自住嫌吵租价又低 部分济南商业公寓被吐槽＂变现难＂

目前房地产市场中,不少商业公寓项目因总价低颇受购房投资者的喜爱,但不少购房者在购买入住后才发现似乎“上当了”。自住业态杂乱,出租回报率低,换手税率高……投资公寓真的到处是“坑”?

5月12日,经济导报记者走访济南卓越时代广场、万豪商业公寓等多个商业公寓项目发现,这些公寓的业主不仅出手变现难,而且还“有点儿烦”。

买了就后悔了

白领王晓涵当初来到济南工作,经朋友介绍购买了位于文化东路山师附近的万豪商业公寓的一套房子用于自住。如今4年过去了,王晓涵对经济导报记者表示,她一时“图便宜”购买了公寓,如今发现不仅产权年限短,而且周围的邻居纷纷开门做起了生意,白天人声嘈杂,晚上也感觉很乱,这让她很闹心。

“我买的是南向中间户型,一层有二十几户,左右两间公寓都租出去了,旁边有做美甲工作室的,有做理发店的,还有卖保健品的。”王晓涵表示,无奈之下,她只能考虑把这套房子出售或者出租。但在出售和出租过程中,王晓涵又遇到了新的问题。

王晓涵跑了附近好几个房屋中介,置业顾问表示可以看房后进行登记,但能否成交不好说。

“中介告知说,此商业公寓在二手房市场中的‘口碑’不好,虽然价格比周围低了不少,但是出手困难,让我做好心理准备,很可能几个月都卖不出去。”王晓涵表示,自己已经挂在中介和网上两个月了,期间也有电话咨询的,到现在也没有卖出去。

除了像王晓涵这样当初为了自住的,还有不少投资客如今也感觉到有点“亏”。“当初花48万买套公寓,现在5年了,也就能卖到80万左右。就算升值30万,转售时单税费就要缴纳16.6万元以上,还有个人所得税,算下来5年收益只有不到3万元。”一位投资诚基中心的业主对经济导报记者透露,购买商业公寓如果是用于创业或者作为办公场所,价格具有一定优势,但是对于单纯的出租来讲,回报率并不高。另外,再加上5年来物价因素,这套公寓折腾下来基本赚不了钱,甚至还要赔钱。

经济导报记者在济南市多家房屋中介和商业公寓走访发现,市中心不少商业公寓存在业态杂乱的问题。在卓越时代广场经济导报记者看到,一层楼内有中医诊所、会计事务所等多个业态,也有住家自住。将商业公寓的租金和周围的住宅价格相比,公寓租金普遍偏低。

低价位占优势

“CBD楼盘、西客站商铺、高新区精装修公寓……三天两头接到公寓营销的电话,感觉济南似乎有大量公寓项目正在热火朝天地宣传促销。”济南市民王秦华告诉经济导报记者,他和老伴愿意投资房产,近一段时间向他们进行电话营销的多是公寓项目。

王秦华表示,自己曾经和老伴专程到济南高新区凤凰路和天辰路交叉口附近的一个商业公寓楼盘考察,当时公寓还没有开盘,估计开盘后价格应该在每平方米18000元左右。同时和他们一起过来看房子的多是年轻人,主要是看中价格。后来开盘后,销售顾问再次致电王秦华说,两天就卖出了50多套,成交率很高。

王琴华表示,当时销售顾问直言:“有很多年轻客户是冲着分期来的,压力没那么大,加上公寓位于高新区,确实吸引了不少年轻白领和上班族。”

“综观近期商业公寓销售情况,投机和投资需求明显退场,刚需和改善需求才是市场的主力。”中盈地产山东办事处总经理贾轶对经济导报记者表示,与低价位受青睐的商业公寓相比,不少中高端价位的商业公寓却销售不佳,主要是对业主群体的定位不准。

经济导报记者查阅济南住宅与房地产信息网发现,目前济南在售的商住项目中,价位中等以下的商业公寓项目去库存量明显,尤其是位于高新区等优势区域的商业公寓项目,可出售房源多的也就几十套,确实吸引了不少购房者。

普通商务公寓销售平平,不少楼盘销售火爆背后,其实是虚假盛景。一名楼盘策划经理向经济导报记者透露:“如果那么好卖,就没必要降价了。现在市面上大多数公寓,让利都特别厉害。”

贾轶表示,购买低价位商业公寓虽然在购买时确实压力不大,但后期还需要综合考虑出租回报率、二手房交易升值以及周围业主素质等因素。

如何获得高回报

“鑫苑国际城市花园公寓,精装一室租金在1700元至2500元,力高国际精装一室租金在1600元至2500元,高新区周围的不少商业公寓租金价格也上不去,不如自己做点改造,让公寓升升值。”12日,在汇展·香格里拉一栋小公寓中,经济导报记者见到了泉印民宿的发起人魏鑫,他介绍说,自己从2017年开始投资商业公寓,一方面见到合适的公寓进行购买,另外一方面有合适的房子也会考虑长租,再经过自己的改造和装修后做主题民宿,目前已经改装了20多套。

魏鑫表示,做民宿改造其实也是迫于无奈,主要是单纯作为民居或者商业住宅出租,租金太低,还不够还贷款。与其让房子空着,不如利用短租或者长租的模式,把房子真正盘活。

贾轶对经济导报记者说,除了“小玩家”之外,不少投资者也会将商业公寓多层租下,或者购买后重新装修成快捷酒店或长租公寓。

“如果单套面积为25平方米,投资30套,单价15000元/平方米,出租价格是168元/天/套,出租率是50%。需要投入15000×30×25=1125万,每套月租金为168×0.5×30=2520元,投资回报率算下来基本上在8%左右。”贾轶表示,如果再除去人工、税费等支出,能够保证6%以上的回报,较为可观,但是这样的投资也对资金有硬性要求。

中国房地产经纪研究中心研究员黎明元接受经济导报记者采访时表示,如果抱着炒“短线”的心态进入商业公寓市场,终将会被“剔除”出市场。对于购买商业公寓的投资者而言,还应该建立起符合市场规律的项目选择标准及长期投资策略,不能单纯以自己的喜好为标准,要根据市场走向进行判断。