壳也在简介中标明“这是一家大数据驱动的互联网公司”。长租公寓到底应该属于住建部门管理还是科技部门管理，并不是特别清晰。

冯俊分析，长租机构大多以科技企业身份出现，一方面可提升融资吸引力，另一方面有税收上的考虑。“营改增之后，财产租赁企业增值税率为6%，于是两个问题产生了：一是这类企业原来营业税率是5.56%，所以增值税名义税率高过了营业税；二是增值税在租房领域的抵扣项很难取得，房东大多是普通老百姓，发票不容易取得。而高科技企业增值税很低。”冯俊说。

作为租赁市场中的“年轻人”，长租公寓暴露了一些新问题，也体现了租赁市场一些老毛病。“长租公寓市场乃至整个租赁市场需要更加全面明确的市场规则。”冯俊说。

监管咋发力？

专家认为，租赁市场监管要维护“两个稳定”，为此要着手解决三个问题

租赁市场新老问题交织，有效监管首先要建立规则，如何建立更符合当下市场发展的规则？

冯俊认为，规范租赁市场，要瞄准“两个稳定”。“一是租金的稳定，二是租赁关系的稳定。要重点优先保护消费者的居住权、租赁权。”

去年住建部印发了《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，对这“两个稳定”有明确涉及。比如“鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同，当事人签订三年以上住房租赁合同且实际履行的，直辖市、市、县人民政府应当给予相关政策支持”，鼓励长期租赁是鼓励稳定租赁关系；“住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的，出租人不得单方面提高租金”，规定不能乱涨价是维护租金稳定。

促进“两个稳定”，冯俊认为，监管部门要着手解决三个关键问题。

一是信息不对称问题。准确的租赁价格发布机制有助于租金透明稳定。《条例》征求意见稿中提到，直辖市、市、县人民政府应当建立住房租金发布制度，定期公布分区域的市场租金水平等信息。冯俊认为，更理想的情况是，政府建立统一的待租待售住房的数据与分析系统，防止中介机构的数据垄断，增强消费者的知情权，实现全方位的信息透明。

二是信用不支持问题。杭州鼎佳长租公寓破产跑路事件中，既有企业的信用问题，也有承租人偷盗、损坏房内物品的信用问题。将双方都纳入信用监管，需要打通各部门间的数据壁垒，建立统一的信用信息系统。“有了统一信用信息系统，可以摒弃过去租赁市场中一些不好的做法。”冯俊举例，比如打通租赁信息系统和公积金管理系统，承租人逾期未缴纳房租就自动扣除其公积金，那么就可以取消普通租赁“押一付三”、长租公寓租金一付一整年等规则，保护承租人和租赁人双方的权益，也更有利于租赁市场稳定。

三是质量不保证问题。对租赁住房的房屋质量、环保标准、防火标准要有更明确的规定和监管，让承租人的人身财产安全有更高保障。

“期待《住房租赁和销售管理条例》早日出台，为维护租赁稳定、解决一系列问题提供参照。”冯俊表示，在加快法规制定、加强监管的同时，仍要加大租赁住房的供给，并且眼光向下，着重提升中低收入群体租赁住房的供给，这样很多问题会迎刃而解。