“银十”以量换价 房企降价冲刺将成普遍趋势

截至11月5日，近20家上市房企披露了2019年10月份销售业绩。房企之间销售业绩出现明显分化，龙头房企虽然增速相比往年有所下降，但是10月份整体销售情况明显优于中小房企。从销售模式看，大部分房企10月份增加了供应量，在推盘节奏增加的同时，降价促销趋势明显。业内人士预计，在全年业绩目标压力下，房企最后两个月降价冲刺将成为普遍趋势。

销售出现分化

具体来看，部分房企前10个月销售金额和销售面积相比去年同期上涨幅度均超过2成。以美的置业为例，公司11月5日公告称，截至10月31日，公司及其附属公司、连同其合营企业和联营公司的合同销售金额约816亿元，同比增长约24.77%；相应的已售建筑面积约804.2万平方米，同比增长约22.85%。

龙头房企10月份销售情况普遍较好。以中国恒大为例，公司2019年10月份共实现合约销售金额约903亿元，环比增长约8.7%，同比增长约70.2%，继上月之后再度刷新单月合约销售金额的历史纪录。

万科A公布的2019年10月份销售及近期新增项目情况简报显示，2019年10月，公司实现合同销售面积271.3万平方米，合同销售金额433.8亿元；前10个月，公司累计实现合同销售面积3332.9万平方米，合同销售金额5189.9亿元，年内销售金额首次突破5000亿元。

碧桂园10月份销售数据显示，公司及附属公司连同其合营公司和联营公司10月单月共实现归属公司股东权益的合同销售金额约567.6亿元，同比增长40.46%；实现归属公司股东权益的合同销售建筑面积约667万平方米，同比增长52.22%。

部分中小房企前10个月销售业绩相比去年同期出现较明显的下滑。阳光100中国2019年前十个月共实现合同销售金额约68.07亿元，同比下降12.7%。景瑞控股前10个月累计实现合约销售金额约175.3亿元，同比下降5%。

对此，中原地产首席分析师张大伟表示，对比2018年同期数据，2019年前10个月房企销售继续分化。2018年同期房企销售金额同比上涨纷纷超过50%，而2019年大部分企业销售较为平稳，部分企业涨幅明显放缓。

销售均价有所下调

从销售均价看，部分房企10月份销售均价相比9月份有所下调。以中国恒大为例，公司10月份销售简报显示，2019年10月，公司合约销售均价为9336元/平方米，而9月份合约销售均价约为10054元/平方米。

业内人士普遍认为，从销售业绩看，不少房企收获了“金九银十”，但大部分房企都是增加了供应量，部分企业明显调整了价格促销。为了规模化，房企年末最后2个月依然不排除抢收的可能性。

某中型房企高管对中国证券报记者表示，在目前行业利润空间受挤压的环境下，未来房企的盈利能力将更取决于企业自身精细化运营及产品力的打造。

值得注意的是，10月份以来，部分三四线城市楼市热度有所提升，均价有所上涨。58同城、安居客数据显示，2019年10月，全国重点监测67城在线新房均价16491元/平方米，环比上涨0.47%；二手房挂牌均价15432元/平方米，环比上涨0.08%。一线城市价格位于高位，波动小，价格稳定，二线城市基本持平，三四线市场热度则略有上升，环比趋势从9月份的下降转为上升3.7%。

针对后期楼市走势，多位业内人士指出，后续市场有望继续平稳。从全国范围看，2019年10月，房企整体销售数据不低，但预计房企在未来2个月的销售压力依然非常大。从政策预期看，政策收紧预期明显出现，包括信贷等政策将抑制市场，后续市场或继续出现下行。

土地市场成交量回落

克而瑞研究报告指出，10月份，新房、二手房以及土地市场延续9月低迷走势，皆持续转冷，重点城市新房成交量同比、环比双降，杭州、宁波、徐州等市成交显著缩量。二手房成交量窄幅波动，环比同样小幅回落。土地市场成交量价齐跌，不过重点城市的土地流拍情况有明显的改善，流拍幅数较上月大幅减少。

克而瑞指出，10月份土地市场成交量价再度回落，不过在北京、武汉等城市优质用地供应增加的支撑下，成交热度并未继续走低，平均溢价率和上月大致持平。各能级城市土地市场虽然均表现为量价齐跌，但市场热度却截然不同。其中，一、二线城市的成交溢价率环比上月均有所回升，而三四线城市由于市场持续走冷，溢价率也连续多月下滑，本月已降至10%以下的低位。

部分房企在10月份销售简报中披露了拿地情况，龙头房企整体拿地态度较为积极，但多数中小房企受制于资金压力，拿地态度明显转淡。

以万科A为例，公司2019年9月份销售简报披露以来，新增加开发项目16个。其中，郑州、漳州、南昌、青岛等地拿地块数均超过2块。同时，新增物流地产项目5个，合计需支付权益价款5.71亿元。

对此，张大伟指出，2019年以来，大量的中型标杆房企积极抢地，拿地面积上涨最明显的是中型房企。尤其是销售额要从500亿元冲刺到1000亿元，以及从1000亿元冲刺到2000亿元的第二梯队房企。在调控持续加码的趋势下，房企销售业绩逐渐放缓，但是从抢地加速的动作看，多数房地产企业做大规模的意图仍然较为明显。从拿地位置看，大部分房企都集中在一二线城市拿地。进入10月份，受到年底资金回笼压力的影响，房企拿地态度出现分化。