下半年三四线城市楼市或将降温

近两年，不少房企涌入三四线城市的房地产市场，使得当地楼市迎来一波繁荣期。但自“房住不炒”定位提出以来，地方楼市调控以稳为主，三四线城市开始“挤泡沫”。从今年上半年来看，受供需关系等影响，三四线楼市增长乏力。有专家预计，下半年三四线楼市将进入“换挡期”，市场继续趋冷。

三四线楼市低迷

今年上半年，全国楼市保持平稳发展态势，不同城市之间出现分化，三四线城市房地产市场降温明显。

上海易居房地产研究院7月4日发布的《2019年上半年全国40城新建商品住宅成交报告》显示，今年上半年，40城成交面积同比下降0.3%。不同城市分化明显，市场总体呈现一线反弹、二线趋稳、三四线降温的态势。其中，一线城市新建商品住宅成交面积同比增长38.9%，二线城市同比下降0.4%，三四线城市同比下降8.9%。

今年上半年，40城新建住宅成交面积同比下跌的城市有20个，其中跌幅前五位的均是三四线城市，分别为广东汕头（楼盘）、浙江金华（楼盘）、江苏扬州（楼盘）、浙江舟山（楼盘）和广东惠州（楼盘），跌幅分别为46.6%、36.5%、36.4%、35.1%和31.6%，这充分反映出三四线楼市已经明显降温。

今年7月1日，中指控股发布的《2019年上半年中国房地产市场总结与趋势展望》显示，三四线代表城市上半年商品房价格累计上涨2.28%，涨幅较去年同期收窄2.47个百分点，其中超七成城市累计涨幅有所回落。

楼市的分化也传导到土地市场上。Wind统计数据显示，今年以来，全国100个大中城市合计供应住宅用地1713幅，同比增长1.84%。分城市看，一二线城市土地供应加速，三四线城市则明显放缓。2019年以来，三线城市累计供应住宅类用地数量806幅，同比下降16.74%；累计供地面积达4218.21万平方米，同比下降11.62%，与一二线城市的增长形成对比。

此外，在刚刚过去的6月份，全国三四线城市找房热度也在下降。58同城、安居客近日发布的《国民安居指数报告》显示，今年6月，全国新房找房热度环比下降7.3%，三四线城市找房热度降幅近一成。

据CRIC数据统计，截至今年5月末，54个典型城市新建商品住宅存量同比上升16%。而以江苏省常熟（楼盘）市、广西（楼盘）省钦州（楼盘）市、浙江省湖州（楼盘）市为代表的六个三四线城市房屋待售面积同比涨幅超过100%。

中泰证券宏观分析师梁中华认为，去年下半年以来，商品房广义库存和存销比已经再次抬升，而今年4月住宅类商品房广义库存也开始环比上升。随着棚改的大退潮，中小城市的房地产市场或将面临更大压力。

地方楼市调控以稳为主

在“稳房价、稳地价、稳预期”的主基调下，调控成为上半年楼市的关键词，地方楼市政策不断出台。

据中原地产研究中心统计数据，仅今年6月单月，全国房地产调控政策发布次数达46次，超过了5月份的41次；今年上半年，全国房地产调控政策发布数高达251次，同比上涨31%。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，今年上半年楼市调控以4月19日中央政治局会议为分界线，重提“房住不炒”之后，房地产调控政策再次出现全方位收紧的趋势。

58安居客房产研究院首席分析师张波表示，在“稳”字当先的大环境下，政策会从全国严控到“因城施策”“因区施策”转变，调控的抓手将从房价层面向土地、限购、金融等维度纵深化落实。

近日，海南（楼盘）省三亚（楼盘）市住房和城乡建设局印发《三亚市2019年房地产市场专项整治工作实施方案》。方案指出，三亚市以“房子是用来住的，不是用来炒的”的理念为定位，以落实房地产调控政策和规范房地产交易行为为导向，开展房地产专项整治。

据悉，方案列出了十项重点工作内容，进一步规范房地产市场销售行为。方案明确，要摸底房地产市场调控落实情况，严厉打击规避政策的行为；从严查处虚假宣传、捆绑销售行为，解决投诉热点问题；进一步稳定三亚市房地产市场。

据媒体报道，今年1月，海南省四位领导五次表态、下发超过十份文件定调房地产市场，其中多项涉及人才落户、楼市限购、公积金、住房租赁、维稳楼市等政策。海南省住建厅厅长霍巨燃表示，今年房地产调控政策保持不变，三亚市会严查“先登记支付房款、后补交社保或个税”等行为。

此外，今年4月底，时隔九个月再度领跑70城房价的辽宁省丹东（楼盘）市升级楼市调控政策。调控范围由新区扩大到全市区，调控对象由外地人扩大到本地居民，限售房屋由新建商品住房扩大到二手住房，并增加了限购的有关规定。

有关规定明确，今年4月27日起，丹东市对非本地户籍家庭购买新建商品住房实行限购政策，在市区范围内允许购买一套新建商品住房。对于本地和非本地户籍家庭，在市区内购买住房的，取得不动产权证书且网签购房合同备案满五年，方可上市交易房屋。此外，市区范围内的新建商品住房申报预售价格备案，备案价格不得高于周边同质可比房屋的当期网签销售均价。对于在售商品住房的销售价格，同一楼盘商品住房销售价格每月环比涨幅不得超过0.6%。

同策咨询研究总监张宏伟表示，对于三四线城市来讲，2019年以来，由于库存压力较大，市场销售期拉长，房价回落预期明显，楼市政策可能会有更多调整。

下半年楼市或遇冷

中国社会科学院财经战略研究院发布的《中国住房市场发展月度分析报告》认为，与一二线城市相比，三四线城市房价持续上涨的动能不足，政府的市场调节手段也更为有限，部分三四线城市在经历了一波突击性上涨后，房价将因后续需求不足进入下跌阶段。

中国社科院相关学者认为，预计与2019年上半年相比，下半年房地产融资将适度收紧，以避免房地产信贷过度扩张推高房价。房地产融资的适度收紧，将有利于房地产市场的降温。

北京科技大学经济贸易系主任何维达预计，未来房地产市场在整体更加平稳、理性的同时，分化程度也将更高。“目前，一线城市人口压力较大，住房供求仍将长期维持偏紧状态；部分二线城市则因为发展速度较快而涌入更多年轻人，进而形成楼市的增量需求。与之相比，一些三四线城市房地产市场前期上涨更多由资金推动，因此未来如果人口吸引力难以跟上，房屋难以有效出租，当地楼市也会随之低迷。”他表示。

中国社会科学院和社会科学文献出版社发布的《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.16（2019）》认为，伴随已完成去库存的地区将逐步退出或减少货币化安置，失去强政策托底，加之前期需求透支，三四线城市楼市销售有可能进一步回落，不排除负增长的可能性。

张波认为，2019年下半年，楼市依然处于“换挡期”，房价上涨的现象将在下半年出现分化。而除了五大城市群的三四线及以下城市仍有望保持一定热度外，其他区域的部分三四线城市或将迎来降温潮。