济南房地产市场平稳健康发展，一城一策租购并举建立长效调控机制

“如今住的房子面积大了，小区环境好了，居住更安全了。”在济南土生土长六十多年的市民刘女士深有感触，从简陋的平房到如今的高楼林立，济南城市建设的一点一滴，刘女士一直在见证。从平房到商品房，从“住”到“住好”，济南住房建设不断满足人们于美好生活的需求。　　

济南商品房市场发展经历的六个阶段，满足了百姓“居有品质”的美好需求，房地产业在经济领域的重要性也日益提升，成为与民生息息相关的产业。面对济南住房市场腾飞阶段出现的供需问题，济南市住房和城乡建设局结合实际，严格执行国家有关房地产市场的调控政策，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，为购房者提供更多住房机会。

从“住”到“住好”

需求推动居住变革

今年年过六旬的市民刘女士是地道的老济南。济南住房市场的变化，她是经历者也是见证者。据她回忆，小时候大家住的都是平房，几个兄弟姐妹挤在一间十几平的房内的情况屡见不鲜，条件好有独立院落，条件差的都是几家人共住一个院里。

刘女士说，随着社会逐步发展变化，她也陆续住过单位宿舍，经历过拆迁回迁，现在则是住着一套三室两厅两卫130平米的商品房，“过去的居住环境跟现在真是没法比，那时候房子小，安全性也不高，现在洋房、大户型等品质住宅比比皆是。”

与刘女士不同，孙先生作为曾经的 “新”济南人，对于自己20多年的住房经历很是感慨。 “1990年我来到济南读大学，毕业后就留校工作了，这十几年在济南也是不断变换着居住环境，可以说济南的每一种住宅类型，我都经历过。”

据孙先生介绍，毕业后，他住过学校的青年集体宿舍，也住过简易的筒子楼，而随着结婚、生子等生活状态的改变，他的居住环境也不断发生着变化，每一次的需求都推动着孙先生一家人的“变迁”。他回忆道，过去大家对居住环境的要求不高，对私密感也没太多意识，比如青年集体宿舍，一层有二三十个小房间，每间十多平米住四个人，房间里没有厨房厕所，大家都在走廊里做饭，共用一个卫生间。

结婚后，孙先生与妻子住在单位分配的房子，6层楼高的单元楼，私密性强了，房间大了，也更舒适了。后来为了让孩子有更优质的教育资源，他卖了房子又凑钱购置了一套商品房，在孩子学校周边落户生活。如今孩子毕业了，孙先生又面临双方父母的养老压力，而这时候他考虑更多的是户型产品能否满足三代人的生活需求。“从配套到功能，我们的需求不断转变，更换的住宅也随之变化着。”

住房市场经历六阶段

当前发展稳供应量足

无论是刘女士还是孙先生，他们的住房经历是新中国成立70年来住房市场变化的缩影。从统一分配、统一规划、统一投资、统一设计、统一施工、统一管理的“六统一”，到住房市场的蓬勃发展带来的丰富多样的居住选择，我国住房供需在总量上的短缺问题已经得到彻底改观。

济南的商品住房市场也在逐步发生着变化。自1998年国家住房制度商品化改革至今，市场的发展经历了六个阶段。1998-2006年的萌芽阶段、2007-2010年的起步阶段、2011-2014年的快速发展阶段、2015-2017年的腾飞阶段、2017年以来的携河发展阶段以及十九大之后坚持房住不炒，进入商品住房、租赁住房、保障性住房共同发展新阶段。

1998年济南停止住房实物分配，要求逐步实行住房分配货币化，自此住房分配制度走上了完全商品化的道路，房地产市场得以建立。“2006年8月济南商品房网签制度的建立，标志着济南市政府对于房地产市场的管理逐步进入到信息化、规范化的时代。”据济南市住建局相关工作人员介绍，这一阶段仅是萌芽，真正起步要从2008年算起，济南的商品住房销售价格从5000元时代直接进入7000元时代。随后，2011年开始，刚性需求的持续释放为市场的加快发展提供了有力支撑，济南房地产市场进入快速发展阶段。全国性开发企业大规模进入济南市场，并在整个城市开始战略布局。

“2015年济南住宅成交量首次突破1000万㎡，2016年住宅成交金额突破1000亿元，这成为济南房地产市场发展的两个里程碑。”随着城市空间格局的巨大变化，城市能级和城市发展也将进入新的阶段，济南房地产市场的携河共同发展时代已经破局并正在发力。

在住房市场的变迁中，市民的居住条件也得到了极大改善，尤其是改革开放以来，住宅建设规模大幅增加的同时，房地产业在经济领域的重要性也日益提升，成为与民生息息相关的产业。

长期来看，济南房地产市场以刚性需求、改善需求为主，住房的变化带动生活质量的提高，推进家庭需求的不断改善。该工作人员指出，面对泉城市民日益增长的住房需求，济南的住宅市场供应量也在随之变化增加。当前整体供求没有发生太大变化，供应量比较充足，市场基本保持了平稳的状态。

以刚需、改善为主

进入房住不炒稳定期

济南的房地产市场进入腾飞阶段后，济南房价出现了不理性的过快上涨，针对这样的市场环境，济南市及时做出调整。“自2016年9月28日起，连续4次发布稳定济南市房地产市场的调控政策，遏制了土地及市场过热、房价过快上涨势头，市场秩序得到明显改善和提升。”工作人员告诉记者，结合“房住不炒”的指导思想，济南市认真贯彻落实党中央、国务院房地产市场调控决策部署，在住建部的指导下，坚持住房居住属性定位，支持城市居民的合理住房需求，自此，济南商品住房市场进入了房住不炒的稳定发展阶段。

“而正是由于市民对美好生活的追求向往，也促使着我们不断加强房地产市场研究，改善住房环境，出台规范政策，努力为购房者提供健康稳定的房地产市场。”记者从济南市住建局了解到，2016年9月，济南重启限购政策，经过两年的房地产市场调控，2018年下半年开始，济南房地产市场正常回调。

“当前的济南房地产市场的供需结构没有发生明显变化，已形成以刚性需求和改善需求为主的市场结构，且一直保持着相对稳定的状态，这表明调控政策起到了稳定预期的作用。”该工作人员说，政策的合理性和有效性是以深入研究和分析为基础的，“限”不是目的，“疏”才是最终目的，要从市场中来、到市场中去，保持市场平稳，只有这样才能为百姓提供健康规范的购房环境。

目前，济南已形成相对稳定的市场研究机制、组建了有着丰富市场经验的研究团队，研究成果逐步系列化、专题化，既实现对济南房地产市场实现实时监测，又通过专项课题对市场和政策进行了深入分析和科学研判。

坚持一城一策、租购并举

推进住房租赁市场试点工作

记者了解到，在两年多的房地产市场调控实践中，济南市住建局不断深入研究房地产市场并总结规律。“随着市场逐步稳定，根据‘一城一策’试点工作要求，我们正在进行相关调研工作，摸清市场新形势新变化，为下步正确研判市场趋势，研究保持房地产市场调控政策提供依据。”济南市住建局工作人员说，下一步本着因地制宜、综合施策、长短结合、标本兼治的原则，在保持调控政策的连续性稳定性的基础上，实现稳地价、稳房价、稳预期的目标。

据了解，7月18日济南成功入围中央财政支持住房租赁市场发展试点城市，济南市住建局根据相关要求也做出了下一步工作计划。 “通过盘活闲置住房、改建非住宅增加租赁房源，落实租赁住房建设用地，建设住房租赁综合监管服务平台，培育重点住房租赁企业。”工作人员表示，还将重点培育和发展对象国有、民营住房租赁企业，带动住房租赁市场发展。

“未来，我们将根据具体要求和工作计划，继续采取有效措施，为购房者提供健康平稳的房地产市场，让济南人、新济南人住有所居的同时还要‘居有品质’，满足大家对美好生活的向往。”济南市住建局工作人员表示。