济南唐冶片区已进入改善时代，叠拼别墅成市场主流

近日，济南市新一轮供地，令唐冶片区再次成为置业者关注的焦点。曾经位于邢村立交桥以东的唐冶片区，因为地理位置距市区较远，房价相对较低而受到刚需置业者的青睐。最近随着龙湖景粼原著、万科翡翠山语、龙湖九里晴川等高端项目纷纷面市并进入顺销期，唐冶的楼市已由先前的刚需定位变为改善盘扎堆的区域。

刚需项目逐渐减少

在记者此次探盘过程中发现，唐冶片区的纯刚需盘仅剩鲁能泰山七号一个项目，玖唐府虽然也是高层和小高层为主的楼盘，但是在户型方面还是以125㎡以上为主力户型，整个楼盘的风格还是偏向改善。

孙女士是2014年在唐冶片区购得鲁商凤凰城的房子，当时的房价为6000元/㎡左右，当时可供选择的楼盘还有华夏帝苑、火炬东第、保利花园等项目，出于开发商品质、区位环境等因素考虑孙女士还是选择了在鲁商凤凰城安家。从2015年入住唐冶片区的这三年时间里，可以说她亲身经历了唐冶由城市边缘变成城市次中心的改变。“就拿日常的买菜来说吧，出门就要开车去高新区的丁豪广场或者其他超市，真的是不方便。”孙女士回忆到。随着济南东拓脚步的持续向前，唐冶变成了新宇宙中心，连点外卖的时候也不是只有超意兴这唯一选项了。

赵勇作为刚工作一年的职场新人，在调研了各个片区的利弊后发现唐冶片区具有发展潜力，打算在唐冶置业。但是转悠了一圈后发现唐冶片区适合他的刚需盘已经所剩无己。

目前，唐冶片区鲁能泰山七号和玖唐府是较为适合刚需购房者的楼盘。鲁能泰山七号的精装高层均价为15000元/㎡，户型区间为96㎡ - 128㎡三室。玖唐府的精装小高层均价为18000元/㎡，高层均价为16000元/㎡;其中小高层的户型区间为125㎡ - 160㎡，高层的户型区间为97㎡ - 117㎡;值得一提的是，高层中个别日照时间不足的住宅式公寓价格将低于16000元/㎡。由于两个项目都是精装交付，记者在看过样板间后发现，鲁能泰山七号在细节方面会略优于玖唐府，单从刚需购房者最在意的价格方面考虑，鲁能泰山七号作为刚需大盘会更适合刚需购房者。

叠拼别墅轮番入市，目标客群各有不同

在刚需盘陆续售罄退出市场后，唐冶的叠拼别墅、合院别墅等改善盘轮番入市。叠拼别墅更是一改往日印象中的大户型，160㎡起的叠拼别墅吸引了很多年轻改善需求购房者的目光。

以龙湖九里晴川为例，叠拼面积为169 - 330㎡，总价380万起，分为下叠、中叠和上叠三种户型。单看总价380万换到CBD片区也只能购得一套150㎡左右的高层产品，但是在唐冶就可以选择别墅产品，单从这一点就令不少购房者动心。当然，叠拼别墅的私密性相对于合院产品来说竞争力不够，在龙湖九里晴川售楼内，记者就发现不少年轻购房者最为钟意的户型是上叠，阁楼和露台的设计更加符合年轻人的生活习惯。

合院产品的私密性相对较高，更受纯改善需求购房者的青睐。龙湖景粼原著的主打产品是合院，价格区间为900 - 1300万元/套，主力销售户型价格区间为1100 - 1200万元/套，由于价格较高目前处于顺销阶段。

地价成为决定产品类型的关键

回头看2017年的唐冶，刚需盘还是市场的主力产品，由于去年整体市场热度较高，唐冶片区的绿地城、龙湖春江悦茗等项目纷纷售罄，甚至出现了一房难求的画面。唐冶的土拍价格也是水涨船高，在去年8.4土拍过程中，保利、龙湖、山钢、万科等开发商入驻唐冶，山钢竞得的2017-G059地块溢价率高达141.65%，楼面价达到了12000元/㎡，而此时鲁能泰山七号的价格不过11999元/㎡。

土地成本高是目前唐冶叠拼别墅扎堆的根本原因。再次看回去年8.4土拍，万科竞得的2017-G066地块需要配建54945平方米的安置房，再加上建安成本等一系列的原因，让开发商不得不选择产品类型高端的叠拼别墅等产品。

合富辉煌(中国)山东公司副总经理许传明分析道，目前济南的别墅市场细分越来越完整，这也与济南的房价较前几年有很大变化有关。一二线城市的别墅市场表现力好与城市人口的消费水平有很大的关系，济南近几年的城市价值呈上升趋势，人们的消费水平也在提高，房地产市场的发展可以说进入了一个新领域。地价和房价的关系可以说是一体的，房价和地价的上升也是产品发生改变的原因。

片区配套仍待完善，唐冶发展前景仍被看好

唐冶片区近三年的变化是有目共睹的，随着龙湖春江悦茗、绿地城、鲁能泰山七号等项目陆续进入交房期，唐冶片区的居住属性更加明显，同时这也暴露出一个问题，片区内常住人口增加势必对交通状况造成考验。目前世纪大道的压车现象时有发生，经十路在上下班高峰期的路况不言而喻，如何适应片区内逐渐增多的人口对于交通的压力，现阶段来说地铁时代的到来无疑是一个最优解。

看向现在的唐冶，片区前期住宅配套已经进入成熟阶段，目前已经进入产业配套阶段。目前历城二中新校已经投入使用;首创奥特莱斯也将于年底开业填补唐冶商业配套空白;东8区企业公园已经投入使用吸引诸多企业入驻。未来，历城区政务中心也将迁址唐冶;济南地铁时代的脚步临近，唐冶片区与市区的联动性也将加强。随着政务、文体、商业配套等升级，唐冶片区的发展潜力仍被看好。