250多次地产调控 300家房企破产

伴随着全国高温袭来，有关楼市的热点也接踵而至。

先是一些城市地产调控升级，如苏州限售多次加码、开封限售令放开“一日游”、呼和浩特整顿二手房市场；再有银行层面的收紧，如苏州、南京、青岛等城市房贷利率上浮；此外，银保监会已从监管角度对房地产信托、房企发债融资收紧。

一连串的信号显示，楼市调控趋紧的态势不减。

从调控的节奏来看，引用统计数据，今年上半年，全国房地产调控政策高达251次，同比增长31%；今年4月以来，调控明显提速。

从调控的效果来看，国家统计局数据显示，1—6月商品房销售面积同比下降1.8%，降幅比1—5月扩大0.2个百分点，商品房销售额增长5.6%，增速回落0.5个百分点，数据从量、价两方面印证，楼市运行在稳的区间，泡沫得到一定程度的挤出。

那么，下半年楼市如何运行？

“稳”

观察楼市的走向，在学界有“短期看金融、中期看土地、长期看人口”的分析范式，房价的涨跌取决于土地供应、库存、流动性、人口流动等诸多复杂的供需因素。而最直观的是观察高层的定调和监管的动作。

梳理近期的高层表态来看，无论是 2018年12月的中央经济工作会议，还是2019年4月的政治局会议，都对楼市有严格的态度，反复讲“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”。

从中央明确落实“一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”，到7月的政治局会议提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，告诉了我们长期该怎么做、短期又该怎么做，可谓一锤定音，彻底打消了希望房价进一步上涨者的预期。

从中央的态度不难看出，楼市运行，“稳”字当头，同时“因城施策”也赋予了地方一定的灵活性和政策空间。

今年上半年，个别一二线城市，如苏州的房价呈现快速升温的苗头，引起了公众的热议和住建部的约谈，苏州3个月内4次政策逐次加码，初步稳定了房价。

关于楼市“三稳”的目标中，“稳房价”离不开“稳地价”和“稳预期”。

稳地价方面，住建部近期对地价波动幅度较大的城市进行了预警提示，各地也通过“降低一次性报价最高限价”、“价高者不一定得”等举措进一步稳定地价；房企拿地离不开资金的“输血”，近来房企融资额已经大幅受限，融资成本也明显上升。可以说，土地和金融举措的“双管齐下”，将防止拿地环节的过热状况。

稳预期方面，自中央明确“房住不炒”理念以来，加之各地各部门的坚决执行，社会各方面的预期趋于稳定。

诚然，“稳房价稳地价”与过去多年的“土地财政”思维存在不适应。面对经济运行压力，一些城市难免面临财政上的困难，房价有下行的隐忧，例如个别城市试图取消“限售令”，提振楼市和经济。

时下，中国正大力推动供给侧改革，迈向经济高质量发展，培育高端制造等科创企业，扩大国内消费市场，加快新基础设施建设，对冲摆脱房地产依赖而带来的下行压力，对经济增速换挡的容忍度不断提升，决不会再走依赖房地产的老路。

分化

更多的维度来看，武汉、成都、西安等准一线城市降低人才引进门槛，南京、青岛等地银行上浮房贷利率，菏泽等地取消限售，这些举措表明一城一策、分城调控的趋势开始显现，保障了楼市运行的平稳。

可以说，楼市呈现区域性分化，但不具备普涨、大涨的条件，也难以出现普跌、大跌的可能。

事实上，房地产企业也面临“洗牌”时刻。在地产调控和融资收缩下，三四线城市的部分中小型房企生存艰难，陆续退出市场。大型房企凭借融资成本、品牌影响力和拿地的优势，行业集中度不断提高。时下又是房企偿债高峰期，今年以来，已有近300家地方中小房企宣告破产清算，且这个数字仍在上升。

地产行业的内部分化，与各地楼市的区域分化，将成为未来楼市的趋势。

此外，金融是实体的“血液”，随着金融供给侧结构性改革的推进，未来金融机构将引导更多的资金扶持制造业、民营企业，资金资源的流向也呈现分化趋势。

根据过去的经验，货币流动性对楼市的上涨起到了“推波助澜”的作用。但上半年以来，关于楼市的金融风险被密集提及，银保监会对房企融资的审核趋严。
监管层的表态，既有对居民负债率过高的忧虑，也蕴含引导资金资源流向实体产业的态度，那种“货币放水—楼市大涨”的情景恐难以出现。

可以预见，下半年中央“房住不炒”的定力和住建部“三稳”的目标不会改变，随着地方政府夯实主体责任、因城施策的举措更加多元、合理，金融部门进一步严防资金炒地炒楼，楼市调控体系愈发成熟和完善，楼市“入夏”的过热状态不会出现。