限竞房土地市场火爆 项目去化成难题

近期，北京、深圳等多个热点城市出让大额限竞房住宅用地。其中，北京亦庄两宗限竞房土地出让溢价率均在40%左右。深圳推出近20年来最大数量的一次住宅土地供应，部分地块出让溢价率超过40%。限竞房土地出让市场一派火热。不过，已入市的限竞房项目去化率不容乐观。其中，北京地区限竞房网签率不足四成。业内人士指出，由于起始竞拍价较低，使得上述土地成交溢价率较高。同时，房企在一线城市拿地积极性有所升温。在限价难以放松的情况下，房企拿地需要做好经济测算，理性拿地。同时，品质方面加大绿色健康理念，形成差异化竞争。

房企拿地积极

北京市规划和自然资源委员会网站显示，北京近日再次出让3宗住宅地块。一宗位于怀柔区，两宗位于亦庄经济技术开发区。3宗土地总建筑面积约32.53万平方米，起始挂牌价合计80.86亿元，最终成交价合计98.76亿元。3宗土地均采用“限房价、竞地价”的方式。

位于亦庄河西区的两宗土地热度高，溢价率均在40%左右。其中，X92R1地块R2二类居住用地建筑面积约8.03万平方米，最终由北京雅信房地产开发有限公司以31.8亿元竞得，溢价率为41.33%，成交楼面地价为39625元/平方米。X92R2地块R2二类居住用地建筑面积约7.85万平方米，最终由港中旅房地产开发有限公司以30.6亿元竞得，溢价率为39.09%，成交楼面地价为38956元/平方米。

上述两地块均为二类居住用国有建设用地，可建普通商品住宅，不配建保障性住房。两宗地块销售均价不超过54160元/平方米，最高销售单价不超过56868元/平方米，建筑面积90平方米以下住房面积所占比重均需达到70%以上。

中原地产首席分析师张大伟认为，亦庄两宗土地起始楼面价仅2.8万元/平方米左右，与销售限价差距较大，导致参与两宗地块竞拍的房企合计超过30家。从成交情况看，北京市场依然是房企热点关注区域。整体看，房企拿地积极性仍然较高，且普遍看好北京未来房地产市场的发展。

张大伟指出，截至目前，亦庄地区已供应限竞房地块超过70万平方米，限竞房数量占比较大。

除北京地区外，不少热点城市频现大额限竞房土地出让。以深圳地区为例，6月24日，位于宝安西乡、龙华民治、光明观光路、光明大道、坪山区老坑路的5宗土地以“单限双竞”的办法挂牌出让，即：限成交地价、竞成交地价、竞只租不售的人才住房面积，商品住宅限售3年。

据了解，此次土拍是深圳地区近20年来最大数量的一次住宅土地供应，土地出让面积合计约17.03万平方米，建筑面积合计约69万平方米，起始总价约为154.35亿元。参与竞拍的房企达到71家，缴纳保证金数量超过1100亿元。最终，广州越璟(越秀)以最高限价59.08亿元+配建8800平方米拿下了尖岗山地块，溢价率为45.02%。

网签率较低

限竞房土地出让一派火热，但已入市的限竞房项目去化率不容乐观。以北京地区为例，据中原地产监测数据，截至目前，北京限竞房项目达到52个，合计77期，供应住宅套数达到35890套。签约方面，北京地区限竞房签约合计13175套，平均网签价为48756元/平方米。签约面积合计137万平方米，按照面积计算，网签完成率仅为33%。

中原地产指出，由于网签数据相对滞后，实际销售比例可能达到45%左右，积压数量超过2万套。

值得注意的是，最近两个月北京地区单月网签数量均超过1500套，网签数量高位运行。但新入市的限竞房数量同样高企。据中原地产监测，北京地区已经连续12个月出现限竞房“供大于求”的局面。

业内人士指出，从北京近期出让的限竞房地块看，未来或面临更大的去化压力。以亦庄河西区最新成交土地为例，限制销售均价为不超过54160元/平方米。这个价格相比周围在售的项目高出近2000元/平方米左右。如果未来限竞房去化程度依然较低，后入市的项目则需要从质量、理念、配套等一系列方面入手。

张大伟指出，限竞房市场分化严重，只有少数位置好的地区签约活跃，大部分项目入市后出现较大的去化问题。2019年底，北京入市限竞房有望超过6万套。从目前情况看，北京地区限竞房普遍降价10%左右，但去化速度依然较慢。考虑到房企的拿地成本，价格战可能成为促进限竞房销售的途径。

业内人士指出，2016年底，北京市大量限竞房土地集中入市。经历2年时间，开发商普遍已取得预售证。仅2018年，北京地区就有39个限竞房项目取得预售证。2016年以后，限竞房土地出让成为北京土地市场主流，因此限竞房项目未来仍是主流产品。

考验盈利能力

从目前情况看，限竞房模式主要存在于房地产市场较热的一、二线城市。这些地区房价前期上涨过快，导致政府出手控制新房价格，保持市场稳定的同时保证刚性需求。其中，北京、深圳等一线城市限竞房土地出让规模居前。土地出让方式包括“单限双竞”、“双限双竞”等不同类型。其中，“限房价、竞地价”的出让方式最为常见。在此背景下，近3年来房企若想在一线城市拿地，限竞房土地几乎成了必选题。

诸葛找房数据研究中心分析师孙明英对此表示，在限价难以放松的情况下，房企拿地需要做好经济测算，理性拿地。特别是同时存在住宅、自持商业、租赁用地的情况下，房企需要平衡好资金的长短期使用，才可能实现盈利。

孙明英表示，限竞房去化速度较慢，既有位置偏远的原因，也有限竞房大量供应、购房者选择增多的原因。限竞房销售是否乐观，不仅要看项目所处的地理位置、周边配套的情况，还要看二手房市场的整体走势。就目前北京市场而言，限竞房的市场占有率已超过6成，为北京市场的供应主力。限竞房的优势在于新，小区建筑品质、园林规划较二手房存在一定的优势。但限竞房位置普遍偏远，交通不便，学区与配套建设往往赶不上二手房。

孙明英指出，对于位置较好，后续市场供应有限的一线城市限竞房用地，房企参与竞拍的意愿普遍较强。拿到限竞房土地是第一步，项目能否盈利考验房企的成本控制能力及项目建设能力。从目前情况看，房企为了应对去化压力，普遍推出绿色住宅理念，加大对房屋品质的投入力度。