济南楼市步入“抢收”行情

济南东部刚需楼盘惊现每平方米1.2万元的价格!最近,这样一条消息在朋友圈流传。

每平方米1.2万元,对于济南东部的楼市来说这是一个久违的价格。曾几何时,济南东部唐冶及绕城高速以内的房屋价格曾普遍站到每平方米1.3万元以上,甚至大部分都在每平方米1.5万元以上。现如今,济南东部有多个楼盘价格回到了每平方米1.2万元左右。

经济导报记者22日采访了济南多个楼盘的操盘人士,大家一个共同的感受是:现在的市场是一种“抢收”行情,很多开发商面临较大的销售任务,为了能完成任务大家都在赶进度,甚至不惜掀起“价格战”。最终受益的,还是济南的购房者。

每平方米1.2万元的

楼盘回来了

6月23日上午,济南雪山片区某楼盘开盘。济南市民白华熙早早来到了项目售楼处,在观望了大半年之后,他决定在当天购房。主要原因是,这个楼盘的价格较为实惠——单价只有每平方米1.2万元左右。“这个价格跟2017年的时候差不多了,周边现在已经没有这个价格的楼盘了。”白华熙说道。

与白华熙抱有同样想法的人还有很多。经济导报记者23日上午在现场看到,该项目的售楼处聚集了至少四五百人,现场颇为宏大,让人恍惚回到了楼市较为火热的2016年至2017年。“价格划算,一套房子总价一百三十四万元,踮踮脚还能勉强够得着。”一位大学毕业了三年的购房人高先生说道。

经济导报记者也查询到,雪山片区位于济南东绕城高速以西、胶济铁路以南、经十路以北、凤岐路以东,在这个范围内,价格在每平方米1.2万元左右的楼盘一度绝迹。即使在现在,该片区内所售毛坯房产品也多在每平方米1.3万元以上,精装产品价格则在每平方米1.5万元以上。所以,该楼盘每平方米1.2万元的价格引起了市场较好反响。

由于价格合适,最终该项目推出的316套房子,当天销售了90%以上,去化情况颇为理想。“剩下的30多套房子,主要有两种,一种是140平方米的大户型,面积较大,总价稍高,部分买房人承受不起；还有就是一些顶底层的产品。其他的都卖光了。”该项目一位销售人员向经济导报记者表示。　　　　

除了雪山片区该项目之外,济南东部还有另外一些楼盘的价格也回到了每平方米1.2万元左右。

在济南华山片区,中海项目刚刚推出了其位于卧牛山以东的组团。该组团与此前所售产品相比距离华山湖稍远,但价格也更优惠。此前所开产品,都在每平方米1.3万元左右,而该组团的售价在每平方米1.2万元左右。在新东站片区,新城某项目今年以来连续加推,近期也有一些产品是1.2万开头的产品。

销售任务“压力山大”

济南市场为何又重现每平方米1.2万元左右的房子?是开发商对未来市场不看好吗?

23日,在济南东部某楼盘营销中心,经济导报记者推开营销负责人李先生的房门,他正在站在窗户旁望着窗外“吞云吐雾”。“压力山大啊!现在这形势就是价格战——大家都在抢着跑,看谁能跑到前面,看谁价格更诱人,能抢到更多客户。你不把价格压得低一些,客户就全流失了,跑别家去了。这也没办法,大家都要吃饭,要完成总部的任务,要年中奖金啊!”李先生向经济导报记者吐槽道。

李先生分析道,现在这种行情的一个深层次原因,是开发商都在追求规模效应,为了完成规模任务甚至不惜牺牲利润指标。“目前济南的开发商多是一些全国性的开发商。这些开发商,很多都是规模导向型——不断做大规模,快速去化,将资金不断投入到新一轮的开发中。具体到某一个项目,大家不在意一城一池之得失,所有项目要全力完成总部交给的销售任务。而在近两个月,济南市场相对较冷,客户到访量、成交量都有所下降。大家为了完成年中任务,以及未来的年终任务,不得不降价走量。”李先生说道。

而济南某渠道公司负责人朱先生也向经济导报记者介绍,他的公司在济南销售二十多个楼盘,有三十个人的团队每天都在打电话找客户。在三四月份,市场情况比较好,每个月员工们平均开单率可达70%左右,也就是七成的员工在1个月内都能实现客户成交。但在五月份,开单率40%多。到了6月份,虽然时间还没过完,但情况更加严峻。预计到7月份,情况可能会更加难受。背后的主要原因是,在房价上涨了几年之后,需求明显不足。而部分观望客户在年初释放一些需求后,现在的整体需求重新陷入萎缩。

二手房施压新房市场

除了开发商自身销售任务大、市场需求不足之外,二手房的冲击也是市场目前整体低迷的一个重要原因。

“二手房市场对新房影响太大了,而且它的影响是多方面的。未来,二手房市场会继续放量,也会是影响济南楼市未来走势的一个重要变量。”济南东部某楼盘销售主管潘先生向经济导报记者说道。

二手房市场对新房市场的直接影响是,二手房供应量大幅增加,价格持续走低,与新房市场形成价差,从而压制了新房价格的上行。济南上一轮房地产价格上涨是从2015年年底开始的,并一直持续到2018年上半年。在房价大涨的过程中,很多投资性客户进入市场。到2017年4月份,济南出台限售政策:买房人拿下房产证两年之后才能对外转手销售。从2016年年初到2017年4月份限售政策出台之前成交的房子,不受限售令的影响。而这期间成交的很多楼盘,正在陆续开始交房、下证,一些投资客成本较低,他们之中的一部分人正在陆续退出。因此,济南近期二手房供应量明显增加,而且未来还会持续增加。

相关数据也证明了这一分析:来自国家统计局的数据显示,济南二手房价格在5月份环比下降0.2%,而在4月份这一数字为下降0.3%。另外,来自链家的数据显示,济南每月新增二手房房源近期呈现直线上升的趋势,从2月份的1972套持续上涨到5月份的6617套。

另外,二手房市场的低迷不仅直接打压新房价格,还影响了新房市场的需求。“在济南市场,置换性需求占比例是很大的。特别是现在新房的价格比较贵,一套房子动辄一二百万元、二三百万元,买房子通常需要把原有的房子卖掉。但因为现在二手房比较难出手,老房子卖不掉,也就让一些置换性需求没法再买新房子。”潘先生向经济导报记者说道。