济南商务公寓将逐渐绝迹 或有利于降低办公成本

临近年底，济南商务金融地产项目大提速，众多项目纷纷进行建设工程规划许可证批前公示，仅在上一周（12月16日至23日），就有10个商务金融地块进行此类公示。

之所以有如此多商务金融地块加速推进，一个重要背景是济南市即将实施的新规——未来将禁止在商业金融用地中设计“商务公寓”房屋类型。所以，众多企业正在赶进度，以求在年底大限之前拿到相关工程规划许可证，从而使未来的项目中保留一些商务公寓产品。

“禁建商务公寓的新规对市场影响很大。未来，商务公寓这种产品在济南市场可能会逐渐绝迹，同时，办公类产品的供应量将增加，并有望降低办公类产品的价格、租金等，从而有利于降低实体企业的办公成本。”23日，世联行山东区域总经理朱江向记者分析。

商务金融放量公示规划

21日，济南高新G005地块对项目建设工程规划许可证进行批前公示。这宗土地位于济南高新区东部新城区两河片区，具体位置是经十东路以北、大正路东侧，总面积8.2公顷。该宗土地成交于今年2月份，由北京东亚信元国际会展中心有限公司以3.2亿元的价格摘得。最新公示的工程规划显示，该地块将建设10栋大型楼宇，其中5栋是商务办公楼，另外5栋是商务公寓楼。

虽然济南高新G005地块是一个很大的商务金融项目，但位于唐冶片区的华皓领邦项目更大，近期也在对工程规划许可证进行批前公示。该项目位于世纪大道以南、围子山路以西、土河以东，规模非常庞大。它分为东西两区，占地面积约10.8公顷，共规划楼宇26栋，包括新媒体展示中心、新媒体创新基地、新媒体大厦、商务中心、创客空间、配套商业、商务公 寓。其中，商务公 寓产品共有6栋，均为百米左右的大高楼。

除了这两个超大楼盘，近期济南还有更多商务金融地块进行工程规划许可证批前公示。比如，汉峪金谷的B05、B06地块，均位于经十路以南、凤凰路以东，2017年8月分别由济南东禾置业有限公司、济南中垠鑫熙置业有限公司摘得，均在上周对工程规划许可证进行批前公示。

从公示信息看，这两个项目的体量也很大。B05地块将建设4栋百米左右的高楼，产品包括办公、公 寓、商业及配套设施，总建筑面积达19.58万平方米，其中3栋高楼都有商务公 寓产品；B06地也将建设4栋百米左右的高楼，总建筑面积17.15万平方米，各栋楼宇中都将布置一定比例的商务公 寓产品。

另外，上周济南还有中银雅苑广场、梦想小镇、地平甲第时代等多个商务金融项目公示规划，它们均有一定比例的商务公寓产品。

明年将禁商务公寓产品

众多商务金融地块争相在年底前公示规划，与济南建委上月公布的一份名为“关于废止济建房字[2011]2号文的决定”有关。根据这份决定，12月31日之后拿到工程规划许可证的商务金融项目，将不能再建设商务公寓产品。

这份决定表示，经研究，决定于2018年12月31日废止《关于规范居住用地和商业金融业用地中公 寓建设管理有关问题的通知》（济建房字[2011]2号）（下称“原《通知》”）。

原《通知》的核心内容是，商业金融业用地规模较大的建设项目可根据需要配建适量公寓，配建比例一般不超过建筑总量的35%，商业金融业用地上配建的公寓明确为“商务公寓”。而新的决定废止了这样的内容，这就意味着，未来将禁止在商业金融用地中设计所谓“商务公寓”房屋类型。

不过，新的决定也为济南的房地产市场留下了一个过渡期限：在原《通知》废止前，规划部门已经批准建设的公寓项目（含CBD项目）,其建设管理仍按照原《通知》要求执行。也就是说，今年年底之前，各项目的工程规划许可证若获批准，就可以继续按照原来的规定配建一定的商务公 寓产品。

合富辉煌山东分公司副总经理许传明对记者分析，相较于一般的办公产品，公寓产品更容易销售，所以开发商也更乐意在商务金融用地中配建一些商务公寓，而且通常会顶格配建，达到35%的比例。而明年之后获批的项目不再配建商务公寓产品，倒逼各大开发商加快商务公寓产品的报批进度，这就使得商务金融地块在年底报批出现了明显扎堆的现象。

或将有利于降低办公成本

禁止商务金融地块配建商务公寓产品，对房地产市场影响颇大。

华润置地济南某项目的一位中层经理张女士对记者分析称，商务金融用地不再配建商务公寓产品，将增加济南商务公寓产品的稀缺性，对在售商务公寓项目将是利好。记者也注意到，这一信息公布后，众多置业顾问都在转发，并以稀缺性来宣传在售产品的价值。

朱江分析称，禁建商务公寓出发点很明确，就是限制公寓这种产品，使市场供应更多的办公类产品。其实，在济南CBD的开发中，已经严格限制公寓产品的供应，中弘广场项目还因此被相关部门通报。

记者了解到，中弘广场17号地块规划建设两栋商务办公楼，其位置在经十东路以北的中央商务区内，规划用途为办公，规划设计每层配建一处公共卫生间。但在该项目的开发销售过程中，销售人员在售楼处公开发布虚假宣传信息，将规划用途为办公性质的用房按“公寓”进行包装销售，并承诺每间用房均设置独立卫生间。该项目被济南市建委查处，并责令中弘置业限期整改，要求后期项目严格按照施工图建设，如发现存在擅自对房屋上下水等设施设备进行改造的行为，将依法严肃查处。

当时之所以严肃查处中弘广场，一个重要原因是CBD是济南着力打造的集区域金融中心、总部聚集中心、区域创新中心于一体的城市新中心，而违反规划的大量公寓产品将破坏片区的功能定位，影响后期的运营管理。

许传明也向记者分析，土地资源是很珍贵的，如果大量原本规划建设办公产品的土地建设了居住属性较重的公寓产品，将对整个城市的产业带来不利影响，这应该是济南禁止建设商务公寓产品的重要原因。

朱江分析认为，在商务金融用地禁建公寓之后，办公产品的供应则会相应增加，而办公产品的放量供应，可能会降低此类产品的价格，并降低租金，从而降低高房价对实体企业的负面影响，有利于城市产业的持续健康发展。