五大首府房价平均下降6.17% 澳大利亚房市能否峰回路转

新年伊始，人们对澳大利亚房地产市场前景忧心忡忡，继２０１８年大跌之后，今年澳房价是否能够峰回路转？多数市场预测分析并不乐观。

澳大利亚权威房地产资讯公司ＣｏｒｅＬｏｇｉｃ数据显示，２０１８年悉尼房屋价格下跌了８．６１％，墨尔本房价下跌６．６１％，珀斯下跌４．５３％；澳大利亚５大首府城市平均房价负增长６．１７％。这是近１０年来澳大利亚房地产表现最差的一年。

摩根士丹利分析认为，澳大利亚房价正以３５年来的最快速度下跌，鉴于市场疲弱状况根深蒂固，２０１９年不太可能出现好转，预计平均房价将下降１０％左右。对于房价走势，澳大利亚当地经济学家普遍认为会继续下跌，尤其是悉尼和墨尔本将惯性走低。不过，预计澳大利亚大选结束之后，新政府经济政策确定性加强，楼市有可能回暖。

据统计，２０１８年四季度，悉尼的房价按年率计算下降了１５％，墨尔本下降１２％，这两大城市的房屋清盘率以及成交量都再创新低。曾几何时，悉尼房地产市场连续５年强劲上涨，２０１４年悉尼平均房价上涨１２．８％，２０１５年更是飙升１４．９％，２０１７年６月份见顶之后出现拐点，继而在２０１８年加速回调。墨尔本因为外来人口增加对住房形成刚需支撑，直到２０１８年下半年房价才呈现疲态，但目前有加速下跌风险。这两大城市占据了澳房地产市场的半壁江山，有着举足轻重的影响。

就悉尼而言，房地产市场正经历信心危机。一些影响房价的不利因素正在显现，如持续的信贷紧缩、住房供应增加、外国投资者撤离、资本利得税可能发生变化等。据统计，悉尼房屋空置率已经超过３．２％。在公寓楼比较密集的地区，如西部和下北岸的大片地区，投资者可能将面临较大风险。悉尼是国际性大都市，是旅游和移民的热点城市，其强劲经济增长和大型基建项目提供了许多就业机会，住房刚需是比较强的。如果连悉尼房价都出现回调，说明澳大利亚楼市确实进入了下行区间。

澳大利亚房地产市场涨涨跌跌，政府调控政策也跟着变化。最近，澳大利亚审慎监管局取消了投资者的贷款上限，凸显政府对房地产市场低迷的担忧。市场人士分析认为，如果取消信贷上限的信贷宽松政策不起作用，不排除将采取其他措施，包括降息等。低利率可能成为房地产市场的一个重要支撑因素，但问题是要获得新房贷十分困难，当大部分纯利息贷款到期时，投资者将被迫撤离房市。所以说，信贷收紧是导致这两年澳大利亚房价持续下行的一个主要因素。

出于防范房地产泡沫的需要，澳审慎监管局于２０１５年初开始推出首轮宏观审慎政策，不仅要求各大银行提高准备金率，出台“只付息贷款不得超过新增贷款３０％和投资贷款增速不得超过１０％”的规定，使得信贷供应持续收紧，特别是加强房地产投资型贷款的审查。受此政策影响，新增自住房贷于２０１８年下半年出现急剧下滑，表明信贷标准和贷款机构风险评估标准出现双双收紧的情况。同时，由于融资成本上升，全国各大贷款机构均适度上调了房贷利率，加重了购房者债务负担。鉴于目前澳大利亚居民家庭负债率水平依旧高企，如果今年澳房价大幅下跌将引发真正的金融风险。因此，市场希望澳政府审慎监管措施“进一步松绑”，缓解房价下跌压力。

与此同时，澳联邦储备银行有可能改变多年来保持１．５％低利率水平不变的政策。当下，澳大利亚绝大部分住房贷款都是可变利率贷款，贷款成本的任何变化将对信贷需求造成明显的影响。从根本上说，澳大利亚房地产市场要想实现软着陆，甚至是触底反弹，还是要依赖宏观经济基本面的大幅改善，有赖于澳居民收入的大幅提高。因为，购买住房需要购房者具备承担负债的信心和意愿，消费者信心将决定澳房价的最终走势。