一条旅游路 一带富人区 济南“贵族聚集区”迁移史

商品房时代催生“富人区”

建国后的30年时间中，我国是一个高度计划经济型社会，以福利形式分配住宅。“统一管理，统一分配，以租养房”，实施公有住房实物分配制度。

1978年开始,福利分房制度的弊端开始凸显:随着人群的大规模返城,住房供需矛盾尤其是城市住房问题计划。住房制度改革频频被提上议程。我国进入了住房初步改革时代。

1998年7月，国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。在这份中国房改的标志性文件中，明确提出要停止住房实物分配。中国终结40年的福利分房制度，房地产迈向了市场化，一脚踏入商品房时代。

商品房的售价有高有底，人们的购买力在其住所方面得以体现。高档小区成为高收入人群扎堆之处，各地陆续出现“富人区”。

2000年左右，在当时济南主城区的东南角——燕子山西路和环山路一带——崛起了一批以开元山庄、永大清华园、中润裕华园等为代表的高端住宅。这些小区配套齐全、户型合理、绿化面积大、物业服务质量高，在房屋建造方面充分考虑了舒适性和私密性，是当时济南最为高档的房源，当然价格也是最贵的。这里成为了济南最早的富人区。

开元片区的居民们风光了五年，风头便被抢走，且一去不返。主要原因便是2005年，经十路南的景观大道——旅游路——被打通了。

 

富人区的三大共性

为什么在开园片区抢得先机的情况下，旅游路会后发制人，成为最后的赢家。在这里要说一下“富人区”的特点。

众所周知，香港的富豪集中在半山一带和浅水湾一带，北京的富豪们衷情于香山别墅群……各地的富人区有三大共性。

首先，“结庐在人境，而无车马喧”。但凡有实力对挑选住房环境的购房者，会选择幽静和便利两者兼得的地段，简而言之——闹中取静。

其次，依山附水，风水上佳。风水学说是中国传统文化的一部分，其影响力不容小觑。山为底气，水为财运，有山有水之处更易招人青睐。

最后，小区本身的质量上乘。整体格局要好，建筑质量要好，配套管理要好……面面俱到才能让富人们觉得钱花得值。

当然，符合前两个条件的地段都是上乘地段，往往被有实力的开发商拿下。这些大开发商一般都明白客户群体的需求和实力。不会在开发投入方面缩手缩脚。

依山而建的旅游路开通后，其附近的地带立即成为建造富人区的最佳选址。

 

济南富人区的三连跳

舜耕路作为旅游路的西起源头，在福利房打遍天下的时代，政商云集，一时间舜耕路成为全城名门贵胄的聚集地，“旅游路富人区”已现雏形。

旅游路西段的阳光舜城成为旅游路的首个富人区，然后依次涌现了千佛山熙园、国华东方美墅、东山小区、银丰山庄等高端住宅区。这些富人区依托金鸡岭、千佛山、蚰蜒山、佛慧山等自然资源，以千佛山为中心一路散播。

 

2000年左右，在济南东南角，燕子山西路、环山路附近为代表的伴山豪宅，成为济南市场上相对成熟的富人区，开元山庄、中润富华园等一时风头无两。

2005年，旅游路打通，沿线土地绵延开阔，视野极佳，自然起伏的山地，层次丰满的植被，宜人的气候条件，迅速吸引城市目光。2009年，全运会在济南召开、济南市委市政府东迁龙奥大厦，以及省直机关宿舍区落户高新区旅游路，还有省立医院的“加成作用”，一年后，济南富人区首次跨过二环东路，落户奥体龙洞片区，其中最为知名的当属为筹备全运会而打造海尔绿城。

2010年以后，随着产业链的东迁和政务中心的东移，济南东部商务、金融、高新产业迅速发展，政治、经济、科技、文化中心逐步形成。在城市资源的高速聚拢之下，汉峪成为新的黄金片区，引来龙湖、中垠、万科、保利、泰禾、金科、等大牌房地产开发商云集。汉峪也当仁不让地成为又一处济南富人区。

抛开最初的开元片区不谈，从千佛山片区到龙洞片区，再到汉峪片区，济南的富人区沿着旅游路，一路往东南方沿袭，每隔数公里便暂时驻足。“孔雀东南飞，五里一徘徊。”两千年前的一句古诗，如今看来，仿佛是对济南富人区位置迁移的精准预言。

种种迹象表明，随着济南东拓的进一步事实，富人区将再度向东南进军，但也不会无限东游，龙湖舜山府将成为终点站。

 

住东不住西，住南不住北

为什么富人区一路往东南而非迁移？这和济南的一句老话不无关系……“住东不住西，住南不住北”。

济南府城的核心区是从东平陵城迁建而来，大体位置就是现在的济南东部地区。所以，在传统的城市布局中，济南的东部一直是核心区，在人们心目中的地位非常重要。而济南的西部，在明清时期一直没有承担济南府城的主要功能。随着商业功能的全面兴起，各项生活居住功能才逐渐成了规模。承担商业功能的西部地区，其定位决定了无法与东部相比。

济南这种东西部发展的不均衡，也体现在相关城市配套上。比如长久以来东部还是科教中心，高校众多，科研机构集中，加之是济南四大泉群所在区域，自然风光优美，人文历史环境优越。而西部长期以来承担城市商业、农业功能，城市配套建设滞后，与东部形成鲜明对比。

济南的南部山区是泰山余脉，地理位置的原因，天然形成了一道城市绿色屏障，林木茂盛，水草丰美，是济南各大泉群的发源地。青山入城的城市景观是济南城市规划建设中的必然选择。这也使济南的南部拥有了优美的自然生态、清新洁净的空气环境、淳朴厚实的民风民俗……

济南的北部临近黄河，尤其是清朝黄河改道，夺大清河入海后，这条悬河就成为影响济南城市安危的隐患之河。水火无情，古人们面对这种灾患往往束手无策，筑坝修堤，一道坝不行，再建个行洪区、二道坝……因此，北部就成了城市建设中的弃儿。

以上所说虽是老黄历，但城市发展的惯性不会很快消失。可以预见，济南富人区还将进一步东移。

目前的旅游路，汇聚济南名副其实的数代“富人区“，行政中心、生态中心、低密住区；泰山余脉，生态走廊，揽三山环抱，贵似“太师椅”，藏风聚气；汇聚济南国际学校托马斯实验学校、山师附小附中、省立医院东院等醇熟医疗、教育资源。这一刻，济南舜山府顺势登峰，峰藏全济南最优越的自然资源和城市资源，致敬泉城山居时代。