市场下行的背景下 2018年全国整体供地增两成

2018年全国楼市“高开低走”，从上半年“一房难求”到下半年认购率降低，在市场下行的背景下，房企拿地热情普遍不高，尽管大多数城市都增加了土地供应，但成交楼面均价及溢价率同比均走低，土地市场流拍情况也显着增多。

中国指数研究院分析指出，2018年一线城市土地供应回落，成交方面各指标均降。上海、广州全年土地出让金走高，北京、深圳收金同比下降四成。二线城市土拍政策不断完善，土地供应与成交面积于2017年上行，收金及均价同比回落，溢价率各季度均同比下降，土地市场总体保持稳定。三四线城市承接热点城市需求外溢，供地面积同比增幅领先，成交量及收金同比走高，溢价率下滑过半。

易居研究院研究总监严跃进认为，当前企业资金方面其实压力还是很大的，所以说开发商不主动拿地，其实也是为了防范资金面收紧和断裂的问题，这个时候确实会出现土地流拍等现象。而且很多土地限价以后，盈利空间不大，这个时候拿地节奏会放缓。类似趋势一方面说明市场降温，另一方面也说明部分开发商的投资信心其实是不足的。

整体供应增加两成

无论从推出地块宗数还是推出土地面积来看，2018年全国整体均有所增加。

据中国指数研究院数据显示，2018年全国300个城市共推出土地30317宗，同比增加12%；推出土地面积128440万平方米，同比增加20%。

其中，住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）增长最多，宗数为10268宗，同比增加17%，推出土地面积50478万平方米，同比增加26%；商办类用地4626宗，同比增加4%，推出土地面积13175万平方米，同比增加8%。

与供应相比，成交的增长却相对较低。

2018年全国300个城市共成交土地25502宗，同比增加8%；成交面积105492万平方米，同比增加14%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）8046宗，同比增加4%，成交面积38931万平方米，同比增加10%；商办类用地3701宗，同比减少1%，成交土地面积10234万平方米，同比增加2%。

整体来看，2018年全国土地出让金较2017年有微涨，杭州、上海等七城年度收金过千亿。

2018年全国300个城市土地出让金总额为41773亿元，同比增加2%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）出让金总额为33969亿元，同比增加2%；商办类用地出让金总额为5048亿元，同比减少3%。

经营性用地在所有出让金总额中占比略为下降，为93.4%，较2017年同期减少约1.3个百分点，住宅类用地占比有所回落。全国40个大中城市出让金以同比增加为主，一线城市供应面积缩水，成交面积及出让金下滑，仅上海入围同比涨幅前十；二线城市中共19个城市收金同比走高，中西部城市为主力。

所有城市中，北海以收金65.2亿、同比增加396%占据出让金涨幅榜单头名。

成交均价下滑超一成

2018年房企拿地渐趋理性，成交楼面均价下滑。

根据中国指数研究院数据，2018年，全国300个城市成交楼面均价为2159元/平方米，同比下滑11%。其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价为3806元/平方米，同比下滑7%；商办类用地成交楼面均价为2291元/平方米，同比下滑5%。

与此同时，各线城市溢价均有所下降，平均溢价率同比下滑16个百分点。

具体而言，2018年全国300个城市土地平均溢价率13%，较2017年下降16个百分点。其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）平均溢价率15%，较2017年下降19个百分点；商办类用地平均溢价率8%，较2017年下降5个百分点。

不仅成交均价下降，全国土地流拍现象也明显增多，高溢价拿地的现象日趋减少。

2018年1-12月，北京宅地推出楼面均价为19733元/平方米，同比下滑2%；成交楼面均价为23499元/平方米，同比下滑5%。北京2017年共7宗宅地流拍，而2013年至2017年五年之间，北京宅地总流拍数量也仅为6宗。为此，北京甚至启用了用地预申请制度，规避流拍风险。

中国指数研究院分析认为，随着土地市场的调控深入，部分城市限房价、限地价、竞自持、竞配建等土地出让条件严苛，房企的利润空间被压缩；同时，楼市限购、限贷款等调控城市范围增大，部分购房需求被抑制，销售增速放缓，房企回款压力较大；再加上房企融资渠道持续收紧，致使房企拿地更加谨慎。土地市场流拍现象加剧。

在中央“房住不炒”指导思想下，各城市继续“分类调控、因城施策”，发挥地方政府能动性。一方面增加土地供应力度，推出各类保障房用地，如北京、上海分别试点集体土地建设“共有产权房”和租赁住房；另一方面，为保证市场活力，部分城市也出台一些回调政策，放宽土地出让条件。2019年，部分城市或将陆续出台金融、房产、地产等层面的细则回调政策，保持房企拿地积极性，稳定市场预期。