老房“装嫩”?教你查询二手房真实房龄

买二手房，大家比较关注的还是房龄，这房子究竟已经被住过多少年了，专卖过几次了？可是有些中介公司为了好卖房，加上银行一般不愿给高龄房子房贷款，所以往往会隐瞒老房子的真实“年龄”，出现老房“装嫩”卖高价现象，也往往会导致很多房产纠纷的发生！

房龄高的老房子，居住的舒适度比较低，剩余的土地使用年限就越短，维修费用也越高，持有成本增加。价格一般相对低廉。 所以房龄越不易出售，甚至会贬值。

所以不要轻信对方给出的房龄信息，我们可以自己动手查询，今天小编系统的教你关于查询房龄的技巧，以及如何贷款买二手房。

一、房龄到底是从什么时候开始算？

房龄：自房屋竣工验收合格交付使用之日起开始计算房屋的年限。

房屋的使用年限：即房屋的土地的使用年限，是从拿地之日开始算起。

比如，2010年拿地，70年使用权，该土地使用期限为2010至2080年；在该土地建的房子，2012年交付使用。

到了2016年，土地使用年限剩余64年（2080-2016）；该房屋的房龄为4（2016-2012）。

二、贷款买二手房 贷款年限怎么算

二手房贷款年限，由多方面因素决定。首先，是二手房的房龄，二手房房龄越老的，所能贷款时间越短。

其次，是借款人的年龄，一般规定，该行还规定，贷款人的年龄和贷款期限的总和不能超过70年。

再三是土地使用年限，千万不要和房龄搞混，房屋使用年限是从拿地时开始算起，而我们常说的房龄，则是从房屋竣工验收合格交付使用之日起计算，从拿到到交付需要好几年的时间。

这三个因素里面购房人年龄最关键，是银行最为关注的因素。有些银行要求贷款年限+贷款人年龄小于70。

一般来说，房龄与贷款年限加起来必须小于等于40，房龄指房子的建成的年月日，一般在房产证的测绘图表中有注明。

满足上述条件外，同时必须满足借款人年龄小于70岁，最长贷款年限为30年。

举个例子，想要贷款的人65岁，房子是1986年建成，至今为止房龄为33年，最长贷款年限为40-33=7，同时借款人年龄为65岁，70-65=5，也就是说这个想要贷款的人最多只能贷款5年。再比如，借款人26岁，房子建成年份是2017年，至今为止房龄为2年，40-2=38，想要贷款的人年龄为26岁，70-26=44，此想要贷款的人可以贷到30年。

比如一套老房子，售价100万，银行评估价80万，按照首付3成来算，银行可以给你发放的贷款最多为56万（80-80*0.3），然而，售价100万减去贷款的56万，就是44万，意味着首付你要支付44万才行。

三、怎么查询真实房龄？

通常我们喜欢看房产证，来查询这个房龄，但这种方式并不靠谱。房产证上的房龄不够准确，正常情况下房龄通常比房产证登记时间要长两年左右；而且这种方法适合查询第一次在二手房市场交易的房子。如果房子已被多次转手，就不能查询到其真实房龄，因为房产证上显示的是最新的拿证时间。可以通过以下方式，查询二手房房龄。

1、到房产管理部门查档，是判断房龄较稳妥的查询方式，可以查到准确的房龄信息。这个需要房主配合，带上房本和身份证等相关资料进行查询。

2、多问问该小区的、物业工作人员或者附近的老住户，得到的结果往往更真实准确。

3、从房屋上判断，上世纪80年代的房屋，比较明显的特征是厅小；上世纪90年代的房屋，在设计上开始出现“厅”的概念，两房一厅的房子大约有80平方米，讲究“大客厅”，客厅在14至15平方米。

4、查看外立面，通过外墙使用材料推测。红砖外墙，外观没有粉饰的住宅楼，多为上世纪八十年代至九十年代初期的建筑；外粉墙面的住宅楼，大多是九十年代初、中期的建筑；墙面涂了外墙漆的住宅楼和外贴的住宅，应该是九十年代中后期以后的建筑。看到新近粉饰的墙面，可从周围居民或房管部门那里进行确认。

5、看厨卫装修程度。根据一些难以更换的物件（下水管道、卫生间地漏等）来判断房龄；厨卫的装修比较难以改变，也就比较容易判断出房屋的真实装修年代，比如地板的装修就不容易更换，所以从地板的成色及款式就比较容易看出房屋的新旧程度。

6、在二手房交易网上备案的情况下，可以网上挂牌后，输入产号，查询相关信息。但一般只有拥有挂牌权的中介公司才能查询。因此，要找正规的中介公司，减少购房者在买房时遇到的风险。

7、楼层高度。楼层数在2到3层多为上世纪五十到六十年代左右的建筑；楼层在8层但是没有电梯的住宅楼约为九十年代中期的建筑；10层以上小高层并配有高层电梯的住宅，约为2000年左右的建筑。

在我们买二手房时，一定要重视房龄，为了规避因为房龄而产生的贷款问题以及各种风险，购房者在买房时，应在中写明相关的风险条款，即使维权，也有保障。