房地产不再作为短期刺激经济手段

44字定调房地产市场。7月30日召开的中共中央政治局会议指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

在东北证券首席宏观分析师沈新凤看来，此次会议再提“房住不炒”定位，是符合市场预期的，但新增的最后一句话“不将房地产作为短期刺激经济的手段”却超出了市场预期。

不再追求短期刺激

恒大研究院副院长夏磊在接受《证券日报》记者采访时表示，透过此次中共中央政治局会议对于房地产市场的表述来看，传递出的一个明确信号就是，中央不会走刺激房地产来拉动短期经济的老路。除此之外，中共中央政治局会议还传递出房地产长效机制重在“管理”的意味，即地方政府将有更大的决策权和更丰富的工具箱，承担地方主体责任。

一组需要特别关注的数据显示，经记者梳理发现，今年发改委批复的基建项目总投资额超9500亿元，从项目类型来看，多集中在城市轨道、机场扩建、煤矿等领域。摩根士丹利华鑫证券董事总经理章俊在接受《证券日报》记者采访时坦言，这说明年内稳增长的抓手还是围绕基建补短板，放松房地产调控显然不是政府政策工具箱内的备选政策。

事实上，从近期密集出现的地方调控政策来看，也多以收紧为主。如年内苏州四次加码楼市调控；二手房价格指数同比增幅连续8个月居于榜首的呼和浩特，对于二手房市场进行的整顿和规范；大连出台“限价”政策，明确在2019年5月份、6月份已发生网签备案行为的，未售房源按照同质可比原则，申报价不得高于5月份、6月份最低价格等。

某房产研究院首席分析师张波在接受《证券日报》记者采访时表示，针对上半年部分城市出现的房地产过热现象，政策调控从紧的趋势非常明显。再加上中央反复强调“房住不炒”以及房企融资端的收紧，预计在调控方向不变的大背景下，下半年投资客清场会更为彻底，自住型购房需求可以得到充分保障。

房地产投资继续走低

结合近日央行发布的《中国区域金融运行报告(2019)》来看，居民杠杆率水平对消费增长的负面影响值得关注。计量分析结果表明，控制人均可支配收入、社会融资规模等因素后，居民杠杆率水平每上升1个百分点，社会零售品消费总额增速会下降0.3个百分点左右。

“这也就不难理解，针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保监会开展了约谈警示，要求控制地产信托业务规模，以及国家发改委对于房企海外发债的政策收紧。”章俊称，其目的都是为了抑制资金过度流向房企。

国家统计局数据显示，2019年上半年，全国房地产开发投资61609亿元，同比增长10.9%，增速比前5个月回落0.3个百分点；商品房销售面积75786万平方米，同比下降1.8%，降幅比前5个月扩大0.2个百分点。

沈新凤认为，在经济结构转型及房地产政策导向的指引下，预计下半年房地产投资及销售仍将继续走弱。

再从房价表现上看，6月份发布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，初步测算，6月份一二三线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅与上月相同或回落；一二线城市二手住宅涨幅回落，三线城市涨幅微扩；同比方面，一二三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅均回落。

“今年上半年商品房销售和土地市场明显降温，房价上涨幅度可控。”章俊认为，在“一城一策”的政策主导下各地房地产市场出现分化是必然结果，如果货币财政政策继续“提效”，下半年政策层仍将强化“一城一策”的精准调控，针对房地产的金融政策将继续维持边际收紧不放松的态势。不过，鉴于目前库存水平较低，预计房地产投资增速大幅放缓的概率不大，可能会在低位企稳，房价整体大概率平稳，不同城市由于调控政策和库存水平不同，可能会出现涨跌互现的局面。