租房市场调查：市场整体进入淡季 整体略降 有中介折价出租

一线城市房租水平较今年高峰期时出现下降趋势；年底淡季有中介公司４０００元签约房源３６００元租出去。

今年的租房市场并不平静。七八月份房租暴涨、中介哄抬房租大抢房源等事件层出不穷。在多个监管部门联合出手、重拳出击打击违规违法行为之后，租房市场将迎来哪些变化？

近日，新京报记者调查走访发现，过了“不涨价”承诺期以后，有部分续约涨租的现象出现。而就整体市场来说，当前接近年底已经是租房市场的淡季，目前房租上涨的动力不足。记者在走访的过程中还发现，此前有中介以高出市场价的价格“抢房”，如今却折价出租。

承诺期过后

续约涨租限制涨幅

今年８月份，北京房地产中介行业协会召开座谈会，自如等１０家主要住房租赁企业负责人参加，共同承诺接下来两个月内不涨租金，且将超过１２万套的房源投向北京市场。

当时，多家租房中介响应号召，自如承诺为北京市场提供房源供给约８万间（存量房源退租加上新增供应），新增投放市场的房源会维持对比７月平均租金不涨；全国九城房源租金涨幅不超过５％。

但在“不涨价”承诺期结束之后，房租价格是否有松动抬头的迹象？１１月３０日晚间，社交平台流传着一份自如发布的《续约涨幅规定》。该规定称，１２月１日公司将取消不涨价及续约涨幅不超过５％的限制，且为保持合理涨幅，系统给出的续约价格最高涨幅为１０％。

这一规定是否真实存在？对此，一位自如对接媒体的人士对新京报记者表示，“不回复”这一问题。该人士同时称“未来，为了继续贯彻落实协会及主管部门关于稳定市场租金的指导意见，并考虑企业长效稳定经营，自如将继续完善价格管理体系，维持租金相对合理稳定，全国九城租客续约价格平均涨幅不超５％。”

记者从蛋壳公寓方面了解到，目前蛋壳公寓续约相关规则依然沿用８月中旬的承诺，除此之外在北京地区，２０１８年１２月３１日前凡满足签约条件、签约租赁时长两年的，两年内房租不涨价。同时，在北京地区，２０１８年１２月３１日前所有签约１年期租约的客户（含新签和在租），到期续签租金涨幅不超过６％。

相寓公寓的客服则对记者表示，客户续约的时候，是否调价，主要以公司与业主之间的房租续约的情况来定。

年底市场进入淡季

续约涨租效应不明显

眼下正是年底，而年底往往是租房市场的淡季。北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥对新京报记者表示，淡季旺季由供需关系决定。一般来说，春节后二三月份务工返城潮，以及六到八月份的学生毕业潮是租房市场的高峰。这两个时段，一线城市人口会出现较大的流入，租房市场需求旺盛。

有分析人士指出，到了年底，城市流入人口较高峰时有所下降，甚至有因为各种原因离开一线城市而退租的人群。因此，当下市场进入了淡季。此外，叠加政策实施时间较短的因素影响，所以续约涨租的效应并不明显。

一位覆盖国贸附近地域房源的中原地产房产中介告诉记者，“现在的房租和今年七八月高峰期对比波动不大。”当记者作为租房客询问其公司网站所挂的某套四惠附近房源的房租能否再降价时，对方表示如果是季付或年付，或许可以和房东谈一谈便宜些。

“最近是淡季，房租确实降了，整体降价２００元到３００元。”一名我爱我家的租赁置业顾问对记者称。

从数据来看，目前一线城市的房租水平较七八月毕业生租房高峰期时，确实已经出现下降趋势。兴业证券研报数据显示，１０月北京租金环比下降３％，上海环比下降２％，深圳环比下降２％。

以北京地区为例，淡季中，有些租房中介为了尽快把房子租出去搞起了促销。新京报记者在蛋壳公寓ＡＰＰ上发现，蛋壳岁末狂欢惠打起了“年底房租省一年”的广告，推出了指定房源立省３０００元、２６００元、２０００元及１０００元的活动，还有立省３４００元这样的“大手笔”优惠。

记者注意到，这些促销手段主要是为了吸引现有客户续签。蛋壳的优惠主要针对签约满１年及以上的年租用户。根据规定，签约满一年及以上的年租用户，首月立减１０００元，住满两个月后每月返６００元，连续返现四个月，共计２４００元，总优惠额达３４００元。

中介哄抬租金后续

有中介折价出租

市场观点认为，房租涨价的主要原因除了违建房拆除后，租赁市场底层供应大量减少等供需失衡的原因外，租房中介哄抬房源价格也是其中的推手。

早在今年６月２５日，住建部等七部委就联合发布《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为　治理房地产市场乱象专项行动的通知》（建房〔２０１８〕５８号），重点整治恶意炒作，哄抬房价等投机炒房的行为，并陆续公布三批涉及哄抬房价、“黑中介”、捂盘惜售、未批先售、虚假宣传等各地查处的违法违规房地产开发企业和中介机构名单。

在采访中，一位租房中介告诉新京报记者，现在的房租比年前差不多上涨了１０％。“签约业主房源在涨价，而且即使愿意付涨价后的租金，我们还不一定能签上。”

王红（化名）便是由于中介哄抬房租而被迫搬家的人。王红在北京朝阳区甘露园商圈花５０００元月租了一套房。然而，上周租约到期后她本想续租，但某中介公司想以７０００元高价签约这套房源，房东顺势涨价。最后，王红觉得无力负担只能另找房源。

事实上，一些房产中介已经尝到了“抢房”的“苦头”。由于不少租房中介是在今年年中旺季时，为了抢占房源不惜高价签约，但随着租房市场进入淡季，这些房源并没有成为公司的利润来源，甚至还出现被折价出租的情况。

张扬（化名）在北京顺义有一套面积５０平米的小房子。今年８月份，他和某中介公司签署托管协议，该中介公司约定每个月付给张扬４０００元房租，合约期总共三年。

“其实当时我的心理价位是３５００元，但对方直接报价４０００元。我当时对比了一下，发现这个价格和我们附近同类型的房子相比其实是偏高的，而它们的月租当时在３６００元左右。”

今年１１月１６日，张扬托管的房子被租出去，租金只有３６００元。“为什么中介会降价出租，我也很奇怪。不过和中介聊的时候，对方说８月份给房主的托管价格确实有些高了。”张扬说。

新京报记者通过该中介平台的ＡＰＰ发现，目前该小区整租一套５０平米左右的房子，月租金大约在３６００元～３７００元。这意味着，租房中介目前租出去这套房源已经出现亏本。如果把房租价格抬高到４０００元以上，那么房租价格至少要上涨１１％，而如此大的涨幅则有可能导致客户不续约，从而增加房子的空置期，导致成本增加。

针对上述情况，赵庆祥对新京报记者分析称，这种情况是少数的，和收房的地理位置等有关，但大多数中介是不会亏本经营的。

“哄抬房租等行为会引发很多风险。一些企业受资本鼓动，拿钱跑规模，收了一些不赚钱的房子，这样的行为肯定是存在的。针对这些行为，协会后续将通过倡议、约谈等柔性政策、引导为主进行管理。不过，我们目前没有强制措施。”

一线城市租金

达同比最高水平

易居研究院智库中心研究总监严跃进对新京报记者表示，从租金上看，近期相对是平静了。“但从大趋势来看，租金还是有反弹的可能。这主要原因包括购房市场交易疲软，会使得租赁需求继续增加，从而带动租金的上涨。其次，很多装修的房源入市，本身成本要高一点，这也会带来租金的上涨。”

中原地产首席分析师张大伟分析称，租房中介此前曾承诺保持房租２至３个月不涨，但历史上９到１０月本来租金就是平稳甚至降低的。“按照惯例，１２月是淡季，所以需要警惕以后的补涨到底会不会影响市场。另外，春节后高峰期的时候，房租是不是会再次明显上涨。”

从更长的时间维度来看，２０１８年的房租价格确实有所上涨。东北证券研报数据显示，截至今年１０月底，北京、上海、广州、深圳四大一线城市住宅平均租金同比均达到历史高位，分别增长１９．０４％、１９．２１％、１７．６７％、２５．３２％。

北漂一族王小艺（化名）对房租上涨有很深的感受。２０１６年年中，她在北京物资学院地铁站附近租了间大约８平米的次卧，月租需１８００元。而现在，同样位置、面积相似的房子租金已涨到２０００元以上。

另一位租客王先生对新京报记者表示，自己在西南二环西便门附近租的一间约８０平米的小三居，今年１０月初续约时月租金达到９０００元，相比去年又涨了约８００块钱。“中介会推动房东涨价，特定地区的房子少，尤其是学校附近的，孩子的父母为了让孩子就近上学，不得不租房。”

近期换房的张梦（化名）告诉新京报记者，１１月底她签约了一套在北京健德门附近的卧室，是由其他住户转租的，每个月房租是２８９０元。“但上一位卧室的住户告诉我，他当时签约这个卧室只要２４００多元月租，相当于卧室到了我这里，涨了４００多块钱。”