12城棚改获激励：都处于三四线 长沙曾被要求稳房价

中国住房和城乡建设部3月13日在官方网站发布2018年棚户区改造工作拟激励的12个城市名单。  

从行政区划和地理位置看，12个城市均为三四线城市，包括了两个省会（首府）城市——湖南省长沙市和新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市；内蒙古自治区乌兰察布市、江西省上饶市、浙江省温州市、江苏省徐州市、安徽省阜阳市、河南省三门峡市、贵州省黔西南布依族苗族自治州、陕西省延安市8个则位于与外省交会接合的地理位置；山东省潍坊市、四川省南充市则是省域经济中的重要城市。  

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，此次住建部明确了2018年棚户区改造工作激励名单，既是对国务院正抓实干激励政策的积极回应，也是对此前棚改政策的进一步完善。  

严跃进认为，从名单看，12城基本上属于这两年棚改力度大、棚改市场反馈好的城市。可以划分为两类，第一类是经济偏弱但这两年成长性很强的城市，类似长沙、上饶、乌鲁木齐、延安等城市；第二类是受益于基础设施改革，棚改动作大的城市，类似潍坊、阜阳、三门峡等城市。  

激励名单：主要考虑棚改年度任务、货币化安置等情况  

根据住建部3月13日的公示，12个城市是按照《国务院办公厅关于对真抓实干成效明显地方进一步加大激励支持力度的通知》（国办发〔2018〕117号）要求，经组织专家对各省（区、市）上报名单进行评选出的。  

国务院办公厅2018年12月6日发布的117号文表明，从2019年起，各有关部门于每年2月底前，根据上一年度工作成效，结合国务院大督查和有关专项督查情况，研究提出拟予督查激励的地方名单，报送国务院办公厅。国务院办公厅将会同有关方面统筹组织开展相关督查激励工作。  

其实，早在2016年11月17日，国务院就发布了《关于对真抓实干成效明显地方加大激励支持力度的通知》（国办发〔2016〕82号）。82号文表示，对真抓实干、相关工作成效明显的地方加大激励支持力度，是建立健全督查激励长效机制的重要举措，对于调动和激发地方积极性、主动性和创造性，推动贯彻落实党中央、国务院决策部署，具有重要意义。同时要求各有关部门组织实施激励措施的具体办法，于2016年11月30日前报送国务院办公厅。  

2016年12月19日，住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部印发了《棚户区改造工作激励措施实施办法（试行）》（下称“试行办法”），明确激励支持对象是指年度棚改工作积极主动、成效明显的省（自治区、直辖市，含兵团，下同）。年度激励支持的省（区、市）数量在8个左右，并适当兼顾东中西部地区的差异。  

此次公示了12个城市，数量上增长了50%。  

试行办法表示，拟激励支持地方名单的提出，主要考虑棚改年度任务、工作进度、货币化安置情况、中央预算内投资项目开工和投资完成情况、中央财政补助资金使用情况，同时参考资金筹集、工作成效、日常管理、守法执规等情况，并结合国务院大督查、部门日常督查、相关专项督查、审计等情况综合评定。  

若地方存在棚改年度任务未完成的；在国务院大督查中发现问题较多、工作不力的；对上一年度棚改工作审计发现问题整改不力、进展缓慢等问题，则实行一票否决，不列入拟激励支持名单。  

被确定受表扬激励的地方将在安排保障性安居工程中央预算内投资、中央财政城镇保障性安居工程专项资金时，给予适当倾斜支持。有条件的省（区、市）可结合当地实际，制定相应的配套措施，加大激励力度，增强激励效果。  

事实上，自从2013年中央大力推进棚改以来，棚改一直处在加速阶段。最新的一份报告显示，2014年央行设立了PSL（抵押补充贷款），国开行开始用货币工具支持棚改，棚改规模进一步扩大到500万套左右。2015-2017年棚改不断深化，三年共完成棚户区改造1800万套。2018年开始进入攻坚收尾阶段，2018-2020年计划棚改规模完成1500万套，棚改目标有所下调。2018年下半年以来PSL规模迅速收紧，下半年PSL新增的贷款规模1944亿元，仅占全年贷款规模的28%。棚改货币化安置减少，逐渐转向实物化安置。  

苑承建认为，棚改一直是近几年政府工作的一个重点，对于改善城市居民的居住条件发挥了巨大的作用，是一个民生工程，从这个角度来讲，国家激励政策中的一个方面是专门针对这项工程工作做得好的一些城市去做出的一些额外奖励，说明这些城市棚改完成的效率和各个方面还是比较靠前的，反映了国家对于棚改工作的重视。

稳定房价的重点城市长沙：棚改经验得到国务院通报表扬  

住建部2016年发布“试行办法”时，除四个直辖市外，各地政府中唯一具体提到的就是新疆生产建设兵团建设局、发展改革委、财务局。而长沙是12城中唯一被住建部在2016年底要求稳定房价的重点城市。  

根据数据统计，2018年3月至2019年2月，乌鲁木齐、长沙的二手房挂牌均价约为8000元/平方米、13351元/平方米。长沙二手房挂牌价自2018年7月起小幅下降，2019年1月、2月的挂牌均价不到13000元/平方米。  

根据2019年1月11日公布的长沙政府工作报告，2018年工作回顾提到，“反炒房”攻坚战取得阶段性胜利，持续保持房价“洼地”优势。完成棚户区改造2.29万户，棚改经验得到国务院通报表扬；改造农村危房5193户；13个城中村实现拆迁清零，5580户群众分到了新房；9121户居民新入住公租房。  

2019年，长沙要落实“四增两减”，持续推进棚改新三年行动计划。提质改造老旧小区50个以上。完成城镇棚户区改造和老城区有机更新13500户。  

《2018年国务院大督查专刊》2018年10月30日发布的第152期，刊发了“湖南省长沙市积极推进棚户区改造工作”的文章，从“惠民生，改建城市共享改革发展成果；稳房价，因时施策维护房地产市场健康发展；防风险，建章立制确保棚改资金风险可控；严标准，精准实施长沙棚改”等4个方面，全面推介了长沙的做法。  

近年来，长沙全市累计共22.74万户居民告别低矮的棚屋和破旧简陋的筒子楼，人均拥有住房面积由改造前的14平方米提高到了29平方米。  

2014年至2016年，长沙市房地产市场库存积压严重，长沙棚改抓住有利时机，推行“货币补偿”为主的安置政策，引导和鼓励棚改征收户到市场上选购合适的商品住房，有效地消化了库存。2016年底开始，长沙房地产市场波动，为配合对房地产市场的调控，及时出台政策鼓励各区政府建设棚改定向安置房，全市中心城区在建和已建成的棚改定向安置房源项目共14个、8706套。  

同时，长沙建立棚改资金池，2014-2017年共筹集棚改资金420.77亿元。建立“市级统筹、整体平衡”的资金模式，设立市棚户区改造专项资金统筹用于棚改支出;成立长沙市棚改投资有限公司作为承接国开行棚改专项贷款的统贷平台;建立市区两级棚改资金盈亏分担机制，对区政府组织实施的棚改项目按照市、区两级8：2比例共同分担盈亏;建立资金调度机制，通过完善支付流程、调剂用活资金等方式，提高资金使用效率。  

2018年10月25日，住建部召开部分省市座谈研究2019年棚改政策，安徽、江西、山东、四川、贵州五省和各省1个城市代表参会。会议明确，政府购买棚改服务模式将被取消，鼓励国开行、农发行对收益能平衡的棚改项目继续贷款；2019年棚改以发行专项债券为主；棚改货币化安置政策不搞一刀切，要因地制宜，因城施策，一城一策。2018年，全国各类棚户区改造开工626万套，顺利完成年度目标任务，完成投资1.74万亿元。  

8个城市与外省相接：交通发展，劣势变优势  

澎湃新闻看到，12城均为三四线城市，潍坊市位于山东半岛中部，居半岛城市群中心位置。  

南充市位于四川盆地东北，是四川省第二人口大市，国家规划确定的成渝经济区北部中心城市、成渝城市群区域中心城市和川陕革命老区重要节点城市，中心城区建成面积126平方公里、人口125万人。初步测算，2018年全市地区生产总值（GDP）总量达到2006.03亿元，列全省第5位，在川东北率先跨入“2000亿俱乐部”；全年全市全社会固定资产投资1674.73亿元，列全省第2位。  

其余8个城市均与外省相接。最北的内蒙古自治区乌兰察布市位于京津冀、环渤海、呼包银榆三大经济圈结合处，东邻张家口、南连大同、西接呼和浩特、北延蒙古国，是进入东北、华北、西北三大经济圈和亚欧经济带的枢纽城市。最南的贵州省黔西南布依族苗族自治州位于滇黔桂三省(区)接合部，南与广西隆林、田林、乐业3个县隔江相望，西与云南省富源、罗平县和贵州省六盘水市的盘县特区毗邻。  

中部城市中，江西省上饶市东邻浙江省衢州市，浙江省温州市南毗福建，安徽省阜阳市西与河南省相邻；江苏省徐州市地处苏鲁豫皖四省接壤地区，是淮海经济区的中心城市，江苏省重点规划建设的四个特大城市和三大都市圈核心城市之一；河南省三门峡市位于豫晋陕三省交界黄河南金三角地区。  

数据统计显示，房价表现上，2018年3月至2019年2月，温州市二手房挂牌价最高，约为23000元/平方米；徐州约为12000元/平方米；新房销售上，温州出清周期为8个月左右，徐州为6个月左右。  

上饶、阜阳、三门峡、潍坊、南充的二手房挂牌单价则在7000元-10000元之间；乌兰察布市、延安市、黔西南布依族苗族自治州的房价在四五千元。  

严跃进表示，省份交界的城市其实是过去经济相对落后的城市，即所谓“三不管”的城市。近些年随着城市交通发展，原本的地区劣势渐渐成为后发优势的城市，这些城市可以理解为具有棚改发展优势、动力很强、空间很大的城市。他以上饶举例说，上饶的城市规模很大，但因为靠近浙江山区，所以过去规划比较落后，但这两年上饶的地产项目开发规模已经非常大了，说明棚改非常到位。  

严跃进进一步指出，部分城市出现在名单上，体现了政策思路的调整。比如，南充其实在2018年房价上涨是比较快的，部分月份甚至成为排行前列的城市。此类城市棚改力度大，一是企业看好，二则可以看成棚改推进的压力较小。  

随着棚改货币化安置的改革，政府购买棚改服务模式的取消，将会给棚改城市尤其是三四线城市带来更大的挑战。截至2019年1月全国商品住宅待售面积仅52414万平方米，创2014年以来的新低。去库存任基本完成。待售面积的持续下降，棚改规模下调，预计部分库存去化较快、房地产市场热度较高的三四线城市会下调货币化安置比例。  

从统计局公布的70城价格来看，三线城市由于人口、经济、产业等因素变化较小房价相对来说较为稳定，2015年以来三线城市房价开始上涨，2016年、2017年房价上涨速度明显加快，2016年10月以后由于一、二线政策的调控，房价同比涨幅开始下降，三线依旧保持较高的增速，2017年10月三线城市的涨幅开始领先一、二线城市，且维持在10%以上的高位。受政策调控及棚改货币化改革的影响，2018年9月三线城市住宅价格同比跌破10%以下，此后同比不断下滑，2019年1月三线城市价格同比仅为8.39%。2019年受棚改货币化改革及规模的下调，预计三线价格指数会进一步下跌。  

业内人士认为，在这个阶段，国家公示了激励的12个三四线城市，并给出一定支持政策倾斜，整体上有利于楼市稳定。