济南上半年土地市场4次“熔断” 临近“半年考”楼盘又现半夜认筹

在年中考核压力下，有的楼盘努力在营销上下功夫。 

随着6月27日原众合地块、原黄台煤气炉厂地块土拍落幕，2019年上半年济南土地市场走出上行的行情，开发商拿地踊跃，4次触发最高限价。而与此相对应的是，今年春季楼市“最短反弹行情”仅维持一个月就被终结，在“半年考”的压力下，“半夜鸡叫”认筹、特价房等促销连连。因此，形成了目前看起来土地市场热火、楼市销售市场平静的局面，预计会延续到下半年。

“熔断”+“手滑”失地土拍“插曲”真不少

6月27日上午的2宗居住地块土拍是今年上半年土地市场交易的“尾巴”。原众合地块出让面积28431.8平方米，地上容积率高达3.5，吸引了多家开发企业。在9点30分正式开拍前报价就已达到21轮，随后不到半个小时的时间里竞拍激烈，很快触发最高限价，但在进入竞配建政府储备安置房面积环节后因故中止交易。下午2：46，该地块竞拍结果出炉，69407287号竞买人最终以土地出让金115155万元+竞配建政府储备性安置房9700平方米摘牌。

原黄台煤气炉厂经过52轮竞价，以175340万元成立，溢价近2.6亿元，楼面价约12326元/平方米。戏剧性的一幕是，编号为41815923的竞买人“手滑”一分钟内两次报价，不但没有“吓倒”竞争对手，反而抬高了拍地成本。也许是受到“手滑”的影响，当63540818号竞买人在12：17报价175340万元后，41815923号竞买人经过考虑选择放弃。经确认，63540818号竞买人为金地集团。

据克尔瑞数据，2019年上半年济南共供应居住、商服用地3239826.3 平方米，总面积约4860亩，其中已成交约4172亩。值得一提的是，算上原众合地块，今年济南土地交易市场上出现4次“熔断”，并进入最高限价环节摘地，此前市中区枫叶散热器厂地块、历下区原德锡科技地块、历城区佳宝地块都在最高限价环节才决出归属。

年中考核压顶 楼市又现“半夜鸡叫”认筹

一年前，济南市场上还是“全款优先、三成按揭靠边站”，在“一房难求”的局面下，开发企业卖房、认筹得夜里悄悄进行，半夜认筹、午夜开盘等各种营销大行其道。而最近“半夜鸡叫式”的认筹重现，只不过今非昔比，在今年年中考核的压力下各楼盘想着法子卖房。

在工业北路、新东站片区，楼盘扎堆供应的背景下，开发商为了抢客户真是豁出去了。6月22日凌晨，正在朋友家玩的小张突然接到公园大道置业顾问的电话，称楼盘立刻要认筹，让抓紧过来。小张顾不得跟朋友解释，连夜赶到售楼处，此时已有三四十人在排队了，还有的带着马扎，就为了排个好号。

其实，在朋友圈里一看，楼盘特价房、工抵房、首付分期等各种促销不断。开发商为何这么努力卖房?答案在楼盘促销广告里不言自明。在一则渠道机构推送的朋友圈海报中，东部城区一楼盘单价下探到9999元/平方米，并称“年中大促，每天10套特价房”。今年开春，在信贷政策宽松等各种利好因素作用下，济南市场新房成交量放量，营造出一个所谓的“小阳春”。进入5月后楼盘销量有所下滑，市场再次平稳下来。

“在年中业绩考核的压力下，有些促销方式虽然简单粗暴却管用，企业就靠这个来冲量。”合富辉煌山东公司副总经理许传明表示，目前土地市场拿地热、楼市销售平静缘于开发周期和市场不同步造成的，因为开发企业前期库存处理完毕，需要拿地补仓，而需求端市场只是完成筑底，尚未进入活跃期。在今年居住用地缩量的背景下，开发企业对于土地还会有需求，下半年仍会延续这种“一边热一边冷”的局面。