50城土地库存需卖21个月 9城土储去化周期超3年

近期，房企重回一、二城市购地，土地市场出现回暖。

据某房地产研究院5月28日发布《2019年4月50城土地库存报告》显示，2019年4月份，50城土储面积83103万平方米，环比增长0.6%，同比增长6.5%；土地成交面积5228万平方米，环比增长32.1%，同比增长39.8%。

50城土地与商品房即期供求比为1.2，其中一线、二线和三、四线城市即期供求比分别为1.1、1.3、1.1；实际供求比为1.2，突破了16年来的历史最高值。截至2019年4月底，一线、二线和三、四线城市土地储备分别为6362万平方米、52515万平方米和24226万平方米，环比增速分别为-4.4%、2.5%和-2.0%；同比增速分别为3.4%、8.4%和3.4%。

2019年4月份，一线、二线和三、四线城市土地储备去化周期分别为16.3个月、21.7个月和21.1个月。与上个月相比，一线城市的去化周期下降较明显，主要原因是其4月份土储面积明显降低而商品房成交面积基本保持不变。

某研究院研究员王若辰表示，二线城市土储面积相比去年同期有较大幅度的增长，主要原因是房企拿地预期从三、四线城市向一、二线城市转移，而一线城市土地供给有限，于是城市基本面良好并且房价有一定调整的二线城市成为主要拿地目标城市。

值得关注的是，这50个城市土地储备去化周期为21个月，这也意味着按照当前的商品房销售速度，市场需要21个月的时间才可以消化完这些土地储备，相比3月份21.2个月略有降低。

具体来看，在50个城市中，有9个城市的土地储备去化周期大于36个月，即3年，这意味着此类城市未来土地和商品房供应充足。这9个城市包括漳州、桂林、肇庆、乌鲁木齐、徐州、郑州、湖州、镇江和南通。其中，漳州和桂林的去化周期达到72个月，远高于其他城市。

上海易居房地产研究院研究员王若辰表示，50城土地储备规模继续上升，但同比增速收窄。商品房销售面积在一季度的“小阳春”下回升明显，但在政策再度趋紧的背景下，未来几个月商品房销售量难以继续，所以从土地储备计算公式的角度看，土地储备去化周期或将继续震荡上行。当然从结构上看，对于土地储备去化周期低于12个月的城市，供地节奏需要加快。