济南高新东区新增70万方供应 以改善型住宅为主

作为济南五大城市次中心之一,济南高新东区位于唐冶以东、经十东路以北,片区产业、商业规划多,自然资源丰富。随着莱芜并入济南,高新东区也成为济南新的地理中心,这两年金茂、万科、龙湖等国内知名开发商纷纷进驻。

目前该片区处于发展初期阶段，从去年开始高新东区集中供地，房价万元起步，以改善型产品为主,但目前配套仍需完善，未来这里将是济南土地供应主战场及热点区域。         

房价万元起步以改善型产品为主

前几年,高新东区楼盘都属于典型刚需盘,如天马相城、翡翠雅郡,价格不足万元。

从去年下半年开始,片区内楼盘开始集中面世。据了解,高新东区在售项目有8个,劝学里、万科如园、龙湖春江彼岸、中海云麓公馆、海信彩虹谷、金茂墅、翡翠雅郡、融创望岳府,总供应量约70万平米,价格集中在10000元-13000元/㎡左右,产品主要以小高层、洋房、别墅为主,也有部分高层,但是低密度楼盘占比较高。

片区新供应的房源以改善为主,相对其他区域,高新东区目前房价偏低,适合周边人群及刚需购房者需求。如龙湖春江彼岸有洋房、小高层,价格在12500-13500元/㎡,有100平米的精装修房源,及118、135㎡的毛坯房源；而万科如园的叠拼,上叠、中叠、下叠都有独立小院,350-450万一套；重汽翡翠雅郡是片区拿地入市较早的楼盘,一期房源已交付入住,主要是高层和小高层,户型是独特的两代居设计,价格在10500-11500元/㎡。

产业聚集山水资源丰富

现阶段规划还待完善

根据规划,高新东区将基于产城人融合的发展思路,打造智能装备城、生命科学城和区域商业中心,聚集2000多家高新技术产业企业。据了解,高新东区北部已有不少大企业规划入驻,其最大优势就是产业聚集,有中国中车济南高新产业园、浪潮产业园、中烟济南卷烟厂、积成电子股份、中国重汽济南轿厢公司、鲁能电工电器产业园、吉利汽车等企业。

在自然生态方面,片区内有其他区域比较稀缺的山水资源,一个是南部的彩虹湖,一个是西南侧的山体,围子山、玉皇山等。另外,还规划了巨野河景观带、杨家河景观带等,未来的水系景观将贯穿整个片区。

“高新东区将是济南未来主要的产业功能承接地、产业人口聚集区,自然生态环境、人居环境、商业服务配套等方面都有优势。”合富研究院(山东)总经理、高级分析师许传明向记者介绍,高新东区未来规划建设水平比较高,是以济南城市商业副中心的概念来发展的。但是目前来看,该片区处于发展初期,虽然可以看得到其发展前景,但发展周期不好准确评估,还有待观察,“如果套用唐冶片区的发展周期来看,从2012年发展初期到2018年相对成熟期,或许高新东区还需要5年左右时间来完善片区发展。”许传明说。

刚需价格买改善产品

未来将有大量高端人群

目前面世楼盘多数属于改善产品,但价格属于“刚需价格”。许传明表示,最近两三年拿地的开发商,受市场和行业周期的影响,拿地成本比较高,推高了房企的开发成本,为消化成本,开发了一些价格实现能力比较强的建筑类型,如小高层、洋房、叠拼等。

“这类产品跟高层相比,产品尺度、硬件水平更高,尽管目前周边配套不全,但是定位档次很高,大部分还是瞄准了改善型客户。”许传明指出,高新东区处于整个片区大发展的初期阶段,目前产品估值处于相对较低的时期,价格也不会很高,对于刚需购房者是一个好机会,也能选到相对较好的产品。

虽然目前片区发展不成熟,但无论从高新东区未来规划,还是从新入市楼盘的产品类型,该片区未来的整体发展定位还是很高的,目前片区内的大部分楼盘,多是高端改善类产品,“在城市发展过程中,绝大多数片区都会经历这样一个发展过程,前期来说这里会有一部分刚需购房者,但未来将会有相当一部分的高端居住人口。”许传明说。