明年房地产市场平稳 二线城市政策最具放松条件

12月11日，社科院在京发布《中国住房发展报告（2018-2019）》。

《报告》指出，2018年7月底中央政治局会议继续强调“下决心解决好房地产市场问题”、“坚决遏制房价上涨”，释放了进一步稳定市场预期的坚定信号，住房自住属性得到进一步强化，市场供需两端逐步回归理性。

综合房地产市场周期、前期需求释放以及政策调控的多重影响，《报告》预计，明年市场仍将保持总体回调、平稳释放的总体走势，出现持续震荡、大幅下跌的概率较小。但局部地区和租赁市场仍存在供需矛盾紧张、市场预期向好的上行压力，刚性需求和改善性需求有进一步的释放空间。

《报告》认为，从房企融资在非金融业融资中的权重走势看，房企相对加杠杆特点明显。截至2018年三季度末，房企融资总额在非金融业融资总额中的权重较上年同期不降反升近2个百分点。增额权重上升幅度更为明显，房企融资增额在非金融业融资增额中的权重升幅超过7个百分点，说明相对于非房企融资，房企融资杠杆不降反升。

《报告》还指出，进入下半年后，随着持续三年的调控政策逐渐显现效应，部分城市楼市逐渐显露疲态，土地溢价率不断下降、土地流拍不断增加，部分城市的库存又进入上升通道。

《报告》预计，未来，一线城市可能微调调控措施，保持调控政策的适度；二线城市可能最具放松的冲动和条件，激活楼市的热度；三四线城市可能动用干预之手，极力维护楼市的温度。

沈建光：预计明年经济目标回调至6% 房地产市场保持下行

12月12日，京东金融副总裁、首席经济学家沈建光于FT发表专栏文章称，今年中央经济工作会议或将容许明年经济增速的进一步下调，宏观政策会更加宽松，特别是减税势在必行。

观点地产新媒体了解，伴随着中国经济结构转型，近几年中国GDP目标相应回落。沈建光表示，展望明年，预计中央经济工作会议仍会直面“经济下行压力有所加大”的现实，有望将2019年GDP增速调降至6%左右，为结构性改革与应对外部风险腾挪出空间。

针对房地产投资方面，沈建光提出，当下房地产投资已经出现下行态势，如果考虑到同期土地购置增速较快，实际房地产投资下滑幅度可能更大。其预计，今年年底中央经济工作会议仍会坚持房住不炒的表态，同时强调房地产长效机制的确立。考虑到当前房地产销售回落、国内房地产企业贷款与按揭贷款增速仍在下降，预计明年房地产市场仍将整体保持在下行调整通道。

此外，在2019年宏观政策层面，沈建光预计仍会延续“积极财政政策和稳健货币政策”的提法，但货币政策将保持“中性偏松”，积极财政政策应发挥更大作用，预计2019年财政赤字率目标会进一步上调至3%，更大范围的减税也势在必行。

沈建光总结称，加快开放和推动结构性改革仍是明年经济工作的重点，这既是缓释外部压力的需要，也是破解当前中国经济乏力困局的根本方法。

在其看来，如下内容或将是中央经济工作会议的重点：一是加大开放力度，包括金融市场与服务市场，放宽外资准入条件，配合中美之间90天贸易谈判，这一过程可能快于预期；二是加快推进土地制度改革、公共服务均等化、国企领域的市场化改革等等。