四季度以来楼市寒意渐起 楼市边际变化趋向房住不炒

2018年四季度以来，我国楼市寒意渐起，热点楼市正运行在降温的通道内，出现了基本面、资金面、政策面的边际变化。这些边际变化，已经作用于市场供求的两端，推动房地产市场微妙再平衡的进程，同时也逐渐影响楼市预期，最终将朝“房住不炒”目标行进。

当前我国楼市出现了基本面、资金面和政策面的边际变化，主要表现在：

一是基本面出现了边际变化。从人口发展看，我国人口增长态势接近拐点，老龄化社会可能正在形成。人口是房地产市场发展的基础，人口总量和结构变化将很大程度决定我国房地产市场未来发展空间。从增长中枢看，我国经济运行已转向高质量发展阶段，增长中枢回落，房地产市场无法脱离经济发展基础独立运行。从住房配置看，据国家统计局数据，2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米，住房供不应求矛盾已基本缓解，更多表现为收入和区域结构性矛盾。从终端需求看，热点城市房价高位运行与终端需求人群收入增长空间有限的矛盾日益激化，潜在住房需求人群支付能力难以支撑房价继续高位上涨。综合来看，基本面已不支持房价快速上涨。

二是资金面出现了边际变化。从货币总量看，2018年12月末我国广义货币（M2）余额同比增长8.1%，增速与上年同期持平。其中，人民币存款余额同比增长8.2%，比上年同期低0.8个百分点，接近于历史低位。从房贷利率看，近期部分城市的房贷利率向下调整，这虽有助于降低按揭购房人群还贷压力，但仍不足以刺激房价上涨。从开发商资金面看，房地产开发企业融资渠道收窄，信托融资成本接近两位数，海外发债成本上升。2018年1-11月，全国房地产开发企业到位资金同比增长7.6%，比1-10月份回落0.1个百分点；其中，国内贷款同比下降3.7%，利用外资下降30.4%，自筹资金增长10.0%。考虑到当前房地产开发企业资金链条趋紧，未来不排除降价促销加快资金回笼的可能性，同时房贷利率回落也一定程度刺激需求，与供应形成较好衔接，满足社会基本住房需求。

三是政策面出现了边际变化。从政策基调看，中央经济工作会议指出，“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。”这标志着我国房地产市场将从短期差别化调控进入构建楼市健康发展长效机制的轨道。从政策实施看，近期部分城市正结合地方实际进行房地产调控政策微调，这将有助于发挥市场机制的作用，减少行政干预对市场交易的影响。近期中央银行实施了降准，银行间市场流动性合理充裕，在满足实体经济资金需求同时，也对房地产业融资存在边际改善作用。综合来看，政策面边际变化目标仍是“房住不炒”。

房地产市场进入了理性回归轨道。过去近两年的房地产市场分类调控，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，热点城市投机炒作动能基本消退，楼市迈出回归居住属性的坚实一步，坚挺的房价出现了松动。国家统计局数据显示，2018年12月，全国70个大中城市中，当月新房价格环比上涨的城市数量为59个，相比11月份的63个明显减少；据测算，新建商品住宅价格指数环比上涨0.8%，较11月份的0.9%有所收窄。此外，受到资金面压力趋紧影响，房地产开发企业以价换量动力明显增强，二手房市场漫天要价情况也显著减少，市场成交渐趋理性。更能反映市场走势的二手房市场，价格下跌城市数量增至22个；且这些城市基本都是热点一、二线城市。特别是一、二线热点城市，二手房成交量占比已经过半，如北京、上海二手房市场成交占比已经超过市场总成交的80%。还有，未来我国住房供求关系正趋向改善。2018年1-11月份，全国房地产开发投资110083亿元，同比增长9.7%，较上年同期提高2.2个百分点，整体保持平稳。房地产开发企业土地购置面积同比增长14.3%，年内增速逐月持续回升，按照一年的建设周期来估算，未来全国住房供求规模将会明显增加，供求关系将更为匹配。

楼市边际变化正趋向房住不炒目标。当前楼市基本面、资金面、政策面的边际变化，已经不支持楼市稳增长的边际作用。这些边际变化均指向房住不炒的目标。在稳定房地产市场预期同时，各地要加快构建楼市长效机制，在保障合理住房需求同时，有效抑制住房投资需求，严厉打击投机炒作行为，保持房地产市场的平稳运行。在因城施策、分类指导的政策框架内，城市政府居于构建房地产市场健康发展长效机制的中心地位，既是政策实施主体，也要切实承担落实房住不炒的责任，做好科学谋划、谨慎决策、有效执行。房地产金融政策要发挥引导住宅理性建设和理性消费的重要作用，以服务全社会基本住房需求为目标，支持保障性住房建设，严禁资金违规流入房地产市场，严禁首付贷，严禁为不具备加杠杆条件和空间的个人提供加杠杆通道，切实防范房地产市场和房地产金融风险。在当前复杂多变的市场环境里，只有遵从房地产市场运行规律，防范各种道德风险，抵制羊群效应，才能促进房地产市场健康稳健运行。