去年全国办公楼平均空置率19.8% 低能级城市承压

楼宇是城市空间的重要组成部分。写字楼、商场、酒店、公寓、工厂等业态，共同构成规模庞大的“楼宇经济”。在6月18日举行的“全球商业地产中国大会暨2019中国楼宇经济全球合作大会”上，仲量联行与成都楼宇经济促进会联合发布《2018中国楼宇经济发展年报：楼宇经济3.0》（下称“报告”）。

报告指出，2018年以前，中国楼宇经济发展总共经历两个阶段：1.0时代，楼宇仅被视作硬件，业态单一；2.0时代，商业地产呈现多业态综合体开发，楼宇和经济结合度显著提升。而到了3.0时代，在科技革新驱动下，楼宇与经济将高度结合，形成一种新的产业形式。

具体而言，如今的楼宇经济，呈现出四大趋势——科技与数字、共享与灵活、绿色与健康、多元与融合。报告认为，随着智慧社区、共享办公、以LEED为代表的绿色建筑认证、办公场景多元化的出现和普及，未来楼宇经济将深刻改变城市与居民生活。

华西区办公楼空置率大幅下降

办公楼是城市经济发展，尤其是第三产业发展的空间“硬件”。报告显示，整体而言，2018年中国办公楼市场运行平稳。

从区域看，2018年中国办公楼开发重心主要聚焦在以北京、上海、广州、深圳为代表的超一线、一线城市，以及以杭州、武汉、成都、重庆、西安、天津、沈阳为代表的1.5线城市。其中，上海甲级办公楼总体量为12855平方米，领跑全国。北京、深圳紧随其后，总体量分别为8556平方米、5542平方米。

对于备受关注的空置率情况，报告显示，2018年，中国办公楼市场平均空置率为19.8%，主要是低能级城市承压，宁波、无锡、青岛、大连、郑州、济南等二线城市办公楼空置率达35.2%。

分区域看，华中地区由于写字楼集中供应，空置率高达45.2%。而华西区在成渝空置率大幅下降带动下，平均空置率跌幅高达8个百分点，居于榜首。

作为反映市场供需的重要指标，一二线城市办公楼租金也呈现分化走势。报告显示，截至2018年末，全国甲级办公楼有效租金报203.2元/平方米/月，其中，超一线及一线、1.5线、二线城市的报价分别为276.7、102.3、93.4元/平方米/月。可以看出，超一线及一线城市的办公楼租金是二线城市近三倍。

值得一提的是，灵活办公空间成为2018年办公楼市场“新宠”，杭州、武汉、成都等非一线城市是第三方灵活办公扩张的首选地。然而，至2019年上半年，灵活办公发展已呈现放缓态势。

零售市场反映“抢人”战绩

零售物业市场，反映了一个城市的商业活力和消费能力。截至2018年末，零售物业总体量前四名分别为上海、北京、成都、重庆。

报告显示，随着人口规模快速扩张，城市消费得到明显提振。零售物业情况也从一个侧面反映了城市“抢人”战绩。

作为新一线城市“人口争夺战”的几大赢家，西安、成都、重庆成为2018年新增供应焦点。数据表明，2018年，零售物业市场新增供应排名前五的城市分别是上海、西安、广州、成都、重庆。

同时，以“千禧一代”和“中产”为特征的人口结构也带来消费模式的转变，消费者越来越聚焦消费质量，即商品和服务带来的个人体验。未来，能为消费者带来沉浸式体验的“消费场景”，将成为零售物业市场焦点趋势。

此外，科技也在赋能消费场景：从以盒马生鲜为代表的“新零售”商业综合体，到机器人导购、VR智能试衣间等新型尝试，“零售+科技”正持续不断更新零售物业业态。

值得注意的是，首店经济持续飘红，成为促消费一大“法宝”。当前，消费者对新鲜事物抱有极大热情，首店成为消费者追捧的热点，首店经济正在成为反映城市商业能级、消费力、消费包容度、创新能力及城市辐射力等综合实力的新型指标。