济南青岛土拍持续火热，面粉高于面包，价格难以提升

在经历了去年年底的冷清行情之后，国内众多一二线城市的土地市场近期回暖明显。在山东的济南、青岛市场，土地市场也有明显回暖，开发商拿地热情明显上升，部分地块出现了较为激烈的争夺。

5月8日，济南东部的雪山片区、北部的华山片区、西南部的机床一厂等地方的465亩土地出让，各住宅用地均拍出了不低的价格。而在此前的5月7日，青岛有10多宗土地出让，1宗土地因竞拍激烈而被迫中断。

合富辉煌山东分公司副总经理许传明向经济导报记者分析称，随着市场的整体回暖和流动性的改善，开发商拿地积极性在上升。尤其是在济南市场，开发商扩张意愿较强烈。但在调控政策的高压之下，预计房价并不会因此出现大幅的波动。

济南热点片区土地出让

5月8日，济南土地市场迎来一次备受关注的土地出让，它涉及到一些房地产市场的热点区域，并有较多住宅用地出让。

其中，雪山片区的土地在飞跃大道以南、中建新悦城项目以西，周围有中新锦绣天地、中新国际城、旭辉银盛泰星瀚城，金茂逸墅、金地越秀凤鸣艺境等楼盘在售，普通住宅的售价在每平方米1.3万元至1.5万元之间。在8日的土地出让中，雪山片区这宗面积为49亩的土地最终以8.2986亿元的价格成交，因其地上最大容积率为2.2，成交价折合楼面地价为1.15万元/平方米。

华山地块也是一个备受关注的地块。该地块在华山湖的东北侧、卧牛山的西北侧、济青高速的南侧，总面积138亩，地上最大容积率为2.9。在该地块周边，华山湖已经初有规模，卧牛山也已经打造为山体公园，周围由中海开发的多个楼盘正在销售。在8日的土地出让中，该宗地块以21.8亿元的价格成交，成交价折合楼面地价为8196.13元/平方米。

另外，本次拍卖土地中有6宗在原机床一厂，包括3宗居住用地和3宗商业金融用地，绑定出让，其中的H地块要保留和改建地块内的厂房。机床一厂3宗住宅用地的面积分别为40亩、109亩、27亩，地上最大容积率分别是1.4、1.9、2.4，最终土地成交价分别为5.01亿元、15.17亿元、4.46亿元，楼面地价分别为13409元/平方米、10951元/平方米、10119元/平方米。

青岛一地块竞争激烈被中断

除了济南的土地，青岛在7日有10多宗土地成交。其中，青岛市西海岸保税区和中德生态园附近的6宗商住地块在7日进行拍卖。最终，1宗土地因竞拍激烈被迫中断，另外5宗土地被龙湖摘走。

本次拍卖的土地中有5宗位于中德生态园附近，全部为商住用地和住宅用地，总占地面积4.55万平方米，规划总建面7.41万平方米，起拍总价2.39亿元。最终，这5宗地块全部被青岛龙泰晟德置业有限公司摘走，成交价格为2.39亿元，均为底价成交。据悉，青岛龙泰晟德置业有限公司是龙湖地产旗下公司。自今年以来，龙湖地产频频在该片区拿地，目前已拿土地33.36万平方米，其中商业计容面积47.6万平方米。

还有1宗地块位于黄岛区海滨七路北、青岛圣元乳业有限公司西，土地总面积27026平方米，规划建筑总面积48646.8平方米，土地用途为城镇住宅用地混合零售商业用地。该宗地块拍卖起始价每平方米3415元，出让起始总价和竞买保证金均为1.66亿元。该宗地块引起激烈竞争，最终，经过54轮角逐后，该宗地块报价达到每平方米4445.00元，达到最高限价，其网上土地竞价中止，转入网下竞买程序。

除了以上6宗土地，青岛前港湾片区也有1宗地在7日成交，青岛市即墨区有2宗土地成交，平度有6宗土地成交，世茂地产、青岛兴东盛房地产、宝龙地产等成功摘得土地。

开发商拿地积极

经济导报记者注意到，无论是在青岛还是济南的土拍中，都能看到众多知名开发商的身影。

在济南雪山地块拍卖中，有碧桂园、招商、世茂、新城、中梁、鑫都、新力等十来家开发商参与；在华山地块拍卖中，有中海地产、中铁二十局、招商等知名公司参与；在机床一厂地块中，也有世茂、中海、美的、碧桂园、龙湖、中骏等开发商参与。而在青岛熔断地块中，碧桂园、龙湖、海信、金地、新城、中南、中骏、中梁、荣盛、旭辉等众多知名企业报名参与了竞拍。

许传明分析称，近几个月房地产市场的走势更为清晰，稳定发展是大势所趋；同时开发商的流动性有所改善，所以开发商拿地积极性提高。而且，有些开发商有较强的持续经营需求，或者有迫切进入济南市场的需求，这就导致其拿地积极性很高。

以雪山地块为例，它所处的位置是济南楼市的热点区域，有众多楼盘正在开发中。而且，该地块面积小，资金门槛低，有众多企业参与竞拍，有些企业甚至放出风声，要不计成本拿下土地，只为了能进入济南市场。

许传明分析称，虽然近期土地市场回暖明显，但预计房价并不会出现大幅反弹。“影响房价的主要有两个因素，一个是供需结构，一个是货币环境。从供需上看，济南房地产市场整体供需处于平衡状态；从货币环境看，目前对开发商货币从紧的情况并没有明显改变，资金向房地产行业的流入还受到比较大的限制。因此，预计未来的房地产市场并不会出现大的反弹。”