济南唐冶片区高端楼盘扎堆，预计下半年将进入“火拼”期

地铁M3线最新规划公示贯穿济南主城区至唐冶片区等重点区域、土拍高价地即将入市、神武土拍争抢激烈……平静了许久的唐冶楼市，在利好的刺激下，仍然不温不火，甚至隐约闻到了价格战的“硝烟”。

土拍、地铁消息搅动市场

5月19日，济南5月份的一场大规模土拍拉开战幕，在本次土拍中，位于唐冶南部、神武项目首次7宗土地分成两个组团出让，这批土地规划地上建筑面积82万平米，除A1地块为商业，剩下的住宅规划面积达72万平米。其中4宗土地被鲁商与金茂联合轻松摘得，住宅楼面价在5911-11388元/平米之间。另外3宗组团土地却意外竞争激烈，最终经过51轮出价，被龙湖摘得，最高楼面价12000元/平米。本次神武出让的土地整体容积率较低，住宅容积率在1.2-2.4之间，其中两宗的容积率仅为1.2，预计将建设洋房或别墅产品。

从本次土拍的楼面价来看，预计未来的入市价格基本与目前区域内的在售楼盘价格持平，不会引起片区内楼盘的价格波动。

同样让唐冶片区居民振奋的还有最新的地铁规划公示消息。

根据最新公布的《济南市城市轨道交通第二期建设规划(2019～2024年)社会稳定风险分析报告》内容，4号线(M3线)线路西起小高庄站，东至董家镇站，主要沿青岛路、顺安路、经十路、唐冶中路走行，全长约43.3km，共设车站32座，全线均采用地下敷设方式。4号线是一条贯穿主城区的东西向骨干线，连接西客站片区、中心城区、CBD、唐冶片区等重点区域。

虽然还在风险评估公示阶段，M3的线路规划让唐冶片区居民吃下了一颗“定心丸”。M3线越来越近，加之有轨电车的新交通助力，唐冶片区迎来交通配套的大飞跃指日可待。

而本次新增的8号线一期(R4线一期)线路西起邢村站,东至山东大学站,沿经十东路走行,全长约21.9公里,其中高架线14.5公里,地下线7.4公里。设车站6座,其中高架车站3座,地下车站3座。8号线一期工程为中心城区至章丘的快线,线路连接唐冶片区、圣井片区等区域，唐冶可谓有“意外”收获。

在售项目15000-18000元/平米成主流，卖的不温不火

经过了十多年的开发，随着配套的完善，如今，唐冶新城越来越受到年轻置业者的青睐。

据统计，目前，唐冶片区内包括龙湖春江悦茗、恒大名都、帝华鸿府、银丰唐郡、鲁商凤凰城、绿地城、鲁能泰山七号等开发较早的楼盘项目已经陆续交房，且入住率不断攀升。片区内在售的项目包括玖唐府、鲁能泰山7号、万科翡翠山语、龙湖九里晴川、龙湖景粼原著以及唐冶与彩石交汇处的众美观山壹号院等楼盘。

唐冶某楼盘沙盘图

玖唐府项目目前在售117平米、128平米、145平米、160平米户型，高层均价16000元/平米，小高层均价18000元/平米，预计交房时间为小高层2020年6月，高层2020年9月交房。

鲁能泰山7号目前在售在售9# 10# 14# 15#楼房源，在售户型面积涵盖96平米、108平米、116平米、128平米、140平米，价格区间在15000-17500元/平米。

万科翡翠山语项目主推50#楼，面积120-130平米，均价15000-16000元/平米，项目规划3栋合院别墅、30栋叠拼别墅、4栋小高层、5栋高层住宅。在售25#楼别墅约400-600万元/套，上叠160-210平米， 中叠310-350平米 ， 下叠288-310平米，预计2021年3月份交付。

龙湖九里晴川项目在售8#、16#、22#和23#楼，建面约169-330平米叠拼别墅房源，成交总价约390-660万元/套。

龙湖景粼原著项目现阶段在售建面约410平米、430平米房源，总价1000-1600万元/套，一户一价;另外，项目预计5月份加推小高层。

众美观山壹号院项目住宅房源均价14000-15000元/平米。项目在售15#、17#楼房源，面积125-143平米，具体户型涵盖125平米、140平米、143平米房源。

熟悉唐冶片区的业内人士告诉大众网·海报新闻记者，唐冶片区目前高端项目较多，供应大于需求，加之市场较为冷静，市场表现较为平稳，随着下半年新项目陆续入市，预计将会进入“火拼”阶段。

6大纯新楼盘即将入市唐冶，竞争大幕开启

一边是市场的不温不火，随之而来的还有大批量即将入市的竞品产品即将加入市场争夺战。

2019年下半年开始，唐冶预计即将入市的楼盘主要包括保利和唐悦色、山钢锦悦华府、远洋天著春秋、新城悦隽风华、天鸿坤园、高铁黄金城6个项目。即将入市的6个新盘虽然多数主攻改善型需求，但受限于容积率规划，多数都采用了拉高排低的“高低配”方式来打造项目，在一定程度上照顾了刚需、刚改型需求。

其中，片区内难得以底价成交的高铁黄金城项目为定向拍卖地块，住宅地块楼面价只有5000元/平米，项目规划了2栋24F高层住宅以及14栋17F的小高层住宅。项目最近与蓝绿双城签约，预计由后者操盘，蓝绿双城是绿城原行政总裁曹舟南辞职后创办的一家企业，企查查信息显示，浙江蓝绿双城建设有限公司成立于2018年11月1日，主要经营范围为房地产开发、商品房销售、建设工程项目管理、工程咨询、建筑设计、装饰设计、景观设计、房屋租赁、房地产信息咨询、企业管理信息咨询及物业管理、建筑材料批发和零售，蓝绿双城的管理层团队均出自中交入股前的“老绿城”，操盘产品给了人们不少期待。

保利和唐悦色位于飞跃大道以南、龙凤山路以东，同样是2.2的容积率，土地成交于2017年，楼面价9937元/平米，另外还需配建60048平方米的安置房，土地楼面成本价可高达14000元/平米左右，预计未来的销售价格也将是片区内的“领头羊”，销售难度可想而知。

远洋天著春秋位于龙湖景粼原著北侧，土地成交于2018年，与浪潮合作开发，地上容积率1.5，楼面地价7200元/平米，产品主要为叠墅和11层小高层，这也是远洋地产进入济南的住宅项目首秀。

天鸿坤园位于稼轩中学北侧，土地成交于2018年，地上容积率2.2，楼面地价7300元/平米。从项目俯瞰图来看，采取“高低配”模式，既有高层住宅，也有多层洋房以及别墅产品。项目规划了10栋住宅，西北侧的7、9号楼为11层产品，其余全部为18层产品。

新城悦隽风华位于稼轩中学东侧，项目土地成交于2018年，地上容积率2.2，楼面地价7300元/平米。小区规划11栋住宅，西北侧的4栋是26层，东南侧2栋是11层，其余全部是18层。

山钢锦悦华府位于飞跃大道以南、唐冶西路以东，楼面价12084元/平米，由于该地块价格较高，开发商不得不拉高拍低，排布了9栋11至23层的产品，其中11层产品共有5栋，公示规划的楼间距较小，不少低楼层产品采光不足，有较多的居住公寓。

目前，唐冶片区有多个叠墅楼盘，包括龙湖景粼原著、龙湖九里晴川、万科翡翠山语，再加上尚未开盘的保利和光山语、远洋天著春秋项目，高端产品扎堆。多家房企不惜重金拿地布局唐冶，成本高启。未来楼盘林立，会不会由销售压力引发区域价格战?新一轮激烈竞争的大幕即将开启。