房企借道信托紧急“输血” 4天签约规模达400亿

近日，包括泰禾集团、福晟集团、正荣地产在内的三家房企分别宣布与信托公司签署战略合作协议，合作规模总计达400亿元人民币（下同）。

《每日经济新闻》记者注意到，近期房企再融资不仅数量攀升，利率也水涨船高，最高年化利率接近14%。而近期国家统计局数据和城市高频数据均显示，新房销售有趋冷迹象：销售、投资、开工、拿地增速全线回落。

天风证券研报指出，若新房销售市场2019年持续低迷，则房企资金面或将面临三期叠加：占到位资金接近一半的销售回款2019年或将开始下滑；2019年上半年仍是债券到期高峰，房企借新还旧压力较大；同时，2019年也是非标到期高峰。

三房企签约400亿信托协议

仅仅4天内，三家房企便签约规模达400亿元的信托合作协议。

11月21日，正荣地产与兴业国际信托有限公司签署战略合作协议，兴业信托将为正荣地产提供100亿元授信额度。而日前，正荣刚与中山证券举行战略合作协议签约仪式，双方缔结了200亿元全方面资本市场金融业务合作协议。

11月23日，泰禾集团与光大兴陇信托有限责任公司在兰州市签署战略合作框架协议，建立全面业务合作关系，总规模200亿元。

11月24日上午，福晟集团与光大信托签署了100亿元战略合作协议。根据协议，双方将在房地产开发、建筑、物业等领域开展全面深入合作。

用益信托首席研究员李旸向《每日经济新闻》记者表示，上述信托主要是为房企提供金融支持，在当前环境下房地产对融资需求还是很大的。

亿翰统计数据显示，房企第一次偿债小高峰集中在2018年9月~2019年10月，偿还规模约3800亿元，月均偿还额280亿元；第二次大高峰集中在2020年5月~2021年10月，偿债规模约8600亿元，月均偿还额480亿元。

近期多家房企也进行了密集发债，上市房企的融资规模平均每周已超百亿元。而且利率也水涨船高，最高年化利率接近14%。在房地产常见的融资渠道如银行贷款、公司债、股权融资等被收紧后，高负债房企的融资需求缺口更大。在此背景下，尽管成本高,但用途较为灵活的信托资金仍成为房企青睐的融资方式。

而随着房地产调控进入深水区，整体上信托贷款的规模亦明显缩量，同时房地产信托的收益率也不断抬升。最新统计显示，今年前三季度，集合信托市场上成立的房地产信托产品的平均收益率分别为7.71%、7.88%和 8.07%。进入四季度，截至11月15日，房地产信托产品的平均收益率已达到8.41%。如果从单个产品的收益情况来看，当前市场上甚至不乏收益率超过9%甚至10%的房地产信托产品。

但也有分析认为，今年是融资渠道断裂导致企业融资成本抬升，比如信贷、非标利率。而如果融资需求萎缩，企业融资利率将开始见顶回落，比如房地产信托等。

房地产资金或面临三期叠加

从克而瑞百强房企销售数据看，今年10月份销售金额增速继续回落，绝对值也在走低。总体而言，销售降温的趋势非常明显。

天风证券相关研报则指出，若新房销售市场2019年持续低迷，则房企资金面或将面临三期叠加：占到位资金接近一半的销售回款2019年或将开始下滑；2019年上半年仍是债券到期高峰，房企借新还旧压力较大；同时，2019年也是非标到期高峰。

市场降温导致回款难度加大，利用多渠道融资、强调现金高周转成为房企共识。11月16日，正荣地产集团有限公司发布公告：公司控股股东RoYue将其已发行股本中5.75亿股普通股抵押予以一家资产管理公司，占公司已发行股本比例约13.95％，该资产管理公司独立于本公司及其关连人士；截止公告披露日止，RoYue实益拥有本公司已发行股本中的22.79亿股股份，相当于本公司已发行股本的约55.26％。

10月底，福晟国际的一项融资公告引起市场关注。福晟国际发布公告称，大业信托与全资子公司湖南正昊订立融资安排补充协议，主要是大业信托贷款本金额5亿元人民币之还款日期延长。随后，福晟国际发布公告作出解释，融资安排期限为48个月（4年）内，故该项补充协议是在该融资安排的存续期内，不存在任何融资款项延期或违约情形。同时公告显示，延期融资款项于上述延长期限內须按11%的年利率计息。

而对于本次福晟集团与光大信托的合作，福晟集团内某品牌管理中心人士表示，此次合作协议的融资利率是根据福晟集团的信用评级还有其他因素综合考量后决定的，具体的合作形式和利率约定目前还没有定论。

而融资难、回款难导致企业投资意愿发生转变，早在三季度中报业绩会上，多数企业已经表达了要谨慎拿地的态度。据克而瑞统计，今年1~10月，泰禾集团新增建筑面积165.6万平方米，新增货值达171亿元。在房企新增货值TOP100中排名第92位，与其去年全年的销售业绩相比拿地速度大幅放缓。

上海易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者表示，除了利用融资渠道“输血”外，保证销售回款也将是房企2019年的共同目标。在当前的市场周期下，为保证资金回笼,不排除会有房企继续打折促销销售楼房。