31城房价下跌 百城库存45月来首次显著攀升

房地产市场热度消散，近期公布的相关数据已有所体现。易居研究院26日发布的报告显示，其监测的100个城市新房成交均价同比增幅已连续14个月保持收窄态势，房价环比下跌的城市数量在近两个月有所增加，9月升至31个。9月份的楼市库存规模明显增长，属于近45个月以来首次显著攀升。

房价涨幅连续14月同比收窄 31城环比下跌

今年9月，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅成交均价为13082元/平方米，环比增长1.0%，同比增长7.7%。100城房价在连续12个月超过1.2万元均价后，首次突破1.3万元/平方米。

从历史数据可以看出，9月百城新房成交均价同比上涨7.7%，增幅较之前明显回落。报告称，百城房价同比上涨曲线在2017年7月创下历史新高，达到27.6%，随后持续收窄，至今年9月，房价已连续14个月保持同比增幅收窄态势。

分城市类别来看，今年9月，100个城市新建商品住宅中，一线、二线及三四线城市成交均价同比增幅分别为4.3%、12.6%和5.7%，相比8月份的3.5%、12.9%和6.3%，一线城市有所扩大，二线城市、三四线城市有所收窄。

严跃进称，从幅度上看，二线城市的同比增幅最大，这也是此类城市政策频频加码和“打补丁”的原因所在。

报告还显示，宜昌、北海和日照等城市房价同比增幅较大，分别达到了54%、44%和39%。他称，若是增幅继续偏大，未来政策收紧的可能性会增加。

从数量方面看，今年9月，100个城市中房价环比下跌的城市数量为31个，相比8月份的24个有所增加。今年1~9月，房价下跌的城市数量分别为39个、28个、34个、31个、23个、26个、20个、24个和31个，这说明在1~7月份房价下跌城市数量减少的大趋势下，8~9月份有所增加，下跌城市数量的增加，也会延缓百城房价上涨的态势。

报告数据显示，100个城市中房价突破2万元/平方米的城市共有12个，分别是深圳、上海、北京、厦门、三亚、杭州、福州、南京、宁波、珠海、燕郊和广州，房价最高的城市是深圳，达到54818元/平方米。此外，苏州、海口、东莞等城市也接近2万元的均价。

9月再现供大于求 库存或重返上行通道

该研究院发布的百城住宅库存报告则显示，截至2018年9月底，100个城市新建商品住宅库存总量为43488万平方米，环比增长2.9%，同比减少5.5%。

“观察历史数据，2015年1月份以来，全国100城库存规模就呈现出持续性的下跌态势，中间个别月份虽有反弹，但下跌的趋势不改。而今年9月份库存规模明显增长，是45个月以来首次显著攀升。这意味着，库存走势迎来拐点，四季度将重返上行通道。”严跃进对说。

在供求关系上，9月房企推盘节奏明显加快，100个城市新建商品住宅月度新批准预售面积为5608万平方米，环比增长25.7%，同比增长22.2%。销售方面却出现萎缩，当月新建商品住宅成交量为4379万平方米，环比减少4.2%，同比增长6.8%。

他称，在连续多月出现供小于求后，9月份首次出现供大于求的态势。对比历史数据，9月份供大于求的矛盾最尖锐，房企重新面临较大的去库存压力。

此外，9月百城新房存销比为9.2个月，比8月份的9.0个月有所反弹，这意味着，市场仅需9.2个月的时间就能消化完这些库存。报告认为，类似反弹或说明，存销比开始走出历史低位水平。

当然，不管是房价涨幅还是库存数据，不同城市已经出现分化。在库存上，100个城市中有18个城市的存销比大于16个月，去库存压力依然较大；有65个城市的存销比小于12个月，去库存周期相对偏小。

报告认为，9月份全国百城库存数据出现上涨，说明供给规模较大，而市场去化效果一般。库存走势也使得房企营销压力增大，进而会更加依赖以价换量的策略。

“到了第四季度，预计各地预售证发放节奏依然会加快，供应规模会放量。但市场观望情绪近期比较浓厚，市场交易难言明显反弹，住宅库存规模或有继续攀升的可能。此类库存走势会继续倒逼房企主动降价，以加快可售项目的去化速度和年度销售目标的完成。”严跃进说。