重点城市楼市成交回升 调控政策进入平稳期

11月，全国重点城市楼市成交止降回升，收紧性调控政策较此前几个月有所减少。接受证券时报记者采访的业内人士认为，成交的止降回升是进入年底楼市推盘旺季后市场成交的正常回升，虽然11月以来收紧性调控政策锐减，但调控并未松动，稳控楼市秩序仍然是调控重点，政策整体进入平稳运行期。预计房企迫于年终业绩压力仍将采取“以价换量”的措施，12月受供应继续明显增长影响，重点城市成交规模环比将继续回升。

成交整体正常回升

中国指数研究院的最新数据显示，11月，18个主要城市住宅成交面积同环比均由降转升，环比升幅显著。18个城市整体成交环比上涨26.6%，同比上涨4.2%。而10月份时，18个城市整体成交则是环比下降14%，同比下降11.5%；9月份是环比下降8.1%，同比下降22.2%。

18个城市中，一线城市成交面积环比上涨2.4%，其中，北京环比升幅较为显著，达16%；深圳环比升幅次之，为9%；广州环比微涨1%；仅上海环比稍有下降，降幅5%。同比来看，受调控政策持续影响，一线城市整体成交同比下降14.9%，广州同比降幅最明显，达36%。二线代表城市成交环比上升36.8%，青岛升幅较大，近190%；南京、温州升幅均超45%；三线代表城市成交环比上升16.2%，东莞升幅较大，超40%。同比来看，整体下降28.2%。

克而瑞研究中心的数据也显示，在各城市供应放量后，11月成交继续环比微增，也较2018年月平均成交量增长8%，但同比增幅较10月的15%继续收窄至8%。26个重点二三线城市中，有8个城市同环比均出现上涨，值得注意的是，青岛、合肥环比分别上涨229%与169%，主要是由于网签的放松，累计成交房源集中备案，成交数据出现爆发式增长。预计未来二三线城市整体成交体量将保持稳定，城市之间成交热度继续分化。

对于11月楼市成交环比止降回升的原因，中国指数研究院有关负责人接受证券时报记者采访时表示，这是进入年底楼市推盘旺季后市场成交的正常回升，房企为冲击业绩目标，倾向选择在年底加大推盘力度，历年年底成交规模普遍位居同年相对高位，但实际新推盘去化情况不及前几个月。

“因为近期供应量确实比较大，所以多少会带来销售行情的提升，尤其是对比10月数据的话，确实有一定反弹，当然这要理解为弱反弹。应该说到了12月份房企追赶年度销售目标的任务比较重，价格方面会适当下调，这也会带来成交量的上升。”上海易居房地产研究院总监严跃进对证券时报记者说。

政策进入平稳期

11月，房地产政策面最大的特点是收紧约束性政策锐减。中原地产研究中心统计数据显示，11月，各种房地产调控政策合计仅20次，相比之前平均单月40次明显减少，成为2018年全年房地产政策发布最少的月份。从政策内容来看，只有苏州一地针对限购政策有所升级，其他城市基本无收紧约束性的调控政策发布，大部分政策内容都是重申或落实之前的调控政策。

中原地产首席分析师张大伟认为，市场涨幅明显放缓，是约束性政策减少的最主要原因，楼市告别高烧，房地产调控再收紧加码的市场基础不存在。2018年是房地产调控政策次数最多的一年，各地楼市调控政策执行力度最严格，叠加10月份的24次楼市调控，年内房地产调控次数合计高达410次，同比上涨超过80%。

张大伟同时指出，虽然在10月、11月调控政策发布次数逐渐减少，11月基本没有加码收紧政策，但从多家中央媒体的表述看，调控力度将依然维持之前的高温状态，调控政策仍将运行一段时间。从政策预期看，宽松政策出现可能性不大。

中国指数研究院有关负责人也认为，11月以来，各地累计发布房地产调控政策较此前几个月有所减少，但调控并未松动，加强市场监管，稳控楼市秩序仍然是调控重点，政策整体进入平稳运行的时期。在中央遏制房价上涨的决心不会发生改变的情况下，未来各地将继续严格执行前期已出台的调控政策，调控政策将依然维持从紧状态。

未来成交或继续回升

对于未来的市场走势，张大伟认为，在过去一年多通过各种约束性政策抑制市场高温后，后续市场将逐渐进入供应加量周期，在融资收紧、偿债压力增加、项目去化率下降的情况下，房企或选择“以价换量”以保证现金周转和完成年度销售目标。

克而瑞研究中心也认为，未来一线和二线城市的供应将继续保持增长，随着房企迫于年终业绩压力将采取“低价入市”、“打折促销”等以价换量的措施，各线城市成交有望回升。

“12月份房企追赶年度销售目标的任务比较重，价格方面会适当下调，这也会带来成交量的上升。”严跃进说。

中国指数研究院有关负责人指出，今年楼市“金九银十”不再，房企业绩存压，加之对明年市场调整的一致预期，房企在近期推盘的积极性将尤为强劲，预计12月受供应继续明显增长影响，重点城市市场成交规模环比将继续回升。