济南楼市变局：两年前“谁有地我们要”到如今“我有项目谁要”

2019年济南楼市上半场在平淡中结束，“半年报”让房企几家欢喜几家愁。本轮楼市调控进入第三个年头，在调控政策的连续性和稳定性背景下，济南市场出现变局：资金链紧张的企业出售项目抽身而退，转让股权债权、退出非主业的企业增多。

业内人士表示，尽管房企转让项目股权的原因不尽相同，从两年前“谁有地我们要”到现在“我有项目谁要”，在调控周期内房地产行业资源持续向龙头靠拢，行业集中度越来越高。

从扩张到收缩

房企卖项目缓解资金压力

最近地产企业泰禾集团备受关注，不是因赖以成名的“院子系”产品，而是其连续转让国内多地的项目股权，其中旗下全资子公司济南中维置业向济南泰悦转让达盛置业70%股权。这意味着，泰禾退出了圣井片区的泰悦盛景项目，而这正是两年前其进入济南市场的踏板之一，显示集团整体呈现收缩之势。7月2日，记者致电该楼盘，一置业顾问表示项目正常销售，在售产品有高层、6层洋房和叠拼别墅。

回首2017年，尽管当时济南楼市调控已多次加码，仍吸引不少国内房企抢滩登陆，闽系房企泰禾集团即是其中之一。当年3月，一心扩张版图的泰禾借收购方式杀入济南市场，一连收购济南东都项目资产、达盛集团山东置业有限公司70%股权。

泰禾在济扩张的高潮是旗下全资子公司济南泰禾置业联合济高控股，在2017年8月汉峪土拍中摘得3宗高价地，开发“济南院子”，去年下半年销售时曾因验资百万才能看房引来争议。不过，在泰禾·济南院子项目公示的开发公司济南东禾置业股权结构中，公司注册资本1亿元，济南泰禾出资比例只占0.5%，仅50万元，这在业界看来只能用“钱不凑手”来解释。

事实上，进入2019年，“钱不凑手”的房企愈发感到吃力。就拿泰禾来说，今年3月至6月28日，其宣布一系列地产项目的股权出售方案，对应总售价95亿元。“泰禾退出章丘项目应该是内部问题，也许扩张太快，在市场下行期导致资金周转问题。”章丘一房企负责人认为，章丘市场一些项目几乎不赚钱出货，资金回笼慢，加上当地拆迁量大，而刚性需求不大，选择非优质项目退出确实是首选。

从进军到剥离

国企密集剥离房地产板块

除了泰禾出售项目“套现”，持续调控之下，一批省属国企集中精力发展主业，不再涉足房地产项目，进而挂牌出售股权债权。

7月1日，山东明化置业有限公司51%国有股权及113076.48万元债权到期撤牌。记者注意到，这已是山东明化置业继2018年11月后第二次在山东产权交易中心挂牌转让股权及债权，当时首次挂牌转让底价为156332.53万元，此次降了4325.6万元。山东明化置业为山东黄金地产旅游集团100%控股的公司，在章丘开发有黄金生态城项目，目前在售。而山东黄金地产旅游集团具有国资身份，母公司为省属国企山东黄金集团有限公司。

对此，合富辉煌山东公司副总经理许传明表示，山东黄金集团转让山东明化置业的股权是落实省国资委《关于确认公布省属企业主业的通知》有关精神。根据通知，房地产不是山东黄金集团的主业，在房地产开发准入、投资规模等多方面都有明确的限制性要求。

还有山东高速集团有限公司。今年3月，山东高速济南投资建设有限公司挂牌转让20%股权，该公司名下全资子公司山东高速西城置业有限公司曾开发了西客站片区的山东高速广场。从挂牌情况来看，公告期间有一家意向受让方办理了受让登记，山东产权交易中心拟采取协议转让方式组织交易。

跳出济南，从全国范围来看，具有国资背景的企业剥离房地产公司今年上半年持续增多，在目前房地产调控的背景下，主要还是为了处置低效亏损资产，集中精力搞主业。

记者检索山东产权交易网发现，在楼市向好的2017年，济南市场只有一家房企转让国有股权和债权;虽然2018年市场切换风向，但全年有一家房企转让国有股权，还有一家房企因开发项目资金不够，增资扩股，引进新股东。而进入2019年，济南市场上房企股权或项目频频“登陆”产权交易平台挂牌转让，据不完全统计，至少有7家挂牌。其中，山东明化置业、山东康桥置业属于二次挂牌转让，从财务报表情况看，两房企账面债务均高于自身资产，净资产为负，可以说挂牌转让是必然的。

当然，挂牌转让的房企中并非都是亏损企业。山东建大教育置业有限公司曾开发了建大花园、参股开发和润幸福城，截至2019年2月28日，该公司财务报表显示，资产总额12703万元，负债总额6348万元，净利润179万元。此前，该公司股东山东建筑大学已转让国有股权，这次挂牌的是另一股东济南市规划设计研究院转让15%的国有股权，转让底价4460.52万元。公告显示，已有一家意向受让方办理了受让登记，山东产权交易中心将采取协议转让方式组织交易。

“大鱼吃小鱼”

房企进入行业整合期

“房地产行业逐渐集中是个趋势，综合实力不强的中小企业调整不及时的话势必会出局。

”在山东财经大学山东省房地产业发展研究中心主任孙大海看来，楼市调控进入第三年，市场冷静、平稳下来后，那些扩张快、负债高的企业显然要为之前高价拿地付出代价，再就是产品结构单一的企业面临调整，企业要以平常心态看待市场博弈。

对于房企频频挂牌转让股权现象，许传明表示，2018年以来确实是很多项目有了转让需求，而且变化很明显，像2017年到去年上半年，房地产行业的需求还是“谁有地我们要”，从去年四季度到现在，画风一变成了“我有项目谁要”。除了国企专攻主业的原因，从全国来看，寄希望于快周转的高价地遭遇市场走平，应该说对部分企业和项目来说现在已进入了困难的时刻，接下来半年左右或是项目转让、股份重组的密集阶段。

此前，受让泰禾多地项目的世茂地产负责人在股东年会上表示，现在国内融资情况整体收紧，尤其是对于中小型开发商，这也成为实力房企开展收并购的一个好时机。