强调民生保障和住房体系 政府工作报告释放楼市新信号

每年的政府工作报告都备受瞩目，其对于当年房地产市场的走向具有强烈的引导作用。

3月5日，十三届全国人大二次会议在北京开幕，国务院总理李克强作政府工作报告。本次政府工作报告并未提及“房住不炒”“租售并举”“长效机制”等过去常见的字眼，对于房地产方面的直接着墨也仅百余字，涉及房地产调控机制、促进房地产市场平稳健康发展以及稳步推进房地产税立法。

回顾以往几年的政府工作报告，2017年首次提出房地产长效机制的建立；2018年政府工作报告中将长效机制的建立做了进一步细化，包括房住不炒，加大保障性住房建设，建立多层次住房供应体系。虽然今年对房地产的表述略有不同，但是结合2018年末召开的中央经济会议来看，“房住不炒”仍然是政策的主基调，而政府工作报告中有关“保持流动性合理充裕”“减税”“新型城镇化”“更好解决群众住房问题”等提法也给房地产市场注入了一针“强心剂”。

不再“中立”

货币政策松紧适度

政府工作报告指出，要正确把握宏观政策取向，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。稳健的货币政策要松紧适度。广义货币M2和社会融资规模增速要与国内生产总值名义增速相匹配，以更好满足经济运行保持在合理区间的需要。

在实际执行中，既要把好货币供给总闸门，不搞“大水漫灌”，又要灵活运用多种货币政策工具，疏通货币政策传导渠道，保持流动性合理充裕，有效缓解实体经济特别是民营和小微企业融资难融资贵问题，防范化解金融风险。深化利率市场化改革，降低实际利率水平。

和去年政府工作报告中“稳健的货币政策保持中性，要松紧适度”不同，此次政府工作报告中“中性”两字悄然消失。在此之前，央行发布的《2018年第四季度中国货币政策执行报告》中，货币政策的表示也是保持稳健不提“中性”。微妙的措辞，向市场传递了货币金融政策由紧到适度放松的信号。

“继续实施稳健的货币政策，并不意味着货币条件维持不变，而是要根据形势发展变化动态优化和逆周期调节，适度熨平经济的周期波动，在上行期防止经济过热和通货膨胀，在下行期对抗经济衰退和通货紧缩。”央行层面称。

显然当前市场经济形势并不乐观。2019年开年央行就开始为市场注入流动性，1月份分两次下调金融机构存款准备金率共计1个百分点，同时2019年一季度到期的中期借贷便利（MLF）不再续做。今年国内生产总值的增长目标也较2018年小幅回落，为6%~6.5%。

“预计宽货币与宽信用的格局还将持续，不排除有降息的可能性，因此整个金融环境对实体企业而言变得更为友好。”联讯证券首席经济学家李奇霖分析认为，目前房地产调控主基调还是“房住不炒”，对房地产企业来说，短期看融资端出现监管放松的概率不高，但在宽货币宽信用格局下，房企融资可能会从中受益。

更好解决群众住房问题

“稳”是主基调

政府工作报告对2019年房地产市场作了定调：更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。

去年的中央经济工作会议首次提出“因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任”，今年的政府工作报告进一步明确将更好解决群众住房问题与城市主体责任“连接”起来。

“这表明中央将权力下放给城市责任主体，通过因城施策的方式进行微调预调将是未来房地产调控的主旋律。”工商银行研究中心房地产分析师邱凡认为。

“完善住房市场体系和住房保障体系”的提法也与去年中央经济工作会议保持了一致。“表明当前市场体系和保障体系不够完善，保障不够精准。保障层面不应强调保障房开工套数而应更强调解决了多少困难家庭，统计口径应以人、以户为主。”全国房地产商会联盟主席顾云昌指出，未来住房市场体系将更加活跃，住房保障体系针对中低收入家庭住房问题，将更加贴近民生。

新城控股高级副总裁欧阳捷认为，虽然政府工作报告提出“落实城市主体责任，改革完善住房体系和保障体系”，但除了因城施策、落实责任之外，预计不会有更大力度的刺激政策或抑制政策，房地产市场平稳健康发展是未来的市场走势。

稳步推进房地产税立法

2019年政府工作报告指出，健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。今年是“房地产税立法”第三次被写入政府工作报告，第一次提出房地产税立法是在2013年。

2018年政府工作报告中的提法是“健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法”。措辞出现微调，由去年的“稳妥推进”改为“稳步推进”。

华夏新供给经济学研究院首席经济学家、中国财政科学研究院研究员贾康分析认为，“稳步”显得更加对接操作层面，但需要指出的是房地产税立法方面没有变，房地产税何时落地并没有提及，从政府工作报告也可以看出是“不要着急”。

“2019年仍将是房地产税落地的准备之年，继续完善诸如调查研究之类的前期准备工作。”全联房地产商会创会会长聂梅生指出。

全国政协委员、房天下董事长莫天全表示，房地产税迟早要推出，而且应该要推出，这是大势所趋。但房地产税推出的时间节点，值得我们谨慎考虑和把握。

在2018年9月的全国人大常委会立法规划中，房地产税被列入条件比较成熟、任期内拟提请审议的第一类项目，被列入5年的立法规划。

3月8日，全国人大常委会委员长栗战书表示，今年“集中力量落实好中央确立的重大立法事项，包括审议民法，制定房地产税法等立法调研、起草，加紧工作，确保如期完成。”

减税降费2万亿元

给市场带来直接利好的是降税降费的大礼包。

政府工作报告指出，重点降低制造业和小微企业税收负担。深化增值税改革，将制造业等行业现行16%的税率降至13%，将交通运输业、建筑业等行业现行10%的税率降至9%，确保主要行业税负明显降低；保持6%一档的税率不变，但通过采取对生产、生活性服务业增加税收抵扣等配套措施，确保所有行业税负只减不增。

这次降税虽然没有直接提及房地产行业，但在山东财经大学财政学院教授潘明星看来，房地产行业应该和建筑业一起由现行10%的税率降为9%。但问题是增值税税率降低，对相关行业有不同影响。同时，他也表示：“总理强调采取对服务业增加税收抵扣等配套措施，确保所有行业税负只减不增，这会在后续出台的文件中做出规定。”

减税降费是今年积极财政政策的头等大事。财政部部长刘昆表态称，政府工作报告提出今年全年减轻企业税收和社保缴费负担近2万亿元，财政部门将会同有关部门和地方精心组织，不折不扣地落实。

国家税务总局数据显示，从2018年5月1日起实施深化增值税收改革后，国家税收增速逐步下降，由2018年前4个月的16.8%回落到后8个月的5.2%，成效明显。

戴德梁行北中国区研究部主管魏东分析认为，从供给侧改革角度而言能有效降低企业成本，随着社保缴费比例的降低，将会极大增强企业的活力。交通运输业和制造业的减税降费将会间接带动物流地产的发展。

企业层面普惠性减税与结构性减税并举。个人层面，落实好新修订的个人所得税法，使符合减税政策的约8000万纳税人享受利好，对于刺激房企投资积极性，提升居民购买力都大有裨益。

推进新型城镇化

棚改不再以去库存为目的

政府工作报告指出，深入推进新型城镇化。坚持以中心城市引领城市群发展。抓好农业转移人口落户，推动城镇基本公共服务覆盖常住人口。

本次政府工作报告中依然提到了保障性住房建设和棚户区改造，但本次报告关于棚户区改造具体描述的重点则是“城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升，更新水电路气等配套设施，支持加装电梯，健全便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等生活服务设施”。

聂梅生认为，新型城镇化并不是版图的扩张，而是城市的更新，包括老城市老旧小区的升级，实际上它是给城镇化赋予一个新的内容，更多从人的角度来考虑城镇化。

“这意味着今年的棚户区改造将不再以去库存为目的，而是要对现有的老旧小区进行改造，提升老旧小区居民的生活质量。政府在2018年下半年终止了棚户区改造货币化安置全国一刀切的方式，给予地方政府更多权力，让地方政府根据自身情况因地制宜处理棚改安置方式，预计2019年三四线城市住宅销售市场将会出现较为明显的放缓。”魏东认为。

政府工作报告还提出，促进区域协调发展，优化区域发展格局，加强京津冀、粤港澳、长三角区域一体化，长江经济发展带协同发展。

克而瑞研究指出，这对于区域房地产发展是利好消息，交通、经济、产业等快速发展，高素质人才大量引进，都有助于为房地产市场提供源源不断的需求支撑。未来房地产市场竞争格局将逐步由单一城市向城市群演变，人口流动也将不再局限于小城市向核心一二线城市单向迁移，更多的将是城市群内部流动和城市群之间的转移。

“预计二线城市随着国家都市圈建设以及人口落户政策的推进，住宅市场将有望稳中上升。”魏东表示。